雪球嘉年华会场演讲文字实录《地产股，还有未来》 我是雪球用户朱酒，我现在是一个职业投资人，说职业投资...
我是雪球用户朱酒，我现在是一个职业投资人，说职业投资人不是说我的投资能力很职业，而是我现在以投资为职业，是吃投资这碗饭的，也就是说投资要是失败的话就没饭吃了，所以我现在谈地产股是很严肃的，这是我身家性命。
在吃投资这碗饭之前我就是吃地产饭的。我从1996年开始做房地产，一直做到2018年12月，差不多23年时间，一直在吃这碗饭，最近两年不在地产行业做了，但也还在吃地产股这碗饭，而且想继续吃下去，我觉得吃到我退休应该没问题。
90年代的房地产跟现在是没有太多关联的，我们已经习惯了很多住宅，什么封闭小区、人车分流各种建筑技术，在深圳可能体现得更充分一些，因为深圳是中国商品房的发源地，各种技术都是从深圳开始向内陆推广，这些年我们看到了像年轮一样，比如从罗湖的房子到南山，一直能看出这个年轮和断层来。
在我过去经历的23年时间里，我没法去数经历了多少宏观调控，大的就有几十次，每一次宏观调控出现的时候，都会有人说地产要完了，每一次，都不例外。房地产是大家的房地产，跟刚才提到的新能源包括医药不一样，我从来不去提医药和新能源，因为我不懂，不知道怎么去讲，但是房子不一样，我们每个人都住在房子里，每个人有自己的房子，或者租的房子，大家都住过房子，所以说我们每个人都有理由发表自己的一些观点，发表自己的见解，很正常。
但是这里有多少是情绪化的东西呢？大家觉得房地产不好了，比如说房价要跌了，稍跌一点，马上有人从银行把钱拿去排队买房，最近深圳出现了什么事情？200亿，排着队去买2000万的房子。所以说房地产是大家的房地产，大家更应该珍惜，情绪解决不了问题。
我自己在雪球上有一个朋友跟我发过一个私信，说他在深圳有什么资产，是怎么配置。我当时就提过这么一句话，等深圳的房价超过香港的时候，你很多想法跟现在是不一样的。其实深圳的房价跟香港很接近了，不要看均价，香港750万人，深圳核心区的750万人的房价是多少？更何况我们的房比香港大得多。
深圳的房子一定会比香港贵的，举个例子，如果深圳的房价比喻成一支股票的股价的话，我们看到深圳的优秀企业：华为、腾讯、招行、大疆，这就是一个个大单品，你的大单品在源源不断几百亿、上千亿赚钱的时候，你股票的价格会跌吗？在座深圳的朋友很多，都在经历这件事情，或者说有人正在中国最顶级、世界最顶级的公司工作，大家怀疑什么呢？所以说房地产是大家的房地产，我建议大家要爱护，而不是说我们希望它下来，然后我们去抄底。过往每一次出现偶然的抄底机会的时候，大家发现好像都没抄到。
宏观调控是对每一个购房者最大的利好，我坦白说，我拿着地产股，如果没有宏观调控，一股地产股都不会拿，就因为有了宏观调控，地产才有未来。
时间紧，我担心很多的观点讲不完，大家也可以去雪球上看我在这方面的思路，另外我先把结论给大家找出来，如果细节不关心，就看这一个指标：限购，只要限购依旧在，地产就有未来。为什么限购？因为供不应求才会限购，我们什么时候见过这东西卖不出去，还限购，不让你买呢？因为不够卖，买的人太多，需求太旺盛才会限购。现在都在限购，全中国一线在限购，二线也在限购，很多三线城市也在限购，然后有人告诉我们，地产没有未来了，这个逻辑很怪异。
当然，今年地产股表现不好，但是大家不要忘了，一月份很多地产股还是历史新高，11个月过去了，就变这么多了吗？房价下降了吗？卖不出去了吗？
有个导火索，就是这三道红线，8月份出台之后，确实有些企业增收不增利，这个很正常，每一次调控都会有几个月的反应期，市场会观望，甚至负面情绪上来，很正常。三道红线的实质是什么？我简单说，就是让地产能够发展得更好，它不是要绑住房地产前进的脚步，要绑的是害群之马。
其实在我们过往的时候，对房地产的资金限制一直就没有断过，前几天央行领导说了，大家可能看到了前面第一句，房地产是金融泡沫的灰犀牛，但是我看到后面还有大段的话，确实是灰犀牛，但是这个灰犀牛已经关在动物园里给大家展示了，已经是人类的好朋友了，然后我们传播的时候都在讲它是灰犀牛。我们去央行的网站上看一下后面的话。
