太震惊了！招行兴业浦发平安4家股份行均踩中房贷红线，六大行均未超标，12家上市银行房贷占比超出上限！...

招商银行和兴业银行分别超出27.5%的上限5.7个百分点和6.2个百分点，过渡期为4年；浦发银行和平安银行分别超出27.5%的上限0.4个百分点和1.8个百分点，过渡期为2年。

央行、银保监会2020年末划出两条房地产贷款占比红线，记者研究发现，有4家一线银行房地产贷款占比超越上限，与这些银行合作的主流房地产上市公司有22家，踩线银行未来将收紧房地产贷款，地产公司融资将进一步承压。

有踩线银行人士表示：“新规对我们肯定会有影响，只要时间足够，肯定可以解决问题，可能在新主体的拓展上、项目的评估上会更加严格审慎一些。”

2020年12月31日，央行和银保监会共同发布了《建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称“《通知》”），为银行业金融机构的房地产贷款占比和个人住房贷款占比分别设置了上限。

根据《通知》，中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行这五档银行业金融机构被设定了“两条红线”，房地产贷款占比上限依次为40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，个人住房贷款占比上限依次为32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

为避免政策“急转弯”，《通知》为超限的银行业金融机构设置了调整过渡期，超出2个百分点以内为2年，超出2个百分点及以上为4年。

五个档次的银行中，第一档主要是国有大行，房地产贷款均未超标；第三档及其以下银行，有一些超标，与主流地产公司合作较少，记者选取了第二档银行作为重点关注。

在位列第二档的银行中，招商银行和兴业银行分别超出27.5%的上限5.7个百分点和6.2个百分点，过渡期为4年；

浦发银行和平安银行分别超出27.5%的上限0.4个百分点和1.8个百分点，过渡期为2年。

12家上市银行房地产贷款超出上限

华泰证券数据显示，成都银行、郑州银行、青岛银行、厦门银行等城商行房地产余额占比和个人房贷占比均超出上限，其中，成都银行35.8%的房地产贷款占比在中小银行中处于较高水平，超出“弹性红线”25%近10.8个百分点。

另外，中金公司测算，以2020年半年报数据看，35家上市银行中12家个人住房贷款或房地产贷款占比超出上限。

对于目前房贷占比踩线的银行，监管给出了过渡时间。

监管表示，2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。

中金公司研报认为，成都银行、郑州银行、青岛银行等房地产贷款占比超限，预计与这些城商银行融资合作较为紧密的个别区域性房企或将面临开发贷边际收紧压力，但其余与大中型银行和未超限城商银行合作的房企融资压力仍可控，行业集中度将加速提升。

另外，对于银行板块，中金公司认为，超标银行有足够长的过渡期调整信贷投放结构，不会影响规模增长和盈利能力。疫情冲击、异业竞争和科技进步之后，信贷结构调整将成为银行经营模式调整转型的又一催化剂，生态场景经营才能帮助银行建立增强客户触达能力和经营能力，进而提高金融供给能力。

会对哪些房企产生影响？

这些在房地产贷款占比上“踩线”的银行究竟会对哪些房企产生影响？

记者调取了部分房企的数据，分析结果如下表所示。

根据汇总结果，碧桂园、旭辉控股和融创中国涉及了所有4家超限的第二档上市银行，远洋集团、美的置业、建发国际、中海发展、雅居乐则涉及了其中3家超限银行。

新规对房企融资的影响须通过银行来传导，而目前银行似乎还为来得及充分反应。第一财经记者从中国银行、兴业银行、民生银行、浦发银行等第一、第二档上市银行处了解到，目前银行还在研究和梳理新规的过程中，还未有具体实施计划落实到各支行、分行层面。

有中资大型银行负责人对第一财经记者表示，在新规出台之前，在贷款发放的行业占比方面同样存在窗口指导，因此新规的影响并不大，“只是这次以文件的形式发布了，以往多是一些指导性的意见。目前银行内部还没有太多反映，也可能现在才年初，还没有到调结构的时候，到半年度的时候大概会根据新增量的情况来把握一下节奏，不过这也是日常的经营行为，不是特地为了配合调控。”

而踩线银行则表现出了相对谨慎的态度。“房地产贷款的收入比较高，我们毕竟是利润导向的，但风控还是会做好。新规对我们肯定会有影响，只要时间足够，肯定可以解决问题，可能在新主体的拓展上、项目的评估上会更加严格审慎一些。”某超限上市银行支行负责人对第一财经记者表示。

此项新规为超限银行提供了相对较长的过渡期，且给予地方中心支行2.5个百分点的上下浮动空间，因此券商和研究机构普遍认为新规对房地产融资的影响相对有限，更多的是对地产行业稳定健康发展的再度强调。

有地产行业研究机构负责人对记者表示，考虑到目前市场较为景气，对房企整体影响较小，“但细分来看，银行会更加重视放款质量，对商办物业较多、布局三四线较多的企业影响会比较大。另外由于大型房企的融资通道更多元，更加依赖中小银行贷款的中小房企在新规中受到的冲击会更大。”

实施房地产金融审慎管理制度

此前1月4日，2021年中国人民银行工作会议召开。

其中，央行要求，2021年，要深化金融市场和金融机构改革。落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，完善金融支持住房租赁政策体系。引导大型银行下沉服务重心，推动中小银行完善公司治理，聚焦主责主业。

事实上，此前为做好房地产金融管理，央行等部门就积极探索创新宏观审慎工具，从供给和需求两侧入手，建立了首付比动态调整机制，还试点了房企融资新规“三道红线”，助力房地产市场趋向平稳健康发展。

然而，尽管我国房地产金融管理取得了明显成效，资金过度流向房地产明显改观，但银行业房地产贷款敞口仍然较大。

中国社科院财经战略研究院研究员倪鹏飞在署名文章中表示，银行资产质量易受房地产价格波动冲击，是需要密切关注的潜在风险点，同时银行对房地产信贷的偏好仍较强，也需要通过制度设计予以约束。因此，建立房地产贷款集中度管理制度，对银行房地产贷款余额占比提出上限要求，具有很强的现实意义。

在倪鹏飞看来，房地产贷款集中度管理制度也是我国宏观审慎政策的重要实践。目前，针对房地产金融的宏观审慎工具主要有两类：第一是供给侧工具，即约束金融机构的信贷投放，如房地产信贷集中度、房地产资产的风险权重调整、行业资本金要求等；第二是需求侧工具，即抑制购房人的信贷需求，如债务收入比(DSTI)、贷款收入比(LTI)等。

光大银行金融市场部分析师周茂华表示，房地产贷款集中度管理制度的设置主要是针对银行投向房地产的借贷设置“安全边界”，避免信贷资源流入房地产进而增加金融体系脆弱性，引导金融机构优化资产负债，让更多资源流入实体经济薄弱环节和战略新兴产业，促进房地产行业健康发展。

综合自第一财经、城市金融报