近年来，在行业集中度提升、企业竞争加剧的背景下，虽然龙头房企纷纷提质控速，但规模指标对于中小房企投融资影响仍相对较大。
行业调整期下，部分前期业绩增长相对稳健的房企频频发力，追求规模加速扩张。而在监管趋严、竞争激烈的市场环境下，房企想要实现规模突围并非易事。
相较于行业整体规模增速放缓，近年来奥园、中骏、越秀三家企业的业绩表现相对突出，销售增速明显。
本文将从销售、运营、投资布局等方面进行分析，在群雄环伺的竞争格局下，他们是如何实现规模突围的。
销售规模提升显著，业绩增速远高于行业平均
不同于2015年前后处于同一梯队的房企，如阳光城、旭辉、泰禾等房企的高速扩张。奥园、中骏、越秀这三家房企在前期发展中更为注重稳健经营与区域市场的深耕，规模增长相对平稳。近年，面对行业竞争加剧、资源集中涌向规模房企，目前的规模已经不再能满足企业发展需求。2017年以来，三家房企适时调整发展策略。其中，奥园管理层2018年初表示，期望未来三年的复合增长率不低于40%，并在2019年提出不低于1140亿的全年业绩目标。中骏和越秀的管理层也均提出了在2020年实现千亿的销售目标要求。2017年以来，奥园、中骏、越秀的业绩规模加速提升，三家房企的业绩同比增速均优于TOP100房企平均水平。其中，奥园2015年至2018年的三年业绩复合增长率达81.9%，2019年截止到三季度末已累计实现合同销售金额785.8亿元，实现目标完成率近69%，预计年底较大概率超额完成业绩目标。中骏、越秀今年以来的目标完成情况也较为理想，在同规模房企中表现突出。
千亿目标下，奥园、中骏、越秀均通过优化开发周期，加速推货去化来推动业绩保持较高增速。中骏集团2017年起实行项目跟投机制，要求总部和项目管理层参与项目投资。在管理层目标要求下，项目开发周期从平均8个月缩减到6-7个月，企业运营周转提速。越秀也通过建立项目运营管理机制，优化各项目的运营管理标准，来加快项目周转速度。另一方面，中骏和越秀近年来也通过持续加大合作开发力度来撬动全口径业绩规模，合作项目对企业规模的贡献度逐渐提升。例如，中骏2019年上半年合联营部分的销售额同比大幅增长206%，占比超半，包含合联营部分的整体业绩增速显著高于集团部分同比增速。规模的扩增必然需要充沛的土储支撑。2017年以来奥园、中骏、越秀通过加大投资力度、积极补仓来迎合规模发展需求。其中，中骏的拿地销售比自2017年起连续三年高出行业平均水平，拿地表现相对积极。2018年三家房企的新增土储同比增速虽有所回落，但是整体规模仍可观。2019年上半年，中骏和越秀纷纷把握土地市场窗口期逆市拿地，分别纳储374万平和527万平，双双超出企业全年拿地预算。土地储备的适宜补充为三家企业今后规模发展奠定基础。另一方面，奥园、中骏、越秀均加速推动全国化布局，近年来新近多个核心城市投资拿地，为未来的规模突破打下了坚实铺垫。例如，奥园2019年上半年加大华东地区及环渤海地区的土地储备部署，越秀也首进深圳、成都、郑州、长沙四个核心一二线城市，企业的区域纵深进一步夯实,全国化布局更加均衡。同时，面对土地市场的激烈竞争，三家房企持续探索拿地方式的多元化，丰富企业土地资源。其中，中骏新增土地投资多采用合作拿地，注重构建长期可持续的联营模式；奥园的新增土地投资获取渠道则以收并购为主。2019年上半年，在奥园的新增投资项目中，通过收并购方式取得的项目建筑面积占比为72%，并购成本相对低廉，长期具备竞争优势。而作为三家中唯一一家国企背景的房企，越秀受益于集团内部协同优势，纳储方式更为多元化、特色化，形成了招拍挂、集团孵化、国企合作、轨交物业等多渠道模式组合。同时，在一些高投入的大项目中，越秀通过“地产+基金”特色拿地模式，让企业在对短期流动性影响较小的同时，加快实现规模效应。得益于业绩规模上的不断突破，奥园、中骏、越秀三家房企的信用评级均有所上调或维持较高等级，在整体融资环境收紧的市场情况下，融资优势渐显。而企业融资成本的降低和债务结构优化又助推未来规模进一步增长。奥园和中骏主体评级近年内均得以上调，越秀则具备国企股东的实力背书，企业融资优势明显。相比克而瑞监测的95家典型房企的平均融资增速，可以看出，越秀、奥园、中骏三家房企2018年的融资规模大举提升，融资规模同比增速也高于行业平均水平。虽然2019年调控政策不断加码，三家房企依然实现了较低利率、较大规模的融资。例如，奥园2019年上半年相继发行合计14.5亿美元的优先票据，用于业务营运和项目投资发展，平均利率适中。越秀1-9月仍以较低成本完成了两期总计40亿元的公司债成功发行，企业整体平均借贷成本远低于行业平均水平。而中骏则分别于1月、4月、7月发行了13.5亿美元的优先票据，通过新债还旧债，大幅改善负债结构。在企业发展战略优化调整、全国化布局加速、土地储备扩充、纳储途径多元化以及融资能力提升等多因素综合作用下，越秀、奥园、中骏近年来业绩规模实现了快速提升。而在企业注重业绩规模高增长的同时，也要把握质量、收益、负债各方面的均衡发展。事实上，在愈发激烈的行业竞争中，中小房企想要顺利扩局，实现跨越式发展，就要接受市场更为严格的检验与要求。
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