一周头条|上海出让6幅租赁用地、恒大正式推出养生谷、全国多地土地挂牌
丁祖昱评楼市，一周热点有话说。政策市场企业土地，楼市面面观。
头条来“袭”
上海租赁用地出让
上海12月12日以19.4亿元底价出让6幅租赁用地，全部为100%不可售。上海浦东开发集团、上海市莘庄工业区经济技术发展有限公司、上海地产分别获取这6宗地块。12月14日，上海再次挂牌出让3宗租赁住房用地，分别位于宝山区、青浦区和崇明区长兴镇，总规划建筑面积16.86万平方米。截至目前，上海已成交21宗租赁住宅用地，规划建筑面积约144万平方米。
>>>点评：国企领地
全国商品房销售增速趋缓
国家统计局公布全国房地产开发投资和销售情况，2017年1-11月全国房地产累计开发投资100387亿元，同比名义增长7.5%；商品房累计销售额115481亿元，同比增长12.7%。
>>>点评：增速趋缓
蓝光推蓝色共享
蓝光12月13日公告称，计划在公司内部推出名为“蓝色共享”的项目跟投制度，跟投合伙项目为2017年2月27日后首次开盘销售的项目，跟投合伙员工将按级别进行强制跟投或自愿跟投。
>>>点评：跟投大火
41390亿元/650公顷/1026亿元/150亿
41390亿国有土地出让收入
国家财政部公布2017年11月财政收支情况，其中1-11月累计国有土地使用权出让收入41390亿元，同比增长35.3%。
>>>点评：重要支撑
650公顷商品住宅供应
2017年全年北京计划供应商品住宅用地650公顷，截至12月8日已完成供应601公顷，完成率达到92%。12月底前还将陆续推出朝阳、丰台、大兴等区的6个地块约50公顷商品住宅用地。
>>>点评：计划完成
1026亿元销售业绩
招商蛇口2017年1-11月累计实现签约销售面积505.25万平方米，同比增加20.68%；签约销售金额1026亿元，同比增加56.23%，首次迈入千亿规模。
>>>点评：再上台阶
150亿债务融资工具议案
金地集团通过发行债务融资工具议案，总规模不超150亿。该债务融资工具包括但不限于银行间债券市场的中期票据、短期及超短期融资券、资产支持票据，发行期限最长不超过10年。
>>>点评：组合融资
江苏昆山109.5亿元总地价
江苏昆山12月11日通过网上竞价以总价109.5亿元拍出7宗地块，7宗地块总起始价89.7亿元，总面积49.5万平方米，最高楼面价达1.63万元/平方米。
>>>点评：价格不低
招商蛇口/恒大/中海/杭州
住房制度改革和长效机制加快落实
中央政治局会议强调，要深化供给侧结构性改革，激发各类市场主体活力，实施乡村振兴战略，推进区域协调发展，推动形成全面开放新格局，提高保障和改善民生水平，加快住房制度改革和长效机制建设，提供更多优质生态产品。
>>>点评：加快落实
长租公寓资产支持票据
招商蛇口通过建设银行发行全国首单银行间市场长租公寓资产支持票据，规模200亿元。双方将在住房租赁房源、住房租赁综合金融服务、资源平台利用及其他金融业务方面展开合作。
>>>点评：全力支持
恒大正式推出养生谷
恒大健康集团正式宣布推出“恒大养生谷”产品。恒大养生谷定位大型健康颐养社区，主打从孕前婴儿到百岁老人的全方位全龄化的养老、养生综合服务，项目包含颐养、长乐、康益、亲子四大特色主题建筑园区。
>>>点评：全面出击
中海与京东战略合作
中海地产与京东集团签订战略合作协议，双方将在全国主流城市打造百家X无人超市店，实现中海旗下商业地产全业态覆盖，还将在未来智慧城市样本园区内合作开发无人分拣物流基地等物流通路网络建设。
>>>点评：重大风口
多地土地挂牌赶末班车
杭州主城区挂牌4宗住宅用地、1宗商住用地及2宗商业用地，总建筑面积58.7万平方米，总起价72.5亿元，将于1月12日出让。成都都江堰挂牌10宗住宅用地、3宗旅馆用地和2宗商业用地，将于1月2日出让。深圳挂牌坪山新区18万平米商办用地，起始价18.7亿元；佛山顺德挂牌一宗地铁上盖综合体地块，最高限价32.43亿元；广州增城39亿元挂牌两商住地，要求引入影视技术、硬件开发企业。
>>>点评：赶末班车
问答时间
网友黑蛋：丁总如何评价万科的转型方向以及融创和恒大的发展策略？
