想出租房屋？丽莎的房东实用手册您一定要收藏

在英国投资房产，很多业主们都会选择买房出租的形式，不仅可以有租金回报，时间久了，房子还能升值。
不过，很多初来英国的新房东们可能对英国的租赁规则不是很清楚，也不知道自己该履行什么样的法律职责。从今天起，丽莎将会不定期为大家发布英国房东的实用手册。
今天的文章，丽莎主要想从最基础的问题开始讲起，让房东们对基本的租房规则有一个大概的了解，随后的几篇文章，丽莎会根据不同的租赁形式进行详细的介绍。
那么，本篇文章，我们主要涵盖的问题有：
1.     英国的租赁合同都有哪些？
2.     租金保护计划是什么？
3.     房东在管理房产时的主要职责有哪些？
4.     为什么一定要查租客的身份？怎么查？
→ 英国的租赁合同都有哪些？
在英国出租房子，您必须要和租客有一份租赁协议，这份租赁协议是您和您租户之间的合约，它规定了不同的法律条款，同时也约束你们各自的职责。
在英国出租房子，最常见的租赁合同就是短租协议，英文名叫：Assured shorthold tenancies (ASTs)。如果您是私人租赁业主，您房屋的租约是1989年1月15日或之后开始的，同时，您的物业是租客的主要住所，那么，您签署的租赁协议一般都是短租协议。
当然，如果您的情况属于以下几种，那么，您的租赁合同可能就不是短租协议了：

  • 您的租约从1989年1月15日之前开始的

  • 年租金超过10万英镑

  • 年租金低于250英镑（在伦敦低于1000英镑）

  • 营业性租赁或特许经营场所的租赁

  • 度假出租房

除了短租协议，还有一些不太常见的租赁协议，其中包括：
-       排外租约（Excluded tenancy agreement）
如果您有房客住在您的家里，您与他们共同分享房间，比如：厨房或者浴室。这种与房东合住的形式可能会签署除外租约协议。排外的意思就是说，租客虽然和您同住，但是做为房东您是不可以随意进入租客所租赁的部分的，比如他/她所租赁的房间，因为那是租客的天地。
目前，很多房东都会把其中一间房子出租出去，那么，签署这样的租约形式有什么规则？我们会在另外一篇文章中单独介绍。
-       保证租约（Assured tenancies）
只要租客的租约是从1989年1月15日至1997年2月27日期间开始的，那么，这类租客会得到一个保证租赁协议。法律给予有保证租约协议的租户一定程度的保障。根据1988年《住房法》规定，没有合理的理由，房东不得驱逐有保证租约的租户，如果改变租金，租客也可向租金评估委员会提出质疑。
-       监管租约（Regulated tenancy ）
受监管的租约是租户和私人业主之间的长期协议。这些协议可以追溯到1989年1月15日之前，并为租户提供终身居住在该物业的权利。
不管您的租约是属于哪一份租赁协议，您都必须要求租户在入住前签署协议。另外，您一定要确保您的租赁协议是书面形式的，它可以为您带来更好的保障。打个比方，您有了这一份书面协议，上面写着租金的缴纳时间和金额，那么，如果租客不付房租，书面协议就是您有力的证据。相反，非正式的口头协议会造成很大的问题，有时碰到无赖租客撒谎，您有理也说不清，根本没有实质的证据让他走。
通常来说，在租房合同里都需要列一些什么条款呢？在这里，我们来给大家总结一个清单。
租赁协议应包括：

  • 合同双方的姓名和居住地址

  • 房产地址

  • 租金和支付方式

  • 租金重新审核的时间和方式

  • 押金金额及参与了哪个押金保护计划

  • 哪种情况下押金需要部分或者全部扣除

  • 租约的开始和结束日期

  • 租约是否可以延期以及延期的方式

  • 租客和房东的权力和义务

另外，它还可以包括以下信息:

