泛地产观察 | 市场平稳下行，抢开发以破销售困境？
泛地产观察
Bonzerview
（2018年第51期，总第332期）
本周要点>>>
▶ 政策环境——支持优质企业直接融资
· 中共中央政治局：经济持续健康发展、社会大局稳定
· 发改委：有条件地支持优质企业直接融资
· 央行：稳杠杆、控风险，货币政策稳健中性为主
· 辽宁：多举措推进库存去化回归合理区间
▶ 企业动态——投资合作趋于多样 融资短期喷发
· 华夏幸福：与北师大成立全国首个都市圈研究中心
· 佳兆业集团：与民生银行签200亿战略协议
· 万科：多元化转型可能需要十年
· 基金协会：四季度债基集中爆发 已破2万亿
▶ 数据解读——稳中向好值得期待
· 宏观：6.5%无悬念 房地产投资稳中略降概率较大
· 11月个税同比降147亿元 创三年新低
· 楼市：成交热度总体减弱一线有所扭转
· 企业拿地：供给激增 房企进入理性取舍期
▶ 热点分析——市场平稳下行，销售困境怎么破？
· 市场平稳下行，抢开发以破销售困境？
博志成研究院出品
本周（ 12月10日-12月16日）宏观政策环境变化显著，具体而言：在经济下行预期较强的情况下，本周召开的中央政治局会议释放出更强的忧患意识和稳经济社会发展的信号，托底意愿明显；会议继续未提“去杠杆”和“房地产”问题，预计为后续政策调整适度提供必要的弹性空间，但是否以及“放松”多少，还有待观察。
目前来看，货币政策调整将逐步有序进行。普遍性的“降准”概率很小，但引导资金向“民营”“小微”流动基本保持不变；同时，去杠杆节奏基本放缓，稳杠杆目标实现调至3年内；在综合国内外均衡条件方面，货币政策或更优考虑稳定国内经济健康增长目标，“微调”“预调”或指适度增加流动性。
发改委《通知》有条件支持优质企业直接融资，基本延续此前央行提出的“适度灵活”调节，属于“定向”或“结构性”引导和纾解，且需要注意，此次政策对企业实力要求较高，在资金使用金额比例和管理方面的要求也更严格，在“白名单”范围的企业压力或能稍有缓解。回归本质，企业要明确一点，只有坚持“有质量”和“高质量”的发展，才是真正的“优质企业”。
而发改委鼓励发展乡村旅游方面，需明确，乡村旅游、乡村振兴都应建立在城乡互通、城乡一体化的背景下。乡村基建与公共服务设施是基建投资的一部分，旅游产品开发、品牌营销和旅游服务管理的能力，应是“软”性投资的重要发力方向。已有相当一部分房企在做“乡村”和“城乡”主题的战略布局，选择哪里的乡村、什么样的乡村、怎么建设开发、如何打通城乡联系等，是难点、也是盈利模式的要点。
地方政策环境中，辽宁新出的政策方案综合考虑了库存总量和结构，做出相对灵活的调整，鼓励开发商对存量商品房改造、转化，总体力度较大，开发商有较大的操作空间；此外，对农民购房和农民工购房贷款明确提出政策调整和支持，体现了政策关怀和一定的必要性。（博志成研究院BTJ）
Part-1 : 战略投资
本周（ 12月10日-12月16日）本周投资项目类型相对丰富，合作方涉及研究院校、同行项目公司、金融机构等。其中，华夏幸福近期投资拓展相对活跃，万达在文旅业务领域表现昂扬；而同行收购土地合作开发有所增加，反过来，也意味着一些企业放弃了部分项目。（博志成研究院BTJ）
Part-2 : 融资融券
本周（12月10日-12月16日）企业融资力度空前，除常规公开与非公开市场融资工具外，陆续有一批企业出售项目公司或子公司股权及债权，其中包含关联方交易。值得一提的是，中信银行将自有物业转变为养老服务资产，交由旗下养老业务公司管理。
公开渠道报道监测情况方面，博志成研究院本周收录的融资企业共29家，涉及融资工具共33期，融资总额合约800亿元和19亿美元，较上周监测情况高速反弹，融资成本区间上下限均有所收敛，为4.16％-9.88％。
其中，已成功发行金额约合166亿元和18.23亿美元，共14期；获准发行金额249亿元，共4期；拟发行金额约合551亿元和0.77亿美元，共15期。