回答：万科：通过多元化战略创新驱动发展，逐步转型为城市配套服务商。早在2015年万科就多次提出向城市配套服务商转型；今年年初，万科物业引入两家战略投资者博裕资本与58集团，标志着万科物业自市场化变革后的再次转型。近年来，万科通过建造养老公寓、商业地产、老旧小区改造和推进产城融合、建造长租公寓、介入装修等形式，构建美好的人居生活场景；通过开展 “特色田园乡村”建设，搭建美好的人文生活场景；通过并购重组布局物流业，建造通往美好生活场景的桥梁和通路。万科希望做一些力所能及的事情，以“人民的美好生活需要”为中心，推进全方位转型。
恒大：恒大启动战略转型，其核心是增效益与降负债。今年年初，恒大宣布已完成地产、金融、健康、文化旅游四大产业布局，并完成由“房地产业”向“房地产+服务业”的转型。在发展战略上，由“规模型”发展战略向“规模+效益型”发展战略转变；在发展模式上，由以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变。从盈利能力来看，伴随现金流入、负债指标的下降、利润率的不断提升，恒大正形成较为完善且可持续的运营模式；从合作股东的规模及行业背景来看，恒大将得到更多的运营、技术及资金支持。
融创：基于高质量的土地储备、强大的产品竞争力和品牌影响力、高效的周转去化能力及较为成熟的管理团队和体系能力等，融创未来将更为注重将公司竞争优势释放为优异的业绩表现。一方面，融创将加速释放与土地储备规模相匹配的销售业绩及逐步获得与销售规模相匹配的盈利表现；另一方面，企业将采取更为谨慎的土地储备增长策略，以此减少资本性输出。随着销售的放量增长就和盈利的不断提升，企业将快速提升资产水平、进一步降低负债指标，从而使得企业运营发展更为稳健。
网友栗鑫：房企的平均负债率有多高？
回答：从偿债能力来看，165家房企整体财务杠杆增加，债务结构指标下行，但是基本维持稳健，短期偿债压力不大。上半年末，165家房企加权平均净负债率上升为88.66%，现金短债比和长短期债务比分别下降为1.41和2.45，主要是由于短期负债大幅增加所致。一方面，2015年公司债热潮开始，时至今日3年内的长债转化为短债，部分房企已然面临还债高峰期；另一方面部分房企也积极尝试（超）短期融资券、1年期优先票据等方式补充资金，因而提升了其短期债务比例。
从融资环境来看，国内信贷持续收紧，房企融资受限。这样的情况下，企业持有现金增速放缓，且过半企业持有现金有所减少。上半年，企业主要转向银行间市场发行中票和海外融资发债，负债规模再创新高。上半年末，165家房企持有现金21116亿元，较期初微增4.57%，而总有息负债增加17.27%至51619亿元。
网友梁木盆：目前各大龙头企业都在纷纷转型，请问以碧恒万荣为例，长期来看，丁总认为哪家公司目前转型最为成功？尤其是以恒大为代表的文化旅游地产板块来势凶猛，并明确提出今后将建设15家恒大童世界，对恒大模式的这种文旅地产转型模式，丁总有何评价和预测？
回答：整体来看，碧桂园、恒大、万科及融创的转型与发展路径各有特色，在保持主业规模稳定增长的同时，对一些多元业务进行深入探索，均具有较大的发展潜力。从恒大文旅板块的重要项目“恒大童世界”来看，其项目规模是迪士尼的1.5倍，且恒大计划在全国范围内布局15个童世界项目，落成后预计每个项目客流量超2000万人次，年消费总额超200亿元。目前落地的项目包括苏州恒大童世界、镇江恒大童世界，以及贵阳恒大童世界、长沙恒大童世界等。相比地产主业销售规模上的持续增长，恒大已开始谋求更为多元化、可持续的运营模式。而凭借着强大的品牌效应及客户资源，我们预计恒大童世界将实现良好业绩，推动恒大业绩进一步提升。
网友宁静致远：上海限购情况下买使用权房还是买公寓。或者用父母名义买往宅（以后继承有费用）。丁总认为哪个收益大？
回答：其实还是要结合个人所能承受的不动产总价。公寓面积小，总价低，买入的门槛相对最低，但是由于是商办产权，交易税费相对最高，这类物业更看中的是长期持有带来的租金回报；而使用权房由于产权不清晰，其实市场流通的房源相对有限且购置复杂，相对而言以父母的名义购置住宅是比较普遍的做法。
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