最高法院：“房屋代持协议”排除执行的四项审查要素——最新提审改判案例（2021）
阅读提示：
提醒读者注意以下几点：
第一，最高法院审查了代持的必要性，也就是代持理由的是否正当，这是排除执行的第一条件，没有正当理由，不要提排除执行的问题；
裁判文书中表述为【“当事人无正当理由故意将房屋交由他人代持，属于对房屋未过户登记存在明显过错情形。”】小编觉得此观点既合理又实用，可资参考。
第二，最高法院审查了执行异议和复议规定第二十八条中的合同要素、占有要素；
第三，最高法院审查了代持协议的真实性和真实权利是否存在的问题。
以上四点共同构成了本案的基本审查脉络，本案例作为2020年底的提审改判案例，值得大家在办理，审理借名买房排除执行的执行异议案件时参考。
01
裁判实例
裁判法院：最高人民法院
裁判案号：（2020）最高法民再378号
案件索引：再审申请人杨文静因与被申请人王雪松、王海容、甘肃穆萨正通国际物流有限公司及一审第三人张世明、甘肃盛世实业集团有限公司申请执行人执行异议之诉一案
02
最高人民法院认为
本院再审认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案再审争议焦点为，王雪松对案涉房屋是否享有《执行异议和复议规定》第二十八条规定的排除强制执行的民事权益。
《执行异议和复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
本案中，王雪松提交的证据不足以证明其在人民法院查封案涉房产时符合上述排除强制执行情形。
首先，王雪松对人民法院查封案涉房屋前房屋未过户至其名下存在明显过错。王雪松虽提交了其起诉要求办理过户登记的相关证据，但该证据表明其起诉系在人民法院查封案涉房产之后。且本案一、二审期间，王雪松对为何由他人代持房屋问题未作出合理解释。本院再审庭审中，王雪松称，系因买房不想让配偶知晓，才故意将房屋交由穆萨公司代持。对此，本院认为，当事人无正当理由故意将房屋交由他人代持，属于对房屋未过户登记存在明显过错情形。
其次，王雪松在人民法院查封案涉房屋前未与出卖人签订合法有效的书面买卖合同。王雪松提交的《房屋买卖合同》和不动产销售发票记载的案涉房屋买受人为穆萨公司，王雪松并未在法院查封案涉房屋前就案涉房屋与出卖人签订房屋买卖合同。王雪松所签《房产代持协议》是王雪松与穆萨公司之间关于代持案涉房产的约定，无论在形式上还是内容上均与商品房买卖合同不同。
再次，在案证据无法证明王雪松在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。王雪松提交的其缴纳物业费、停车费、电费等凭据均形成于2017年12月4日人民法院查封案涉房屋之后，相关购买家具家电票据显示购买人并非王雪松。现有证据不能证明王雪松在人民法院查封之前已实际占有案涉房屋。
最后，在案相关票据中并无任何王雪松支付案涉房屋价款的转账记录或票据，无法印证王雪松交纳案涉房屋购房款的主张。因此，王雪松的异议不符合上述规定情形。虽王雪松在本案二审判决作出后，申请解除了对案涉房产的查封，并取得案涉房屋不动产登记证书，但不能改变案涉房屋被人民法院查封时，王雪松对案涉房屋不享有排除强制执行的民事权益这一基本事实。二审判决错误，本院依法予以纠正。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因案涉房屋的权属登记已发生变化，本院对其判项进行相应变更。
03
相关司法政策
《关于进一步加强金融审判工作的若干意见》的通知 （法发[2017]22号）
第八条，要求统一借名买房等规避国家房产限购政策的合同效力的裁判标准，引导房产交易回归居住属性。
04
相关领导讲话
《第八次全国法院民事商事审判工作会议上的专题讲话》
——最高人民法院杜万华专委讲话，2015年
1.“尊重契约自由是贯彻民事商事领域法律的基础性原则，借名买房纠纷中房屋权属认定是实现经济社会创新协调发展的重要法律制度保障。”
2.“我们要鼓励、包容交易模式和交易结构创新，维护依法成立合同的法律效力。”
05
相关领导、学者观点
【民法典的适用】二级大法官刘贵祥在《人民司法》刊文《民法典适用的几个重大问题》一文中开篇处即重申了关于权利外观主义的适用问题。
提醒特别注意：文中明确说明了“不应适用于强制执行及其他非交易行为。”
借名人与被借名人之间关于房屋所有权归属的约定只能约束合同双方当事人，没有直接设立房屋所有权的法律效力，借名人不能根据借名买房协议的约定直接取得房屋所有权。
——司伟法官：借名买房纠纷中房屋权属认定的物权法思考