绍兴二手房,想买你太不容易
1st
刮遍全国的二手房停贷之风,终于波及绍兴。
根据绍兴官媒采访,目前绍兴四大行(工,农,中,建)和几家商业银行,均表示二手房贷款额度很少,等待放款的时间也比较长。
也有部分银行直接表示,现在已经停止办理二手房贷款。
好消息是:绍兴二手房没有停贷。
坏消息是:你遇上的,将是史诗级的贷款难度。
2nd
绍兴二手房贷款收紧,对购房者的影响立竿见影。
比如身边同事S,年初就盘算换房,但手头资金有限,只能“以小换大”——卖掉现在住的房子,房款作为首付,贷款换大房子。
本来上个月已经物色好了房子、谈妥了价格、交了定金,也找到了老房子的买家。另一边中介和银行谈好了贷款,万事俱备,只差签合同了。
结果突然有天接到中介的电话,说银行没额度了,贷款可能要等上一两个月。
得知这个消息,房东直接跟同事S说“等不了这么久”,要么再找一家放款快的银行,不然他宁可退定金去找其他买家。
这彻底打乱了同事S的计划,他和中介一连找了好几家银行,不是没额度就是要排队,至于要排到什么时候也没个定数。
最终他只能无奈地放弃这次机会,将换房计划延后。
另一个朋友小陈倒是贷到款了,不过过程也有点坎坷。
原本她在5月底已经签了合同,但过了几天中介通知她重签,因为原本那家合作银行突然说贷不了了。
随后重新找了一家银行,不过刚赶上贷款利率上涨,利率从5.4%一下子涨到5.7%。200多万的贷款,每个月要多还近400块钱。
这两个人的例子,正成为绍兴二手房贷款收紧之后,越来越多购房者的真实写照。
3rd
房贷为什么会在这个时候收紧?
从宏观上看,今年年初,央行与银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》,划定了各类银行的房地产贷款占比上限,和个人住房贷款占比上限。
也就是说,在银行贷款总额度不变的情况下,各家银行可放出的房贷总额也是定量。
在经历了上半年楼市的疯狂行情后,额度被大量消耗。银行不得不在年中收紧房贷,调配剩余的额度,为下半年的贷款做准备。
也就是说,之后房贷可能会有稍许放松,但紧张的大环境不会改变。
而且如果这个政策不变,那么今后趁着上半年银行贷款额度比较富余时买房,可能会成为更好的选择。
从城市的角度来看,绍兴的新房调控不断升级,尤其是前不久限购政策一出,截断了很多计划流入新房市场的资金。
但二手房并不限购,也就导致那些被截流的资金,转而流入二手房市场。
银行收紧二手房贷款,增加了炒房者的成本,也减少了流入二手房市场的资金。这使得二手房的流动性减弱,起到了降低二手房市场热度的作用。
在这种情况下,如果房东急售,只能尝试降价出售,这样二手房价也被成功抑制。
而且部分购房者被挤向贷款相对容易的新房市场,又进入政府的监管之下。
无论哪一种情况,二手房市场都得到了间接调控。
当然,房贷收紧也会误伤到像同事S这样的,真正有购房需求的刚需或改善人群,在所难免。
4th
如果房贷收紧仍不能调控二手房市场呢?绍兴也不是没“作业”可抄。
在2021年2月8日,深圳公布了全市所有小区的“交易参考价”。这个参考价普遍低于市场成交价,部分小区的“成交参考价”甚至不到市场价的一半。
更重要的是,深圳还要求银行全面落实“成交参考价”,这意味着二手房的首付比例大幅上升。
比如要成交一套1000万的房子,参考价为700万,约定首付3成。但银行只能贷出参考价的7成,也就是490万,购房者实际需要首付510万,首付3成变5成。
而且深圳之外,已经有成都等城市陆续跟进。未来如果楼市继续过热,二手房成交参考价很可能会在更多房地产热点城市推广。
政府除了直接参与定价,也可以建立官方的二手房交易平台。
目前二手房市场中的乱象,很多都来源于信息的不透明,中介和购房者和房东之间存在信息差。
民间的二手房交易平台上,存在着虚假房源、重复房源、虚高挂牌价等问题,使得购房者对市场做出错误判断。
而由官方建立二手房交易平台,拥有“全面、真实、准确、权威”的特性,能够反映二手房市场的真实情况,购房者直面市场情况,买房自然更有底气。
而且官方二手房交易平台,能够将中介、二手房源纳入监管,政府更容易了解二手房市场的脉动,便于及时出手调控。
比如杭州就建立了二手房交易监管服务平台,并获得国家住建部的推广支持。
不过杭州这个平台,还只停留于挂牌房源和信息查询、中介联系。
如果政府真的能打造自助交易平台,并提供相关查询服务(比如房产证真伪、房屋抵押情况、学位占用情况等),再简化自助交易流程,让普通人可以自助成交。
那么,二手房中介将真正迎来使命的终结,房屋交易的成本也可以大幅降低。
当然,这需要大数据、云计算等技术的支持,平台的搭建也需要经年累月,还有最重要的,政府的决心。
很困难,不代表无法实现。来日方长,至少让我们抱持这个美好的期望。