往届方升榜50强产业园区运营商解读 | 紫竹高新区
说起上海的高科技产业园区，大家首先想起的都是张江高科，漕河泾等声名远播的国控园区；但是在闵行区东南部还有一个低调但是富有内涵的园区，它是上海唯一一家政府出土地，民营企业主导规划开发的产业园区-上海紫竹高新区（集团）有限公司（以下简称紫竹高新）。
紫竹高新是由上海市闵行区人民政府、上海交通大学、上海紫江集团、上海联和投资有限公司等七家股东单位共同投资组建。规划面积13平方公里，主要由紫竹高新开发运营。
在寸土寸金的上海，紫竹高新居然能够手握10多平方公里进行区域开发，力图用20年打造一座科技城，这不就是华夏幸福曾经在上海梦寐以求的项目吗？然而作为产业地产龙头老大，现实就是如此残酷，不禁让人感慨，凭什么？
紫竹高新区的由来
上海有张江高科、漕河泾等国家级的开发区，为什么要建一个民营的开发区呢？
紫竹高新党委书记骆山鹰曾在接受记者采访时介绍，1991-2001年，高新区历经十年的发展和壮大，已经成为引领我国高新技术产业发展的龙头。当时，紫江集团主营业务是劳动密集型产业，亟待转型升级，闵行区是传统的制造业集聚区，希望调整产业结构，位于闵行区的上海交大也希望有一个全新的创新平台。
三方都有需求，上海市、闵行区两级政府在听取意见后，决定建立紫竹高新区，并由民营企业紫江集团担此重任，依托高等院校资源，形成产、学、研一体化的新型高科技园区，填补上海高科技园区缺乏高校支撑的空白，弥补上海高科技园区创新要素不全、创新能力不足的短板。
这是官方版本的解读，具体情况无需深究，总之大家记住，上海仅有的政府出土地，民营企业主导规划开发的园区在上海只此一家，别无分号就可以了。
于是2001年9月12日，紫竹园区正式获批建立。2002年6月25日开工建设。16年的发展历程对于一个产业园区的发展来讲，相对而言是年轻的，但是在2017年在国家级高新区综合排名中高居第14位。
多元化的股权结构
我国绝大多数的高新区建设，都是以国有经济为主导的开发主体，管委会为政府派出机构，而紫竹高新区的建设与发展从一开始就走了一条与众不同的道路。
上海紫竹高新区（集团）有限公司，截止2018年3月，注册资本25亿元。其中民营企业上海紫江集团和紫江企业集团各占股50.25%和4.75%、市属投资公司联合投资占股20%、闵行区和吴泾镇所属资产投资公司各占10%、上海交大所属投资公司和基金会各占2.5%。政府注入土地，紫竹高新负责高新区总体规划、土地征用、开发建设、招商引资、运营服务等工作。
紫竹园区规划
紫竹这个名字的来源比较有趣，“上海其他产业园区都是以地名命名的，唯独紫竹是任意名。'紫’取的是'紫江’的'紫’，'竹’是台湾新竹的'竹’，希望'紫竹’也能像新竹一样成为一个产、学、研一体化的新型高科技园区。因此紫竹高新区规划上借鉴了美国硅谷、台湾新竹等园区的经验和理念，以“生态、人文、科技”为主题，强调人与自然的和谐统一。这可以从高新区的整个规划建设中完美体现出来。
01规划思路
产业园区在编制总体规划的步骤和程序所需的时间比较长，往往赶不上安排建设项目的需要。为解决这一矛盾，在总体规划通过前，紫竹高新区编制了概念规划，把开发区的用地规模、功能分区、道路骨架、总体布局艺术等影响全区布局的要素先行确定下来，严格把控土地用途。再详尽编制总体规划，并上报审批。规划确定后不得随意变动或违反。
随着开发建设的需要，大学园区的控制性详细规划以及浦江森林半岛的景观规划则分期分批编制，规划一片，开发一片。从根本上避免了开发建设的盲目性和随机性，保证了园区规划始终超前，并有效地指导了开发建设。这和苏州工业园的“一张蓝图干到底”的规划有异曲同工之妙。
