2021年买上海学区房？这份50个学区最低门槛务必收好

2020年已近尾声，上海迎来了“王炸”级寒潮，在这种速冻模式下，二手房市场却依然热度不减，与这股寒潮形成了强烈的反差，尤其是学区房。

对口张集的张江汤臣豪园10万涨到14万+，对口前滩华二的晶耀名邸10万涨到17万+，遥远的闵行吴泾镇，对口华二初中的紫竹半岛卖到10万+......真的是让人热血沸腾。

在今年的最后一天，我们对上海50个热门学区进行一次梳理，盘点一下这50个学区的对口学区房价格都有哪些变化。

01 50个热门学区最低门槛价监测

我们整理了上海50所热门小学2020年12月末最新的挂牌门槛价。

有些不错的学校没有列入其中，主要因为挂牌房源少，成交数据少，比如曹光彪、建襄等。

*以上价格信息采集时间截止到2020/12/30，数据来自兔博士和贝壳找房，如有差错，欢迎指正。

数据选取的是成交量比较活跃的对口小区及户型面积，并对门槛价做了排序。

门槛价在700万以上的8所学校中，海桐小学+建平西、上音实验（一贯制）、闵实验景城+莘松中学和紫竹小学+闵华二初中由于对口小区都是次新房，没有老破小，所以门槛价比较高。

而老破小也能傲视群雄的唯独静教院附校（一贯制）和上外黄浦+大同初，既处于内环核心地段，又是区内顶级双学区，即使单价15万+，家长们依然甘之如饴。

位于浦东中环的上海实验东校由于是九年一贯制学校，而且中考成绩又在区内名列前茅，在民办摇号和多校划片的趋势下备受家长们的喜爱，学区房单价也是冲到了10万+。不过比起外环外都要10万+的紫竹小学学区房，也真的是不算什么了。

如果预算低于500万，这50所学校的一半都被排除掉了。而剩下的20来所学校，希望对口初中又不错的话，又要筛掉一半，如果还想要地段好一点，交通方便一些，那真的是屈指可数了。

接下来，我们来看看这50个热门学区，从今年年初到现在，到底涨了多少。

02 50个热门学区最低门槛价涨跌

我们将当前的价格和今年年初的价格做了一个对比（同小区同面积，不排除楼层不同导致的价格差异）。

从区域的层面看，浦东和闵行的学区房涨幅最大。一方面，这两个区的教育资源都非常丰富，另一方面，这两个区的入学门槛不像中心城区那么高，对新上海人以及非沪籍家庭比较友好。

而且这两个区的小升初政策都是户籍对口，相比学籍对口的区来说，又可以满足一些家长对于初中学区房的需求。

从学校的层面看，一贯制和双学区涨幅最大，而单小学学区涨幅最小。不过像明珠和福外证大这种强小学学区的房价也有10%+的涨幅。

熟悉我们的粉丝应该还记得，我们在9月份曾经发布过同样的监测，当时单学区有不少价格都是跌的，比如杨浦的控二、虹口的广灵路小学、长宁的江五、浦东的明珠和福外证大。

而一个季度过后，明珠和福外证大这种单小学的学区房价格也有不小的涨幅，又是什么原因呢？

03 单小学学区房价格上涨原因

明珠的特殊性在于，它相当于可以不用摇号就能读的民办，确定性非常高。而随着优质生源回流公办，对口初中的成绩也有向好的预期，其实今年的成绩已经有所展露。

前期价格回撤，主要是因为民办摇号政策落地后，不少明珠四五年级的家长集中出手置换初中学区房，导致短期内供大于求，价格自然不会涨。

我们之前也说过，房价是三维的，也就是说价格是有厚度的。每个小区都是从最便宜的房子开始卖起。一个小区看上去价格没有涨，那是因为最低挂牌价的房子还没有卖光，大量成交在低挂牌价的房子上，但实则暗流涌动。

一旦最便宜的挂牌价房子卖光后，价格就会跳涨到倒数第二贵的那套。随着供应量放缓，以及房源的去化速度增加，对口明珠的学区房价格开始触底反弹，甚至已经回到了2017年的高点。

而福外证大的价格上涨，除了前面说的原因之外，还有两个很重要的原因。一是需求的外溢。追求确定性的家长一定是最优先选择优质一贯制，然后是双学区。但是看房看了大半年，眼睁睁看着房价一路上涨，原来3房的预算现在只能买2房，工资的涨幅追不上房价，无奈只能退而求其次，先搞定小学再说。

二是大家对对口初中有一定的预期。通常孩子比较小的家庭，读初中还是一件很遥远的事情，一梯队小学先读了再说，说不定几年以后又迎来了一所好初中呢？

04 上海楼市的全面普涨已经到来

其实，不只是学区房在涨，上海的二手房几乎都在涨。身处房产一线的我们可以很明显的感受到，上海楼市的全面普涨已经到来。

上海的二手房库存已经告急。截至目前，上海二手房链家挂牌量从上个月的5万套迅速下滑到现在的4.1万套。按照当前一个月2.8万套左右的去化速度，二手房库存周期下降到短短的44天。

除了库存告急，还有一个让买家崩溃的现实，那就是房东的心态实在是太好了。

我们前面发布的最新挂牌价其实并不等于实际成交价，如果你觉得还有议价空间？我只能说理想很美好，但是现实很骨感。议价空间那是压根不存在的，能以挂牌价买到都要恭喜你了。

目前的真实情况是，很多房东只是随便挂一挂，当你表达出购买意向时，房东却并不诚意，价格一跳再跳，甚至一个小时就能跳涨100万，买房人都是在和时间赛跑。

很多家长看到房价涨成这样有点下不去手，担心现在买会站岗，犹豫要不要再等等看。

理性来说，孩子的入学时间是固定的，优质学校的招生人数也基本变化不大，如果你坚定了孩子要走高考这条路，学区房是很难绕开的。既然早晚都要买，尽早买房迁入户口才是王道，排在前面才能提高录取的确定性。

而如果你对于自己鸡娃更有信心，或是有特殊的渠道可以让孩子进入心仪的学校，又或者你对于孩子的未来有不同于普通父母的规划，那其实，学区房也不是必需品。

不管怎么说，为人父母，最大的心愿就是孩子在成长的路上可以顺顺利利，少走弯路。人生是一场马拉松，父母不能陪你到终点，后面的路要靠你自己，但至少，不想让你输在起点。

2021年马上就要来了，希望大家调整心态，顺应市场，买套好房，让孩子可以顺利入读理想的学校。