物业租约执行过程中的租赁管理

租约执行中的租赁经营管理工作主要有房屋空间交付、收取租金、租金调整等管理内容。

(一）房屋交付

按照房屋租赁合同规定的日期，出租人与承租人在房屋所在地共同进行实地交接查验房屋，检查租赁物业是否符合租赁合同条款中的条件。对租赁房屋现场查验后，如承租人对租赁物业交付条件没有异议，双方应在房屋承接查验单上签字确认，表示承租人已接受租赁物业，出租人将钥匙移交给承租人。如有异议，双方协商解决。

交接房屋时，需要出租人与承租人共同查验的主要内容有（以住宅为例）:

(1)房屋装饰装修（门、地面、墙、顶、窗等）质量状况；

(2)房屋设备（供电、供冷、供暖、上下水管道、电视、电话、网络等）数量和功能情况；

(3)家具（桌、椅、柜、卧具、厨具等）数量和质量状况；

(4)家用电器（电视、冰箱、空调等）情况；

(5)能源表具（水、电、气表等）和数量状况；

(6)门禁功能状态和数量等。

(二）收取租金

虽然出租人收取租金方式多种多样，但要以建立出租人与承租人间的良好信任关系为核心。出租人设定的租金收取程序要充分全面考虑承租人的方便和困难，特别是当承租人遇到经营困难时。同时要注意程序的可操作性，根据承租人的特点采取灵活便利的收租方式，确定合理的收取时间。在租金收取过程中，出租人可使用客户缴费通知单、电子邮件、手机电话、信件、微信等手段提醒承租人主动按时缴纳租金。对承租人主动按时缴纳租金的行为要表示感谢和激励。

(三）租金调整

物业租赁市场供求关系变化较大，租金往往处于波动之中。因此需根据市场状况经常对租金水平进行调整。在出租期限内调整租金水平是非常困难、复杂的事情。租金调整时，出租人应该认真分析、决定何时调整、调整时间间隔多长、调整幅度多大等内容。按一般原则，对于租期较短的承租人，如租期1~2年的，可设定一租金水平，在租期中保持不变；而如果承租人需要再次续租，需要按照当时的租金水平重新签订租约。对于租期较长的承租人，如3~5年以上的，为保护出租人和承租人双方的利益，租金每2~3年调整一次，或在租约中对租金如何调整做出明确的规定。

租金调整的方法一般有以下几种：

1.渐进调整

在毛租和净租中，常见的调整租金的方法是渐进调整法，即在合同中规定租金定期提高。

2.按百分比调整

按百分比调整通常是按承租人经营收入的增长的一定百分比来调整。

3.按指数调整

按指数调整是指以某种经济环境的宏观统计指数为依据，进行百分比租赁的调整方法。常用指数是消费价格指数和批发价格指数。具体调整幅度和频度应由租赁双方在合同拟定前商定。

4.按政策性价格变动调整

这是指租金价格的调整除了随经济指数变动外，还要考虑如人员最低工资水平、税率、水电费等因国家政策性调整带来的物业运行费的变动。一般情况下，该部分价格调整时，承租人仅增加负担超出预先确定开支的部分。

5.重估定价

重估定价是指在租约生效的一段时期后，租赁双方同意由独立评估人就当时市场价格对物业的租价重新评估并确定。