02“三区”联动开发
紫竹高新区规划面积13平方公里，主要由研发基地、大学园区和紫竹配套区三部分组成，研发基地占地面积 4 平方公里，一期约 2.5 平方公里的基础建设已完成，园区从2010年开始开发约 1.5平方公里二期研发基地。
紫竹高新区首先开发的是占地面积2.5 km2的研发基地和投资大学园区的核心建设。从2008年开始建设配套住宅项目紫竹半岛。高新区开发是一个分块建设，循序渐进，滚动开发的过程，这样的方式一方面可以降低前期开发的资金压力；另一方面在开发建设过程中灵活性较强，可以结合市场需求变化做灵活调整。
从规划图中我们可以看出，高新区从一开始规划就在4km2左右的产业用地周边匹配了3.73 km2的生活配套服务用地，并使东川路生活广场配套区紧邻产业用地和大学校区。紫竹高新区用地构成中，研发基地和生活配套区的所占比率基本相同，接近31%左右；大学园区的用地比率在38%左右。产业用地和配套用地的比例设置是比较合理的。
这种产业和住宅的比例分配不知会让多少产业地产公司眼红，更何况这里是在上海。亲儿子也不带这么玩的吧。但是从园区的规划而言，这种比例无疑又是非常合适的，可以避免张江20%住宅用地的尴尬局面。
03“研发、创新”型为主的产业规划
从硅谷、新竹科学园区发展的成功经验来看，大学与企业、研究机构的密切合作是建设科学园区、发展高科技产业的有效途径，张江高科在发展过程中发现研究型的大学对产业园区发展的重要性，也引入了上海中医药大学；另一方面紫竹所在的吴泾镇原来主要产业是传统重污染的化工业，已面临发展的瓶颈，急需新兴高科技产业带动当地的持续发展。
因此，紫竹高新区在建设之初就依托交大、华东师范大学的优势，特别是依托交大的优势学科优势，同时为了解决闵行产业发展的瓶颈问题，将高新区产业定位于 “研发、创新”型的产业为主，确立以微电子技术、光电子技术、数字技术、软件技术、纳米科技、生命科学等六大类产业作为园区的主导产业。
从早期的招商引资上面可以看出，主要聚焦各类国家级工程中心、跨国公司研发中心以及高科技企业等研发中心和总部企业为主。
经过不断地发展，紫竹高新区最终形成了集成电路与软件、新能源、航空、数字内容、新材料和生命科学等主导产业。
2010 年国家正式批准紫竹高新区建设全国首个且目前是唯一一个国家级网络视听产业基地。网络视听产业基地要成为世界级的网络视听运营商，要建立一个具有集聚效应的网络视听产业链，涵盖内容生产制作、内容传播、技术研发、 产品创意、基础电信服务等，从而最终奠定上海市在此领域内的国际领先地位, 并成为国际一流的网络视听产业基地。规划占地 220 亩，规划总建筑面积约 40 万平方米（其中地上约 30 万平方米，地下约 10 万平方米）。
网络视听产业基地建设标志着以网络视听产业、创意产业为核心的新媒体产业成为园区又一重点发展的主导产业。
从数据上我们可以看出，紫竹高新从2002年开始开工建设，经过了12年的发展，到2014年，其产业才开始发展，呈现出规模。从2014年5月末到2018年6月，入驻企业增加了1562家，其中内资企业增加明显，增加了1464家。
区别于其他高新区的发展模式，紫竹高新区在整个开发建设过程中，政府在高新区开发过程中的作用不再是主导性角色，而由紫竹高新负责高新区的总体规划、土地征用、开发建设、招商引资等工作。
紫竹高新区在总体规划的指导下，由西向东先进行产业用地的开发，然后逐步进行房地产以及商业配套的建设，经历了从一级土地开发整理到二级开发逐渐到综合开发运营的一个过程。
盈利模式
