约定贷款未批需自筹资金付余款，谁说购房者不能“扭转乾坤”

引言

无论是购买开发商的一手楼盘还是购买二手房，由于交易资金量巨大，绝大部分购房者都会通过贷款来购房，银行如果不批贷，如何处理？很多购房者签约时往往没有考虑这个问题，更没有处理方案。相反，有些购房者签署的商品房买卖合同还约定了“贷款未批，购房者需自筹资金付余款”（以下简称此约定为“该条款”）类似这样对自己不利的条款。那么该条款是否有效呢？有效的情况下购房者是否必须遵守该条款，凑不齐余款是否需要承担违约责任？

下面这个案例或许可以对我们的疑问进行解答。

案情介绍

大学生刘某与某开发商签订了商品房买卖合同，约定采用首付款与按揭贷款相结合的付款方式，补充协议中就银行按揭付款方式进行了约定。后刘某依约支付首付款，但银行以其为在校学生无还款能力为由，未予批准贷款申请。刘某在与开发商协商退房未果后，诉至法院。

争议焦点

本案有两个争议焦点，可以让我们从不同方面对前面提出来的问题进行分析。

争议焦点之一：关于银行按揭付款方式的补充约定是否有效

本案中，刘某与开发商签订合同是基于双方真实的意思表示，法院认定合同有效。但该条款是开发商为重复使用而事先拟定的，且在订立合同时未与刘某协商，直接规定刘某在贷款未批的情况下必须在5日内付清余款，这属于法律规定的格式条款。商品房买卖标的额巨大，对于刘某来说，若贷款未批，要在短期内一次性付清余款是存在困难的。该条款明显加重了刘某的付款义务，属于法律规定“加重对方责任”的情形。另外，开发商对该条款也未作特别提示、未提请刘某予以充分注意。综上，法院最终认定该条款无效。

在这个案例中，虽然刘某与开发商签订的合同有效，但该条款还是被法院认定无效了。那么合同效力在不同情形下究竟会对该条款带来什么影响呢？

【合同效力对该条款的影响】

一、合同有效的情形

若开发商在起诉之前已经取得商品房预售许可证明，则其与购房者签订的商品房预售合同可以被认定为有效合同。

预售合同也好，买卖合同也罢，在合同有效的前提下，双方当事人应当按照合同约定履行相应的义务。但是万一贷款未批，购房者被要求短期内付清余款，难道真的就只能以买不到房、拿不回首付、赔偿违约金来收场吗？答案当然不是那么绝对的。像本案所呈现的一样，若合同有效，但该条款属于“明显加重购房者付款义务的格式条款”，则该条款可以被认定为无效。

二、合同无效的情形

若开发商未取得甚至在起诉前仍未取得商品房预售许可证明，则其与购房者签订的商品房预售合同无效；商品房买卖合同，以及符合《商品房买卖合同司法解释》第五条规定的认购书等预约合同，若被认定为无效，则该条款也随之失去有效存在的基础。此时，即使合同中有涉及到贷款未批则自筹资金付余款的内容，其作为一份无效合同项下的义务，也根本无需购房者履行。购房者还可以依据法律规定要求开发商返还房款支付利息。

争议焦点之二：刘某是否有权单方解除合同

本案中，刘某的贷款申请未能获批，是其客观的学生身份导致，刘某对此并不存在过错。这属于“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行”的情形。因此，刘某请求解除商品房买卖合同依法应予准许，开发商应当退还刘某支付的首付款。

关于贷款未能获批，不同的原因可能会对该条款带来不同的影响，也决定了购房者能不能无责解除合同。

【贷款未能获批的原因对该条款的影响】

购房者个人原因

因购房者个人信用或其他个人资料未通过审核，导致银行不批贷，合同无法继续履行的，一般是购房者的责任。购房者应自筹资金支付房款，如果不能自筹集资金则会构成违约，购房者需要承担相应的违约责任。

开发商的原因

商品房买卖合同签署后，若是开发商的原因导致购房者贷款未能获批，商品房买卖合同无法继续履行的，购房者可以要求解除合同和赔偿损失，无需履行该条款。

不可归责于双方的原因

若贷款未获批是由于不可归责于双方的原因，例如房贷政策和条件变化等原因导致签约时本来可以办理的贷款，申请时发现无法办理，购房者丧失继续履约能力，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条的规定，双方互不追责，开发商需将已收取的房款本金及利息退还购房者。

万一贷款下不来，要求购房者在短时间内付清余款其实是强人所难的，否则购房者也没必要选择这种付款方式。通过上述案例和分析可知，对于合同中“贷款未批，购房者需自筹资金付余款”的条款，购房者并非必须要履行。因此面临这种情况时，购房者可以从合同效力及贷款未能获批的原因入手，寻找突破口，而不要下意识就觉得自己是穷途末路。

律师提醒

购房是大事，涉及的资金巨大。因此，购房者在买房时，关于付款方式一定要提防开发商在合同条款中设置陷阱，同时也要尽可能地了解清楚相关的贷款政策及自己是否符合贷款条件。条件允许的话，在签订合同前最好先咨询专业房地产律师，他们具有丰富的经验，能够在最大程度上规避掉可能存在的风险。若产生纠纷，也千万不要被开发商一通忽悠就任其摆布，把自己的积蓄拱手相送，企图采取不正当手段来解决问题更是不可取。建议尽快让专业律师介入，在他们的帮助下采取高效的应对措施，以便更好地维护自己的合法权益。