为买房者说话:有售楼员用园林景观“绿化率”鼓动你买房,你该怎么办?

稍微有点水平的买房人一般遵循几个步骤——
一、来不来?看环境;
二、行不行?看户型;
三、买不买?看价格;
四、值不值?看品质;
五、住不住?看服务。
买房的时候,看环境,这是第一印象,有好感的话,就会接着看样板房。这其实也反映着大家对居住环境的重视。当然,绿化率高,并不能说明环境就一定好,环境其实包括土建、园林绿化、艺术、市政等许多工程领域。那么究竟怎么判断小区园林景观好坏呢?
自然景观——原生态、植物、水景、大气、天空,阳光雨露,和风细雨……这是上天带给我们的,也是我们无法强求的。
人造景观——小区中心花园的尺度,植被布局,景观设计,墙体艺术,地面设施等等小区园林品质应该如何判断?这才是人可以控制的,本文的重点就在于此——
1、看绿地率
我们小时候就知道了地理中每个国家的“森林覆盖率”。
人们去看楼盘,售楼员多会告诉你“绿化率”有多少,其实“绿化率”是一个不严谨的概念。
细一点说,“绿化覆盖率”是绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比,只要是植物的投影就可以算到绿化覆盖率中去,不少开发商把墙体绿化也算在了绿化率里了,有的小区墙体挂一些盆栽,随时会干枯消失。所以绿化覆盖率相对而言比较宽泛,树的影子也可算入绿化覆盖率。
绿地率是绿化用地占总土地面积的比例,所以绿化覆盖率一般要比绿地率高一些。
记住了,大家需要关注小区的绿地率而不是绿化率!
2、看建筑密度
建筑密度=建筑物的基底面积总和/规划建设用地面积。建筑密度与容积率的概念是不同的,容积率是地上总建筑面积与用地面积的比例。比如一块地为10000平方米,其中建筑底层面积3000平方米,这块用地的建筑密度就是3000/10000=30%。通常在法律上有规定,建筑密度不能超过40%-50%,因为在一个建设项目的用地中还需要留出部分面积用作道路、绿化、广场、停车场等。
当然,有些高层社区,建筑密度虽然小于30%,但建筑容积率则超高,有的甚至达到了10。最好还要看楼高与楼间距之比。
 
3、看楼间距大小
前后楼间距对于房屋的采光、通风、居住的私密性和噪音的大小都会有影响;而且左右的楼间距对于消防的安全也会有影响,左右的楼间距大小要适中,这样才能方便消防车的进入。
我发现高端高层社区,楼间距与楼高相当,就具备了成为舒适社区的先决条件。
我去广州南沙星河看到一个楼盘,30层高(约100米)的几栋楼,楼间距竟然有100米,在小区里感觉非常舒适。开发商做到了楼栋有景可观,让业主都能享受到绿色,植被实用性很高。
4、观察楼盘的核心景观

比较大型的社区,至少要有一处核心景观,核心水景、核心花园都需要考量。
要关注小区的水景未来是否会变成“臭水沟”,我去广州的星河湾考察,发现擅长用水景+锦鲤,活蹦乱跳,并形成了水系,小区一派祥和的景色,整个小区有一个水质净化系统——先进的污水处理技术,像这样对生活质量极致偏执的老板着实不多。
深圳湾口岸附近的三湘海尚,小区中心花园南北长竟然有300米,东西约100米的葫芦状中心景观,给人极度的舒适感,超爽。
 
5、观察植物的规划设计
 
第一、低碳树种,可持续型培植。植被最好是本地原生物种,未来打理方便,好种好养,有的高端社区从非洲、南美进口了一些景观植物,打理很困难,特别是星河湾在北方引进了热带植物,结果冬天还要给植物供暖,花费着实不小,很难做到可持续。
第二、植被要做到丰富、层次感强,四季树种搭配,交相辉映,有的小区中心景观都是草坪,有的小区都是树木,杂乱无章,千篇一律的植物景观已经让人们产生了审美疲劳,植物造景需要“百花齐放”。用心设计景观的楼盘多会用一些低矮的灌木包围住建筑物的根基部位,遮挡楼体根部与地面连接处的管道和缆线,在楼的入口处用花卉来装扮,让人赏心悦目。
第三、让文化价值成为小区园林的灵魂。
观花、观叶类树种,匹配人文环境建设,凸显观赏价值和文化价值!
我们以某园林景观设计国际大牌公司的座右铭来为本文点题:对设计的衷心,对园林的痴迷,对景观的热爱,对天道的敬仰!

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