从产业园区发展阶段来看，第一阶段园区运营商主要受益来自于土地的一级开发或政府服务费用；第二阶段来自于产业建设和产业载体销售或者租金；第三阶段随着产业集聚和园区的成熟，运营商主要收入来源主要依靠于房地产销售、自持物业租金和运营服务收入。
紫竹高新的盈利模式是前期以土地一级开发和政府专项扶持资金为主。其中，政府专项扶持资金为园区内企业所缴纳市、区两级税收收入，列入上海市和闵行区两级政府预算，建立专项资金。
后期则是通过提供研发、生产、办公、生活、金融等配套服务和房地产开发获得收益，形成“园区+地产”的盈利模式。
从盈利模式而言和华夏幸福并没有区别。这次不只是土地开发的权利，更是拿到了漕河泾，张江都拿不到的税收分成。从公开资料来看，没有明显的类似华夏45%的税收分成约定。但考虑不可能上海市政府直接补贴民营企业，专项扶持资金背后还是紫竹高新入驻企业所产生的税收。
01园区开发收入
园区开发收入主要由园区基础设施建设土地开发收入和政府专项扶持资金、租金等服务收入三个部分组成。
基础设施建设和土地开发收入
园区基础设施建设和土地开发收入主要是根据要求进行一级土地开发整理达到企业可以建设的要求，由紫竹高新向招拍挂部门申请，根据项目的不同情况采用公开招拍挂或带项目的招拍挂两种方式，企业取得土地并支付土地出让金，紫竹高新提供相关成本依据，申请返还70%的土地出让金，作为弥补成本的资金来源。近年来，这部份收入约占园区收入的10%左右。
政府专项扶持资金
园区开发收入另一个部分是政府专项扶持资金，约占园区收入的70%。专项资金由上海市政府和闵行区政府共同设立，采取总量核定、分年度安排的办法执行，由市财政和闵行区财政每年在预算内安排。专项资金十三五期间总量不低于 37.5 亿元，其市财政预算安排 15 亿元，闵行区财政安排 22.5 亿元。
全部政府扶持专项发展基金中，归属发展入驻企业、园区财政贴息及归入园区主营业务收入的比例早期约为5：2：3。以2012 及 2013 年两年为例，政府专项扶持基金共计 27.08 亿元；其中，归属紫竹高新主营业务收入 8.19 亿元，占比为30.2%。
自2008 年开始土地批租价格的提升以及财政扶持资金收入的增长，园区的盈利能力已开始有所体现，并且在 2009-2013年间保持了较高的增速。2017年及2018年1-3月，紫竹高新区分别获得园区开发业务收入为5.09亿元和1.24亿元。
紫竹高新一方面获得土地开发带来的收益，另一个方面还享受着园区产业发展带来的收益，同样身处上海，张江高科等产业园区确没有享受到如此的优厚待遇，不得不让人羡慕；另外获得产业服务收入这个板块和华夏幸福的盈利模式也是颇为相似，也确实不辜负上海版“华夏幸福”的名头。
租金、物业管理等服务收入
紫竹高新为入驻企业提供办公场所收取的租金、物业管理等服务收入，其收入占园区收入比重约有20%。紫竹高新目前可供租赁的资产为上海紫竹信息数码港大楼和中国（上海）网络视听产业基地。总计可出租的面积是22.41万平方米。2017年和2018年1-3月份，两个项目产生的租赁等服务收入约为3.6亿元和0.8亿元。
土地一级开发和房地产开发都是一次性的开发，毕竟土地是有限的，土地开发完毕后续如何发展是一个关键性问题。要想获得可持续性的收益就必须另谋出路，自持物业收取租金、运营服务收入等都是当下园区运营商们正在着力的事情，并且从长远看是有益的事情。
截止2018年3月，高新区的土地一级开发及基础设施建设已经基本完成，剩余未开发规划土地有1000亩左右，主要为园区工业用地及配套建设等建设所用，目前紫竹高新在大力投资建设高新区内的自持项目，提高自身的经营能力，目前主要在建的自营项目为中国（上海）网络视听产业基地和上海紫竹国际教育园区项目，建成后将为公司带来更为可观的租金收入。
