当下楼市的8个“小焦虑”
昨天，前10月榜单出来了！
榜单数字是否100%准确一直被诟病，但有总比没有好，没必要因噎废食，而且一定程度上，销售榜背后就是“融资能力榜”。
其次，看榜单核心是一种“比较价值”。
即如果一直埋头苦干，自己看自己永远都是100%的视角，但放在行业下、放在百强榜单下，你就只是100个小伙伴中的一员。观人观己，观天观地，会刺激你有更多“领悟”！
亿翰智库：2019年1~10月房企30强业绩榜
这两年，只谈规模的房企会被鄙视，比如一则高周转带来房子塌了等问题；二则行业大环境不支持高速增长。但事实上，百强榜就是“关注榜”，这个行业不讲数字也不行。
在10月销售榜中，老潘同样关注的是破千亿的数量如何，速度如何？
9月还是23家，10月就26家！
1003亿的雅居乐排名26强；
而紧接着的祥生地产927亿，位列27强。
面向未来有3个预测。
其一、预计今年30强房企的最低门槛是1100亿；其二，预计2019年破千亿的房企将达到35家；其三、预计未来3年房企突破千亿的将达到50家左右。
如今这个行情，小房企可以相对高价格套现退场，大房企可以在强大主业下开辟新航道、新蓝海，为未来持续增长做准备。但对中型房企而言，他们最尴尬——没办法，地产这个行业的生态规律就是——规模，就是入场券。
如果未来3年1000亿房企突破50家，这是大概率事件。
那个时候，你想一想，如果你还是300亿，400亿，在行业中，你企业的话语权何在？存在感在何在？政府卖地的牌桌上，可能你的筹码和资质都没有？
都说2018年、2019年市场不好，调控严厉，资金紧张，这的确是广泛的事实，但几个数据又让人乐观。
其一，都说2018年15万亿是行业的天花板的，结果2019年目前从前10月数据总量、从销售面积来看，2019年的房地产销售或将刷新2018年历创造的14.9万亿记录。而且年度销售面积也有望与2018年持平。
当然，行业未来盘子是14万亿、16万亿？，对N百亿的房企研究意义不大，但对TOP10战略转型的时机、节奏和力度的研究，却是必修课。
其二、市场不好，看看在数万家房企中百强房企表现如何了？
克而瑞地产数据表示：百强房企10月单月整体权益销售金额同比增长“13.7%”，且增速略高于9月水平。显然，整个行业来讲，头部100家在严峻的市场下依旧走出“优秀业绩”。
百强牛，头部10强更牛。
10强房企10月平均业绩增幅为29%；而TOP21-30房企单月平均销售业绩同比涨幅为16%，基数大，而且增幅还猛，这就吓到中小房企了。
显然，行业洗牌的冬天下，优秀房企的“春天效应”反而更明显。
其三，2巨头也在10月“爆表”了，碧桂园10月单月850亿，环比增20%；恒大10月910亿，同比增72%……2巨头这个成绩老潘有三点提醒。
第一，这是在整体市场低迷、客户观望情况下完成的，第二、10月整个百强房企权益销售较9月仅环比下降1.1%，其他百强显然10月业绩并不乐观，第三、随着行业集中度继续提升，未来某年某月恒大碧桂园单月破1000亿，不能说没有可能！
所以老潘提醒，很多时候，调控调的不是所有房企，而是中小房企，是弱的企业！
房地产就是钱，地、人，有钱就有地，有钱有地就有人！
行情差、资金紧张的时候，国企、央企的优势就凸显了。
不客气的说，融资成本之差，基本就有5到10个点差距，更头疼的是，很多中小房企，你即使愿意高成本融资，金融机构还未必愿意给！
从10月全国住宅用地成交总价TOP10的拿地房企来看，基本以“国有企业”为主，少部分合作方式拿地。
在具体10月拿地总价TOP10榜单中，其中，7宗由国企参与竞得，占TOP10拿地总额的75.8%，包括保利、中海等央企，以及金融街、首开等地方国企。
的确，钱荒时代，2019年资金连续大面积、多渠道收紧后，很多房企都是“纸上现金存量”，整体真正可流动的资金少，资金流动性差，导致2019年下半年拿地，即使销售市场低迷带来土地价格有所下降，民营房企依旧“捉襟见肘”。
