提前还贷，可能损失240个月的住房贷款利息扣除

1、首套住房贷款如何认定

文件明确，“首套住房贷款是指购买住房享受首套住房贷款利率的住房贷款。”以利率为判断标准，消除了之前争议，更加明确。

根据文件解读，住房贷款利息支出是否符合政策，可查阅贷款合同（协议），或者向办理贷款的银行、住房公积金中心进行咨询。

以上海为例，上海首套房、二套房将实行“认房又认贷”的认定标准。

（1）居民家庭购买首套住房（即居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的）申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于35%。

（2）符合下列情形之一的居民家庭申请商业性个人住房贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%：a、在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的；b、在本市已拥有1套住房的。

而商业贷款首套房利率折扣一般为95折，而二套房利率为基准利率上浮10%。

也就是说，如根据贷款协议等判断，符合折扣利率等条件，可认定为首套住房贷款。

2、如何理解“纳税人只能享受一次首套住房贷款的利息扣除”

举个例子，纳税人小王2010年在上海购买首套住房，贷款期限30年，不论其月还贷利息多少，2019年1月起，可享受每月1000元的定额住房贷款利息专项附加扣除。

纳税人小美2010年也在上海购买首套住房，贷款期限30年，不论其月还贷利息多少，2019年1月起，可享受每月1000元的定额住房贷款利息专项附加扣除。

2019年6月，小王和小美结婚，按规定“夫妻双方婚前分别购买住房发生的首套住房贷款，其贷款利息支出，婚后可以选择其中一套购买的住房，由购买方按扣除标准的100％扣除，也可以由夫妻双方对各自购买的住房分别按扣除标准的50％扣除，具体扣除方式在一个纳税年度内不能变更。”小王和小美可以各自扣除500元每月，也可以由一方月扣除1000元。

2020年6月，小王和小美把原来的两套房子卖了，然后买了一套大房子，假设当时可以享受首套住房贷款利率，但根据“纳税人只能享受一次首套住房贷款的利息扣除”的政策，小王和小美不得再每月享受住房贷款利息扣除。

而如果不置换，则可以享受扣除期限最长240个月的扣除。

也就是说，安排不当，240个月的住房贷款利息扣除可能并没有看上去那么美。而多数家庭大概也不会为了这个扣除而重新安排购房计划。

由于专项附加扣除标准尚未正式公布，先讨论这个小问题。你怎么看呢？

相关政策见图示：