02房地产开发收入
紫竹高新房地产项目主要是紫竹半岛项目，紫竹半岛一期从2008年开始启动建设，主要为紫竹高新区内入驻企业员工提供配套住宅。
从以上分析可以看出紫竹高新收入主要来自于园区开发收入、租金收入和房地产开发收入；紫竹高新区也在陆续修建自持项目，自持运营项目的租金在逐年增加。
产业地产行业是一个长周期、需要耐心和毅力的行业，盈利模式问题一直是困扰大多数运营商的问题。
方升研究认为，首先，做产业园区，不是就必须和房地产决裂，但也不是说以做产业地产的名义大力发展房地产，这从出发点上面就有本质区别。反而，房地产的高周转和盈利性强等特点将为园区开发建设提供更多的资金，平衡现金流问题，缓解园区开发的资金问题，从2018年上半年财务数据中，我们也可以看出，市场正在惩罚哪些不卖住宅的产业园区运营商。
从产城融合的角度讲，工作在哪生活就应该在哪，产业园区的打造也必须配备一定比例的住宅项目或者说其他商业配套项目，解决园区员工的住宅、生活等问题。其次，自持项目、收取租金，增加运营服务收入等才是产业园区发展进入成熟期后最为长效的做法。
值得注意的是从数据上看，紫竹高新一期2.5平方公里的土地开发和基础设施建设已经开发完毕并且已经基本完成批租，目前紫竹高新区可供开发剩余土地并不多，并且从目前的物业情况来看，自己持有的项目体量也不大。因此，紫竹高新本质上前期也还是依赖于土地开发，赚土地的钱，这点上和张江高科的发展路径颇为相似，可想而知这就会陷入一个困境，后续依靠什么来赚钱呢?
纵观紫竹高新16年的发展历程，其实是走出了和华夏幸福颇为不同的道路。早期并没有通过销售房地产快速回笼现金，而是通过土地一级开发，随着入驻企业的增加，带来税收后，通过政府专项扶持资金平衡前期的开发成本，待产业有一定成熟度后，再建设自持载体，这个阶段正好也赶上了上海房地产市场的起步，通过房地产锁定利润。
截止今年3月土地一级开发共完成6,150亩，累积出让批租土地面积 2,574.00 亩。剩余未开发面积1,000亩。自持楼宇面积仅为22.4万平米。按照业内的说法，是把大好河山拱手让给了别人。但从民营企业角度而言，不啻于是最为稳妥的开发模式，也是短期利益最大化的模式。看来园区开发也未必是啥太专业的工作。一个塑料瓶生产企业也可以玩的转。
发展至今随着产业的集聚，紫竹高新也开始尝试张江的股权投资模式，这个民营企业的园区最大的优势就是投资的自主性和灵活性。紫竹高新接下去的发展，值得业内关注，但在老板沈雯的眼里，这也许并不值得一提，因为他大概从来也没认为自己做过产业园区，而只是做了个简单的交易。
总结
目前，闵行正推进20多平方公里的滨江岸线三大公园的建设工作；此外，规划了600亩兰香湖为青年家庭提供健康环保的生活方式，为商务技术人员构建高端绿色的休闲环境；依托于紫竹基础教育园区，区域内聚集了包括华师大紫竹双语学校等学校；产业、教育、居住互相联动发展，紫竹高新区在产城融合的道路上不在努力发展。
方升研究认为紫竹高新区是唯一一家由政府、企业、高校联合投资，并由民营企业为投资开发主体，进行市场化运作的产业园区，使得园区在开发运作过程中更加灵活和自由。
从历年的净利润看，紫竹高新区的盈利能力在不断增强，紫竹高新近年不断增加自持项目的数量，将盈利模式逐步转向以租赁收入为主，财政收入、股权投资收入和地产开发收入为辅的一种模式。紫竹高新另一方面也努力抓住科技创新这个重要的力量，依托高校资源，定位于“研发、创新型”的产业，使得园区发展更加具有竞争力。
但是另一个方面，紫竹高新区虽然是市场化运作的园区，但由于上海闵行区政府注入的土地，紫竹高新区并不具备走出上海的条件，也成为发展的一个遗憾。