所以，整体而言，除了规模房企、具有央企或国企背景的企业外，其他中小民营房企都或多或少面临现金流压力。
从短期来看，不仅4季度，可能2020年房地产依然会坚定“稳”为调控主旋律，所以短期房地产大面积放松调控的可能性很低。
基于此，房企4季度，不能拖、不能等，走为上策！
另一个大背景是行业调控的3年周期波段消失了，比如2018年是典型的高开低走，上半年火，下半年调控后趋冷；而2019年正好也是上半年“小阳春”，但无论销售还是拿地的窗口期很短，随后又是下半年进入低迷期……整体而言，房地产周期波段越来越短，窗口期稍纵即逝，所以立足当下，随行就市、强调弹性，更为靠谱。
比如行业典型的是阳光城2019年营销策略很好，阳光城表示：“在阳光城看来，2019年的每一天每一个月都被认为是卖房的好日子。
同时，融信营销也表示：“正因为不放松的心态，所以目前销售上的压力会小一点，2019年融信全公司都很支持营销，市场行情把握的比较好，基本是上半年提升利润，下半年力抓回款。”
总之一句话，房企必须尊重市场、敬畏市场，你才可能持久的“活下去”！
道理很简单，好行情能“成就你”，差行情亦能“击倒你”！
2019年10月，TOP50房企中有近6成企业单月业绩环比下降，多数房企较9月业绩环比降幅在20%-30%之间。
房企当下市场的严重性，还不仅仅是销售数据下降，更重要的是10月是传统的热销月，本身就有“国庆周”利好窗口期，其次，很多房企在10月有“高供货”开盘，在这样两股外部传统热销季和内部供货加量情况下，数据还是不乐观，足以说明当下市场的严峻性。
也就是说，房企环比下降的销售额还是在“高供货”的前提下实现的。
的确，房企的货值大多集中在四季度。很多房企四季度的货值占比非常高，比如有个强二线城市某龙头房企8个大项目全部集中在4季度开盘。
怎么破？一些房企也在通过强营销突围。
比如包括碧桂园、中国恒大、阳光城、世茂房地产等在内的多数企业都采用了形式各异的营销手段来促进货量的去化，并在销售端取得了优异表现。
结果是显著的。碧桂园10月单月销售业绩达850亿元，环比增长20%；中国恒大10月单月销售业绩再创历史新高，销售金额910亿元，同比增长72%。
又比如正荣营销开始推出MVP营销创新，重塑了平台营销、大营销和规范营销的重要性。预计2019年正荣1300亿销售目标完成无忧。
所以，在目前政策收紧，融资紧缩，快去化，速回款刻不容缓，营销端发力才更有可能促使企业顺利实现货量的去化，强化和重塑“营销力”已经房企当务之急。
恒大碧桂园市占率才不到5%，未来还有空间，必须夏海钧表示未来5年一定会出现万亿房企。这个话是在楼市调控资金收紧下的一个预测。未来而言，房企的10强、30、50强、100门槛还会继续提升，即集中度不断上升，目前看来还有好些年。
以当下2019年1到10月数据来看，2019年1-10月房企梯队门槛依旧在快速攀高。
其中，TOP30房企门槛值增长最快，同比涨幅达45%，较2018年同期上涨18.2%，30强门槛提速之快，是值得所有30强、50强房企“掂量的”的变化。
截止2019年1-10月，TOP100行业集中度达76%，TOP50集中度为62%，TOP30房企集中度为51%，TOP10集中度为30%。
集中度提升的同时，集中度的增速却在下降！
随着地产下半场的不断成熟，行业集中度上升速度将不断减缓，整个市场容量基本就在15万亿上下徘徊，大中型房企的连续多年增长其实已经“透支”、增长动力开始变弱，能用的“增长引擎、激励手段”基本都开启了。
目前来看，10强的稳定性很高了，10强名单中前进一位已非易事，前进2、3位一定是房企出现大问题或是极其低概率事件出现。
事实上，不仅10强稳定，现在世茂一直在11名徘徊，进入10强喊了很多个月，旭辉一直在14、15名徘徊。