本周融资工具中，一方面，包含多项融资计划，故而推高了融资总额，另一方面，除债券和票据以外，资产证券化融资工具比重上升，不论是REITS还是类REITS或ABS，均有继续增加的趋势。基本符合政策导向，也是企业主动应变之举措。（博志成研究院BTJ）
融资融券情况
12月10日-12月16日
数据来源：观点网等，博志成研究院整理
Part3-人事与经营
本周（12月10日-12月16日）万科发布会回应了许多业界内外关注的问题，在万科看来，做“老大”并不只在于规模和速度，更要考虑持续发展、领先性和社会价值。行业的机会仍然有很多，但许多新型业务的盈利模式尚未确定，是难点、也是机会点。此外，跟投制度和股票回购均有鼓舞士气等作用，关键在于如何通过制度激活个体和组织。（博志成研究院BTJ）
1、经济环境
【博志成观点】 一方面，宏观经济增速有可能放缓，也的确有多个指标回落、下降，但基本面仍然向稳发展，有所支撑。房地产投资增速今年表现其实略高于预期，企业拿地的总体力度并不小，且11月以来的施工开始提速；另一方面，政策已经明确托底、坚持“六稳”任务；“稳中偏松”的货币政策将维持谨慎性、灵活性和精准性，重点破解流动性阻隔不畅、疏解系统性风险等问题，而积极财政政策将更多更快体现在减税减负层面，虽对房地产行业无显著利好，但有利于补给消费和社会保障资金等，意义重大。对企业来说，要关注外部环境变化，保持忧患意识，更要做好自己该做的事情。（博志成研究院BTJ）
2、楼市：成交热度总体减弱 一线有所扭转
机构数据：
其他数据：
机构专家评论：
【博志成观点】首从国家统计局数据来看，11月房价总体平稳，但二三线回调相对明显，此外，中国指数研究院数据监测显示，12月以来楼市热度总体有所下降，且除一线城市外，下行速度有所提升。此外，首套房贷利率对购房者十分敏感，目前来看，银行自主调低利率仍十分谨慎，且城市之间的动向不一，一线城市和热点二线城市“下调”动作相对积极，但对住宅销售的推动作用并不显著。政策调控方面，可能会有条件地放开部分城市的“限购”“首套房利率管制”。（博志成研究院BTJ）
3、住房租赁：11月租金大部下行 利弊皆存
机构数据：
【博志成观点】一方面，可以看到自如在成都区域市场的发展势头及其客群定位的年轻化特征，而自如房源业主的年龄与物业拥有数量，也折射出成都住房市场的部分信号。另一方面，房企要注意的是，在新房销售受阻等情况下，发展住房租赁业务的必要性和紧迫性或许更加突出。模式之困主要在于对住房租赁产业链的理解不够，其实参与方式未必只有一种，合适即可。（博志成研究院BTJ）
4、企业拿地：供给激增 房企进入理性取舍期
机构数据：
【博志成观点】在“房价不涨”的预期下，开发商拿地意愿较弱，而土地成交进度受阻，则倒逼地价下调，全国范围内招拍挂市场已有多次调低地价、重新挂牌的情况，预计土地市场的微观调整还将继续；同时，房企也在适应环境变化，拿地环节理性取舍进退。
从博志成研究院跟踪媒体披露的一周企业拿地情况来看：
1、土地成交总体向好，参与拿地企业显著增加，达43家，成交面积变化不大，但成交总价增长约20%，地面均价达16617元/平方米，总体溢价率有所回落，最高为57.7%。
2、从城市来看，一线城市中，北上广深成交均有所回暖，而热点二线城市和周边城市的土地成交热度更是显著提升，其中包括成都、武汉、嘉兴、宁波、台州、南宁、佛山、湛江。
3、从企业来看，联合体有所增加，且联合体中出现龙湖、万科和首开的组合；一向稳重的中海在武汉和南宁共地三幅土地；与此同时，地方企业和制造业产业背景的企业（创维、得力等），也开始明确拿地动向。（博志成研究院BTJ）
表2：部分企业招拍挂市场拿地情况
12月10日-12月16日
数据来源：观点网等，博志成研究院整理
市场平稳下行，抢开发以破销售困境？
11月房地产投资与销售数据发布，累计投资额同比增幅5个月来持续轻微下行，但仍保持高走态势，其中住宅投资起主要拉动作用，另一方面，销售整体有所紧缩，不论是累计销售面积，还是销售额增幅都呈现出下行趋势。在2018即将收关之际，市场形势似乎更难乐观？细看数据，聆听战术。
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