揭秘零首付、低首付，郑州买房人必看
无论是“零首付”还是“低首付”，购房者都应该审视自身的还款能力，以及做足未来吃苦的准备，不要盲目进入。
■ 撰文 | 王纵横 ☞ 《地盘》特邀撰稿人
年关将近，各大项目拼尽全力揽客，各种手段，无所不用其极。
最近朋友圈频繁充斥着同一类信息：
首付2/3/4/5万起，即可入住金2/3环、地铁口、精装修楼盘......
其实这类信息常年都有，最近越发频繁。这些低首付，甚至是零首付楼盘信息，看得直抵人心，甚至撩得人跃跃欲试。
©铺天盖地的分期信息刷屏
众所周知，开发商年底冲销量，此举意在缓解回款压力。
不过，很多人也将这种行为解读成是开发商的让利。对购房者而言，开发商在首付上“创新”，真的是让利吗？买房人得到实惠了吗？
1
零首付真的存在
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目前的首付政策是，住宅官方最低30%，公寓最低50%。
假设一下。
住宅按照最小面积70平，最低价9000来算，首付最低18万。
公寓按照最小面积25平，最低价7000来算，首付最低8万+。
©低首付到底靠谱吗？
也就是说，目前在郑州买一个稍微正常点的房子，无论是住宅还是公寓，首付低于8万基本没戏。
而市场上诱人的那些低首付，动辄2万、3万、4万买套房的，只有一个可能，那就是做了零首付、首付分期、首付延期或首付贷。
零首付买车有过耳闻，但零首付买房也只有在2014年那一波行情中有人遇到过。
©低首付在车市成为主流
大家知道，给二手房贷款，银行一般是按照房产原价7-8折的评估价发放的。而恰恰是评估价的存在，给零首付可乘之机。
举例说明：
将原本160万的二手房评估价提高到300万，做出来的首付不仅不需要掏钱还能多拿10万。
©没有对比就没有伤害
看起来似乎占很大便宜，但是这样做有两个风险。
第一：多背负了98万的利息。
按照现行的上浮30%的利率、30年的还贷周期来看，这98万要背负4.9%（基准利率）*1.3（上浮30%）*98(多付的140万*0.7）*30(贷款期限）=187.28万的利息。
吓人不？
不算不知道，一算吓一跳。值不值一目了然。
©是鲜花还是毒草？
第二：被银行查出来骗贷，是会犯罪的。
我国法律规定：贷款诈骗20万元以上的骗贷罪处十年以上至无期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金或者没收财产。
新房市场做零首付也类似，只不过不是提高评估价，而是虚高房价，但风险也是一样的。
2
低首付更为常见
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相比零首付，低首付其实更为常见。
一种常用方法是，通过第三方或直接是开发商自己把首付款垫付出来，每月按照协议定期免息或低息，由借款人（买房人）分期偿还首付款。
走首付分期的房子，一般还有另外两种付款方式，全款和按揭，而且全款能享受案场最大优惠，按揭次之。
©首付分期的主要表现形式
举例说明：
某楼盘单价1万，面积100平，全款优惠5个点，按揭优惠2个点，首付分期无优惠，首付5万后剩余的首付6个月还1次，2年4次还清，每次还款25%。
于是计算结果是下面这样的：
©不同的付款方式对比
到底值不值？
要知道到底值不值，只需要将首付分期的利率和正常房贷利率做对比即可：
按照低首付政策，首付是5万元，那么剩余的25万首付要分4个6.25万在两年内打给开发商。
那么，相当于这4个6.25万在业主手里分别多使用了6个月、12个月、18个月、24个月。
假设首付分期的月利率是x，计算方式是：6.25*6x+6.25*12x+6.25*18x+6.25*24x=2（单位万）。
这就是说，实际上买房人在首付分期上多掏2万元费用，就变成了用2万元买了一个两年四次的分期付款方式。
照这样计算，采纳这种方式的月利率约为0.0053，那么年利率就是0.0648。
©乱花渐欲迷人眼的贷款方式
其实，相比一些金融网络平台的借贷利率标准，这个利率确实不算高。但是相比正常的房贷利率，就算上浮30%，也仅仅是4.9%*1.3=0.0637。
可见，购房者并没有占到什么便宜。
©所谓的零压力可能增加了资金成本
这还仅是基础标准。
更需要注意的是，有些开发商指定一些金融网贷平台，买房人选择了低首付，就无法甩掉这样的捆绑，这样以来，利率就更高了。
此外，这些金融平台还会额外收取一些平台手续费，从几千到几万不等，都得从买房人身上“薅羊毛”。
如此，各种费用叠加到一起，就比正常按揭的费用就多了。
©存在风险要看清
除了费用之外，还有一些额外的风险不得不知。
首付分期是开放商或中介垫付的，购房者需要跟开发商签订《借款协议书》，然后，开发商给购房者开具全额首付款证明，银行凭借此首付凭证发放贷款。
这个环节，万一被银行识破，就会产生不必要的纠纷，甚至背负法律责任。
3
分期适用人群有限
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以上只是举例说明。
实际上，分期方式真假不一，而且郑州市场分期的多是小公寓或者是郊区楼盘，如果加上这两个条件的话，无辜的购房者想占到便宜的可能性就更少了。
©诱惑人不？
其实，零首付和低首付没有本质的区别，二者在方法上是相通的，开发商将这些方法融会贯通，能组合创造出多种首付方案，一个比一个性感，一个比一个抓人眼球。
古人说，买的没有卖的精，诚不我欺也。
事实上，首付延期也是首付分期的另外一种叫法，都是首付贷的一种形式。
而早在今年6月底，住建部等七部委就联合印发通知，决定于2018年7月初至12月底在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。其中明确提出，要打击操纵房价房租、违规提供“首付贷”等投机炒房团伙。
©首付分期受政策打压
只不过在信息化的今天，这条消息就像一朵小小的浪花一样，还没翻起来很快就被信息洪流所打散了。
最近，网传深圳又有新楼盘在开展“首付分期”的活动，但无疑大家都在关注逐渐趋冷的市场，对此并不感冒。
一些开发商以首付分期作为营销法宝做求生的挣扎，一些购房者以首付分期作为购买动机当成上车的契机，双方都无暇顾及甚至是刻意忽视这并不规范的交易市场。
©首付贷很多时候只是一种营销手段
其实，以首付分期为主这些首付方案不是没有优势，只是它的适用人群有限，只是适用于目前手上资金暂时不够，但是后续经济实力不错、又急于买房的刚需购房者。
以前买房需要一把付清几十万的首付，如今只需要区区几万元就能搞定一套房，这些首付分期的政策确实能大幅度降低购房者的门槛，一些人已经提着钱奔在了去售楼部的路上。
©买房该出的钱一分不会少
大部分首付上的小动作，都是只是一种促销手段而已，购房者该掏出去的钱，一都分不少。
无论是“零首付”还是“低首付”，购房者都应该审视自身的还款能力，以及做足未来吃苦的准备，不要盲目进入。同时还要拿出计算器好好算一算资金成本。
谨记。