三道红线加强了对地产这个行业的资金管理，以往资金泛滥的时候出现一个问题，就是很多企业为了得到更多的负债，加到更多杠杆，拼命做规模，甚至有些地根本就不赚钱，赔钱也要去做。因为银行放债是按照规模往下放，从大到小，有些人说三道红线有很多不限制的房企，其实TOP100以外的房企根本跟三道红线没有关系，根本就贷不到什么钱。
也就是说，我们看到过往这些年，包括今年为什么增收不增利，主要的原因是有很多企业根本不考虑利润，他只想做规模，做足了规模就有更多的钱可以借。2018年的时候，最差的环境里，只有TOP30的房企能拿到钱，所以谁都想进TOP30。为什么利润率会下降？就是有很多人拿到了太多的钱，然后疯狂做一些不赚钱的事情，把整个行业的利润率砸下来了，尤其是2016到2017年。而且这两年出了一件大事，大家拿地的时候的价格是按市场算的，但是隔了不到一年突然被限价了，两万拿的地，让你卖两万三。我们现在说房企投资失败，但这个事当时谁也不知道。
三道红线出台以后，就能有效限制这种疯狂竞赛的发起者，能够捆住这些扰乱市场的手，他真正要绑的是债务。那我们想，害群之马少了，千里马就该出来了，所以三道红线是几十轮宏观调控中最精准的一个，不仅仅是解决了金融泡沫的问题，也有效解决了房地产这个行业利润下降的问题，它是能够提升整个行业利润的，如果今年增收不增利的话，我们在两年之后可能会看到营收缓增利润增加。因为地产的结利是错配的，我们今年结算的钱，实际是加了大量今年的支出，但是地产的规模一直在往上走，所以支出是不平衡的，如果支出减少了，利润是上升的。
我们在未来的几年内可以类比一些行业，像白酒、家电，其实这几年白酒的营收增速已经很慢了，但是茅台、五粮液、泸州老窖利润增长得非常好，其实地产一定会出来自己的茅台、格力，现在还没出来，未来几年会有的。我们看一下，股价等于业绩乘以估值，如果估值始终不涨，就靠业绩的增长，每年百分之十几没有问题，加上股息，现在有的做到将近10%了，至少比银行理财产品高得多。真正的利润释放的时候，后面很多事情就都完全不一样了。
我们在未来，简单来说招拍挂的时代过去了。招拍挂是坐享其成，把城市资源拿到企业中，我在这里开发一个住宅把钱赚走，实际上周边的教育各种资源都是城市原有的，这种机会以后会越来越少。
大家一直怀疑地产的永续性，认为地产没有未来，现在房子越卖越少。实际上中国房子的销售额这几年确实下降了，主要不是因为需求端，不是买房人少了，而是核心城市优秀的地块越来越少。以后你要坐享其成很难，只有自己创造价值。地产商在这个城市里投入，我可以把城市的生地变成熟地，把熟地变成城市最核心的资产，这种能力的企业才有前途，所以以后的地产商跟现在很不一样，不仅仅是开发卖房，它会改变城市机理、创造就业甚至改变城市的格局。
过去20年，我们从无房到有房，破房到好房。未来10年，我们面临着从小城市到大城市的过程。深圳的房价平均数据是7万块钱左右，还有一些4、5万块钱左右。二线城市，杭州、南京中高价位4、5万块钱的还有很多，二线城市比如成都、郑州还有很多跟南京、杭州中低价位相平衡的，还有2、3万的房子，形成有效序列。
小城市进大城市，三线城市进二线城市，二线强进一线，里面源源不断的供给，这是我们已经面临的大城市化的过程。在未来随着轨道交通和网络技术不断的发展，我们会看到泛城市化。泛城市化最大的典型是雄安，雄安是北京的泛城市化，深圳也会泛城市化，也就是现在的东莞。
有人的地方就有地产，我们每个人都不会放弃对好房子的向往，我们赚钱后首先想到安居乐业，安居才能乐业，没什么可以阻挡我们对好房子的向往，也没什么可以阻挡越来越富裕的中国人对美好生活的向往。
房地产绝大部分的问题都来自于我们越来越富裕的中国人对美好生活的需耍，与不平衡、不充分的发展之间的矛盾。这句话很有分量，大家都知道来历，这就是现在房地产的主要矛盾。是不平衡、不充分的供应，而不是需求。