北京东亿国际传媒产业园是北京市朝阳区高碑店乡高井村与北京中视东升文化传媒有限公司合作建设的重点文化产业项目，占地总面积130多亩，规划总建筑面积约20万平方米，是一个国际影视传媒行业的聚集地。无论在区位、环境、配套上，东亿国际传媒产业园都极具优势，除此之外，园区周边世界500强企业、跨国公司总部云集，国内传媒巨头及海外媒体驻华机构扎，并随着CCTV、BTV、凤凰国际传媒中心相继落户CBD，大批文化、传媒产业集体东迁，也给了这个区域绝佳的发展机遇。东亿园区的企业定位也随着区域的发展而精准规划，经过多年专业化运营，构筑了电视栏目制作、影视制作与发行、品牌推广与传播、广告运营四大类型企业，形成了文化传媒领域内多种产业的功能集聚和生态链条。东亿园区内产业高度聚集，发展前景一片大好，随之而来的园区经营重点转向更加深入的资产经营提升。商办项目的资产经营，最终都是为收益服务的，我们调研了许多商办楼宇，执行层普遍关注业务流的闭环是否完整、执行效率是否达标，而经营管理层则更多关注：这也倒逼楼宇运营方重视对项目经营数据的进一步了解，并对各项数据具备极高的敏感度。但传统的商办资产管理，缺乏对数据的有效沉淀，手工记录的招商运营数据只能通过EXCEL表格进行呈现，衍生出不少“表哥、表姐”，不仅在会议前需要花费大量时间整理数据、形成报表，而且对数据的分析缺乏深度与广度，报表结果停留于表面，无法为资产增长服务，只能徒增工作量而缺乏工作效率。商办资产经营其实是一个“满分制”的逻辑，结合租金收益公式：管理面积 x 计租率 x 计租均价 x 天数，经营者追求的收益最大化就是让100%的空间在100%的时间内产生租金收益。而对于商办资产而言，如何穿透以及解决高流转背后的房源空置黑洞、租金流失点以及扣分项则成了决胜关键。东亿国际选择与匠人CREAMS资产管理系统合作，通过资产经营看板52项核心数据指标，从资产、资源、租赁、租客四方面切细颗粒度，管理层能从数据舱看到经营全貌，实现对资产收益的全方位动态评估与监测。同时，他们也通过对客户数据的沉淀、分析，描绘清晰的客户画像，为产业招商提供更加精准的依据。
那么在经营过程中，哪些数据是东亿国际最为重视的呢？
计租率一直是我们用来考量项目收益情况的重要数据指标，它反映的是项目在一定周期内产生的租金收益情况。我们不仅能从计租率中看到项目的经营情况，也能通过计租率计算收益流失，根据公式：计租率=∑(房源面积 * 计租天数)/总面积*总时长来计算，效益流失率公式则为：1-计租率。
例如，项目去年的年均计租率为60%，那么效益流失率则为40%，如此一来便能看到租金的流失程度如何。我们一直建议将计租率作为资产经营管理的核心数据指标，因为它不仅直接影响了项目的资产收益，也能直观反映资产真实的流失情况。
通过行业分析，项目方可以看到目前的签约租客中，各个行业的占比分别是多少，哪些是项目较为主流的客户群体，尤其是对于东亿园区这样影视传媒行业聚集的项目而言，做好租客的信息沉淀与分析工作格外重要。
在分析了行业占比后，项目方可通过这些企业租的房源特点来分析出他们的共性，同时也可通过定向招租调整各个行业的租客数量和比例，整合上下游产业链，能够帮助企业更好地发展。
退租房源是项目收益流失的一大原因，退租频发造成了项目流转率上升，并带来空置成本、中介佣金成本、免租期成本三大成本压力，给项目经营收益带来巨大挑战。即便租客退租直接影响项目收益，但很多项目方仍然无法明确回答为什么租客要搬走。针对退租房源，项目方可通过「退租原因分析」来查看租客究竟为什么退租，从而有针对性地采取相关策略。在日常工作中，招商运营需详细记录好每一个租客的退租原因，深入分析他们是变更退租还是续租退租？是物业服务、租金原因，还是因为面积满足不了发展需求？有了详细的退租原因，才能更容易发现房源本身以及物业服务中的问题所在。但需要注意的是，很多项目方并没有很好重视对退租原因的记录与分析，因此我们建议，一定要将退租原因作为一个必填项去完善，才能在接下来的租客服务中防范于未然。