前15强虽然都在增长，但排名稳定性相对过去3、5年，已经是大大的稳定了。未来15强到50强的“座位表”预计还有一段时间大波动。
在调控和观望市场下，什么产品更容易销售？去化率更高？
目前整体去化率下降是全国整体现象，但细化来看，目前刚需盘去化率依旧还不错，甚至在60%、80%，而改善产品的去化率则下降的很厉害，很多甚至只有20%、30%。
从美国房地产几轮低迷市场来看，刚需产品是销售速度最好的。
刚需，其实是整个楼市中最稳定、最基础、最有保证的一股主流力量。虽然目前一线城市和很多强二线都进入改善时代，但改善产品最大的特点是不着急、可观望，尤其在目前限购限价情况下，改善产品其实更为尴尬。
当然，对于改善产品老潘也有2个其他提醒。
其一，改善产品更容易被限价所“阻碍”，在一二手价格倒挂的市场行情下，改善产品被屡屡疯抢，但并不代表市场火爆，因为这完全是投资需求。
其二，在限购前提下，改善客户也被刚需化，他们更加珍惜自己1张、2张门票，所以一定会选择更合适自己的房子，一步到位。所以他们对改善产品会更挑剔。
土储定未来
前10月房企拿地有何特征？
其一，房企尤其是大中型房企布局开始出现趋同性，核心2大特征，第一，聚焦在都市圈、城市群，聚焦在北上广深周边；第二、过度单一区域化布局风险很大，对业绩波动大，很多300亿、500亿房企都已经在全国重点区域广泛布局。
逻辑很简单，一方面可以享受区域轮动、城市轮动的红利机会更大，二则拿地的区域够广，带来可选择的上会土地项目会更多，这样可以优中选优，拿对地，拿好地的概率会提升。
其二，就前10月而言，中指院的统计数据表明，从拿地金额分布来看，“长三角”与“中西部”为房企投资重点区域。其中，长三角城市群TOP10企业拿地金额共计3261亿元，位列第一；而“中西部”受益于政策转移、人才引进带来经济发展提速，吸引房企争相进入，TOP10企业拿地金额共计2465亿；珠三角和环渤海以1545亿元和1406亿元分列第三、第四位。
值得关注的是，拿地金额上，中西部超过珠三角和环渤海。
当然类似阶段性深耕和重仓大本营的也有一些，如果类似龙光地产深耕大湾区，碰到深圳2个大礼包，粤港湾大湾区以及社会主义先进示范区，则会实现很好的土地溢价和更强的发展力。同样值得关注的是，滨江集团以229亿元拿下杭州1-10月拿地总额的冠军，持续深耕大本营。
其三，今天的土储就是房企业绩的未来，从土储集中度来看，10强很猛。拿地金额万科、碧桂园、保利占前三位不用多说，恒大没进入10强是因为家底货足够。从整体来看，10强房企1-10月拿地总额8234亿元，占TOP100企业35.2%，即10强拿地占百强35.2%的高份额。显然，10强龙头房企获取土地资源优势凸显，行业集中度显著。
小结
2019年能否完成预定销售目标？
两个维度看。
其一，2019年的销售目标“本就不高”。经过2018年下半年的活下去寒冬，大家对2019年楼市普遍预期不高，所以2019年销售目标增幅大多设置在10%到25%左右。
其二，从当下10月维度来看，只剩60天了，在并不太高的2019年销售目标来看，目前目标完成超过80%的还不到6成房企。少数恒大、龙湖、世茂10家房企完成率超90%，
整体来看，在行业增速放缓、调控趋严、整体项目去化率下降的背景下，部分百强房企完成全年业绩目标仍有一定压力。
【温馨提示】
优秀房企的每一个赞扬
都跃过了大风大浪
关于地产未来，关于房企走向，关于正道致远，关于活下去……
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END
专注地产30强之变
地产总裁内参
努力为地产总裁提供“建设性、启发性”内容！
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