  • 是否可以提前结束租赁，以及如何提前结束；

  • 是否可以租给别人（转租）或请人住。

当然，您也可以加入一些特别的条款来保证房东的地位，并且规范约束租户对您物业的使用，让他们更好的爱护该物业。比如，定期打理花园，或者禁止开办派对等。

→ 押金保护计划

看完了租赁合同包含的内容，您可能会注意到一项“押金保护”的条款，这是房东们必须要了解的法律知识，也是租赁过程中最不能忽视的环节。
根据目前的英国法律，房东只能收取租客最多“5周租金”的租房押金，另外，必须在收到押金后的30天内，将这笔押金放入政府的“押金保护计划”中。
什么是“押金保护计划”呢？其实，它属于政府批准的第三方机构。在2007年的时候，为保障租户的押金，政府提出了押金保障计划，并批准了三家官方指定的租赁存款机构，它们分别是：Deposit Protection Service、My Deposits和TenancyDeposit Scheme.
政府要求，如果您的租客是在2007年4月6日或之后支付的押金，只要房东收到押金，就必须联系上面3家机构的其中一家，把押金存进去。
假如您没有参与这个押金保护计划，您就有可能得偿还租客全额押金，再加上最高相当于三倍押金金额的赔偿金给租户。同时，您也将无法通过快速途径来驱赶自己的租客。
在这里值得注意的是，房东有义务在租赁合同里列出押金储存的相关内容。比如说，您会把租客的押金存在政府提供的哪个计划里？什么时候会把押金退还给租客？怎么退以及押金扣除的原则；另外，您还要和租客解释：租客和房东在押金上存在纠纷时，如何向押金储存机构寻求帮助。
一般来说，在租约结束时，只要租户支付了所有未付的账单，并遵守租约的条款，而且物业或屋内的物品没有受到损坏，就可以取回全部押金。当然，房东和租客之间的纠纷大多都出现在这个“物业损坏”的问题上，那么，如果房东和租户无法就租约结束时房东应保留多少押金达成一致，就可以通过押金保障计划中仲裁程序来处理这些棘手问题了。
如果租户怀疑房东没有把自己的押金存放到押金保护机构中去的话，他们也可以通过向当地政府投诉来获得法律保护。
→房东在管理房产时的主要职责有哪些？
作为房东，如果您想出租自己的房屋，您就必须要履行以下义务：
第一，保持您的出租房屋安全，保障它没有任何火灾和健康隐患
您必须要在房子里安装烟雾报警器和一氧化碳报警器；您必须要遵循房屋的消防安全规定。同时，如果您发现房子里可能存在一些危险的地方，比如不平坦的楼梯，您需要立刻进行修理。如果您不处理，那么，租客有权向当地政府投诉，随后，地方政府会对您的房产进行住房健康和安全评级系统的检查。
一般情况下，地方政府会根据其严重性来进行打分，在此期间，您必须要配合政府的执行通知。如果当地政府发现了非常严重的问题，他们有权发出改进通知，或者让您亲自修理，并且阻止您出租房产。所以，我们建议房东要定期检查您的房屋是否存在不安全的因素。
第二，确保所有燃气和电气设备的安装和维护
燃气装置和电气设备的安全也是房东的职责，您必须要安排这些设备的检查工作，至少每12个月对它们进行一次彻底的检查。要记住的是，这样的检查必须要由燃气安全登记处注册的专业人员来负责。另外，您必须保存一份检查日期、发现的缺陷和采取的补救措施等相关记录。同时，您还必须将该记录的副本交给您的租户。
如果您没有这些证书的话，将来将无法通过快速途径来对租客进行驱逐的。
此外，你也有责任确保提供住宿的电器是安全的，这包括加热器，炊具，水壶，和任何其他电器产品。
第三，  提供物业的房屋节能证书（EPC）
EPC Rating（全名为Energy Performance Certificate）是一个房屋能源消耗效率的评估表，分成了A-G 7个等级，A级为最高等级，G为最低。
能源评级越高就表示该房子的节能程度越高，需要支付的能源费用也就越低。这里所说的“能源费用”，指的就是煤气和电费这些。
一般来说，新房子会比旧房子的EPC rating来得高，但这也不是绝对的。由于EPCrating直接影响到（或者更明确地讲，是指出）租客住进来后的能源费用，因此，房东有义务向租客提供EPC能源证书，并且每十年需要更新一次。
第四，维护和维修房屋的职责
根据《1985年房东和房客法》第11-17条规定，如果租约的期限不超过7年的话，房东一般需要对房屋承担维护和维修的责任的。房东必须要负责房产主要结构和外部维修。这包括墙壁，地板，屋顶和窗户等。另外，房东还必须负责固定的加热器、电线和煤气管道等维修。此外，还包括维修管道、面盆、水槽、厕所和浴室等。也就是说，您不能向租客收取任何相关的维修费用。
当您发现房屋里发生问题后，您有合法权利进入该物业进行检查或维修。不过，房东必须给租户合理的通知期。多数情况下这至少是24小时。另外，您的租户也有权在维修期间留在物业里。
如果他们无法继续生活在物业中的话，房东一般是有义务给租客另外租赁房屋或旅馆来让租客临时居住的。
→ 为什么要检查租客的身份？
在房东要履行的职责里，还有一项非常重要的环节，审查租客的身份。您别以为来了一个熟人的朋友，就不需要检查了，只要您不检查就有可能会面临移民局的罚款，甚至是刑事起诉。
从2016年2月1日开始，移民局在英国全面推开了房客租赁权检查制度。任何房东如果没有按照法律要求，对房客的移民身份进行检查，将会面临严重的惩罚。政府规定，房东在签署合同之前，必须要认真查租客身份，您必须要确保租客是否可以合法租用您在英国的住宅。
如果房东没有遵守此项规定，将会怎样？法规规定，任何没有遵守或者错误履行该项规定的房东会受到最多3000英镑的罚款。而且，新的移民法规开始实行的之后，还可能会被定为刑事罪并被判最高5年徒刑。
具体来说，如果当事人是首次被移民局抓到出租给无身份租客，移民局会先对当事人采取民事处罚，也就是罚款。至于罚款金额的多寡，一般和房子的出租类型有直接关系：

