请注意！不予受理更正登记有法律风险
某地有一案例，甲乙同为土地使用权证权利人，该土地上房屋所有权人则为乙。甲向法院提起民事诉讼要求将自己作为该房屋共有人，但一审、二审、再审法院均判决其败诉，认为乙支付了所有的购房款，该房屋没有甲的份额。统一登记后，甲持土地使用权证向不动产登记中心申请更正登记，不动产登记中心以其申请依据不足，且已经法院审判为由作出不予受理告知书。甲对此提出行政复议。该案例比较典型，涉及到更正登记的审查与不予受理的法律风险，下面具文分析。
《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）规定，依申请的不动产登记应当按申请、受理、审核、登簿四个程序进行，登记机构受理时要审查申请材料并分别处理：属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理；申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理。可见，登记机构受理时，除了对是否属于本登记机构的登记范围进行审查外，只对材料的法定形式和齐全性进行审查，不对申请材料进行实质性审查。一般情况下，这种审查方式不会影响到申请人的实体权利。申请人只要按照不同类型登记要求的形式和要件补正后，不动产登记中心就应当受理。受理后发现存在不予登记的情形，再做出不予登记的决定。
这种审查方式是很简单的形式审查。因此《条例》规定，不予受理的要当场书面告知。部《不动产登记暂行条例释义》认为，虽然登记不是行政许可，但可以借鉴《行政许可法》的规定“行政机关受理或者不予受理行政许可申请，应当出具加盖本行政机关专用印章和注明日期的书面凭证”。但现实中的情况往往不是这样。为了减轻审核阶段的工作量，很多地方并未区分受理和审核阶段，窗口审查也包含了对不动产的实质性审查。登记中心常常在受理时审查实质性的权利内容，并据此不予受理。
《不动产登记暂行条例实施细则》规定，权利人、利害关系人申请更正登记，应当提交证实登记确有错误的材料。也就是说，登记机构在受理更正登记申请时，必须对申请材料的内容进行实质审查。（2018）最高法行申8780号认为，权利人或利害关系人申请更正登记，应当提供充分证据证明记载于不动产登记簿上的内容确有错误；不能证明的，不动产登记机关应当依法驳回其更正申请。
更正登记的申请材料应当达到什么程度才能证明登记确有错误，目前没有明确的标准。笔者认为，应当从不动产登记簿的证明效力入手。《物权法》明确，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。全国人大法工委编的《物权法释义》指出，该条是权利正确性推定原则，即在不动产登记簿上记载某人享有某项物权，法律推定物权的登记状态与物权的真实状态及实体法上的权利一致，其权利内容以不动产登记簿上证明为准。除非有相反证据证明，法律推定记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人。这是德国等大陆法系国家通行的规则，也为最高人民法院关于物权法的司法解释所采纳。但是作为一种法律推定的拟制事实，不动产登记簿登记表彰的权利状态并不总能必然反映真实不动产物权关系，那么就应允许当事人通过举证推翻不动产登记簿所表彰的物权状态。由于不动产登记簿在确认物权归属和内容方面具有极高的证明力，更正登记需要提供的申请材料必须是具有高度盖然性的优势证据，即存在高度可能性明显大于登记簿的证明力。在两种证明力相当导致不动产物权归属难以辨明时，一般应维持登记簿在物权归属方面的证明效力。因此受理更正登记时登记机构应对申请材料进行实质性审查，并判断是否具有高度可能性。
一是以登记中心名义作出不予受理告知书。2015年《国土资源部关于启用不动产登记簿册样式（试行）的通知》明确，不动产登记机构为县级以上政府确定的负责不动产登记的部门，原先是国土资源局，现在是自然资源局。不动产登记中心负责技术性辅助性的工作。不予受理决定在其他登记类型中只是对申请材料的形式性审查，只要申请材料补充完善依然可以申请，不影响到申请人的权利。但在更正登记的情形，不予受理涉及对权利的实质性判断和侵害，以登记中心名义作出可能会在行政复议和诉讼中被认为程序不合法。建议可以刻一个《自然资源局不动产登记事务章》，放在窗口专门用于不予受理的情形。另一方面，不予登记决定对申请人权利影响至深，属于行政权力，应由登记机构作出，应明确不予登记决定书也应当加盖不动产登记专用章或《自然资源局不动产登记事务章》。
二是退回材料后没有佐证材料。《不动产登记操作规范》（以下简称规范）只规定登记机构留存一份不予受理告知书。但按照《行政诉讼法》的规定，行政诉讼是由行政机关举证。《规范》只要求不予登记时应当复印并退回申请材料，但没有明确不予受理的情形。一般登记机构不予受理要退回申请材料，但如果遇到行政复议或者行政诉讼则没有材料可以佐证不予受理行为的合法性。建议可以复印一份材料或者要求申请人在告知书上签字认可作为佐证材料。
三是实质审查后作出不予受理告知书。这也是比较常见的问题。《条例》明确除更正登记外受理时登记机构只能对材料的形式和齐全性进行审查，那么实质审查后作出的不予受理告知书可能在行政复议和行政诉讼中被推翻。
四是没有当场出具不予受理告知书。《条例》规定，未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。在形式审查的其他登记类型，上述规定尚可办到，但如果是更正登记涉及到对申请材料实质性审查的时候，可能会面临窗口人员能力不足、专业性不够、无法及时作出的问题。特别是由于现在机构编制紧张，窗口大部分都是临时聘用人员，要求他们当场对更正登记的申请材料予以审核要求过高。建议可以参照台湾地区土地登记规则，允许登记机构以书面通知申请人在15天内补正。
因此在上述案例中，不予受理更正登记的决定合法，但应以不动产登记机构的名义作出。