  • 如果当事人是把自己家里其中的房间租给了无身份租客：首次被抓会被罚款80镑。

  • 专业的出租房：房东或中介首次被抓会被罚款1,000镑。

假如当事人已经被移民局抓过一次，但是却继续故意，或因没做身份检查而不小心把房子租给了无身份人士，那么再次被移民局抓到，罚款金额就会比“初犯”高很多：

  • 把家里其中的空房间租给无身份租客：每次被抓就要被罚500镑。

  • 专业的出租房：每次被抓会被罚3,000镑。

另外，不论是初犯或屡犯，所有的罚款如果能够在收到处罚的21天内缴交的话，可以打7折。
如果经过了前面两层民事处罚，房东还是继续出租给无身份人士，那么如果又被移民局抓到，移民局恐怕就不会再简单罚罚钱就算了！这时，移民局一般就会起诉一再以身试法的房东，房东将可能面临最高5年的刑罚。被处以刑罚就会留下刑事犯罪纪录，这将对房东自己本身在未来想申请其他签证、永居或英籍等移民身份时，造成很大的困难。
那么，如何审查他们的身份呢？
作为房东，您必须检查您的所有超过十八岁的租客或房客能否合法租赁您的房子。即使他们的名字没有出现在租赁合同上；或者没有租赁合同；或者只有口头合同。
这里需要注意的是，检查租客的身份要一视同仁，只检查您认为不是英国公民的人的移民身份是不合法的。如果租客只允许在英国逗留有限的时间，您需要在您的租赁开始前28天就进行检查。
通常来说，检查他们的原件要考虑的是：
▲证件是原件并且属于租客的
▲确保在英国居留许可的时限没有结束
▲确认证件上的照片确实是租客
▲文件没有太大的损坏，也没有被更改的痕迹
▲如果文件上的名字不一样，那么，请让租客用结婚证或者离婚证等证明文件来补充证明
▲如果租客开始租赁房子的时候人在外国，您必须要在他们开始住在您的物业之前看到他们的的有效证件原件。
如果租户没有合适的文件，那么，您必须要通过房东的检查服务器来检查租客是否可以在没有原件的情况下租房。
另外，如果您的租客的有效签证是有时限的，您一定要做再次的检查。如果您不做，而您的租客的签证又过期了，您一样会被罚款的。如果您的租客的签证少于12个月，您必须在签证过期之日再次检查；如果您租客的签证多于12个月，您必须每12个月检查一次。如果您的租客的签证上没有时限，您不需要再次检查。
那么，租客没有通过再次检查该怎么办？
作为房东，您必须检举您的房客给内政部，否则的话，您一样会被罚款的。您可以选择驱逐您的租客，但您一定要遵照相关规定。如果您有一名房客，您可以选择和他们结束租赁合同。
除了移民信息的检查外，您还需要对租客的职业，工资流水账等问题进行查看，以确保您的租客是有能力缴纳您的租金的。另外，您还需要检查租客对于住所使用的情况，比如，他们是否大部分会住在那里，他们是否会把家人或亲人同安排在那里等等。
好了，在今天的文章，丽莎大概跟房东们介绍一些主要的职责，喜欢文章的请为我们点赞，并且转发给更多的房东们，我们会持续为您带来房东实用手册。谢谢！
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