鸽王的杭州南站，委屈的奥克斯金宸玖和 | 叶建英

虽然列入第一批复工，但是路过的几个处于施工状态的地铁站点基本都没有大的动静。

按此前的报道，地铁5号线下个月就可以延长通车了，而一旦5号线萧山段通了，那么已经被称作「鸽王」的杭州南站，说咋的也不能再封起来了吧。

但是，期待再一次被突如其来的疫情打断。

今天聊的话题楼盘，就是南站新城的奥克斯金宸玖和。

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要说金宸玖和卖得有多憋屈，可以回溯到2019年的9月份。

9月份杭州十区95张预售证，要摇号的还是有52个。选择一个中意的楼盘，选择中意的户型和楼层，特别是如果要选一套单价3万以内的地铁房，很多人还是感叹太难。

金宸玖和成了意外。

南站新城奥克斯金宸玖和高层房源首开就流摇。9月29日领的预售证，11号楼196套高层均价每平方米29700元，9号楼41套洋房均价每平方米35000元，均含装修每平方米3200元。跟边上的德信世宸名府比一比，价格与装修标准是一样的，盘还更大一些，楼盘的界面也更整齐一些。

而8月，德信世宸名府高层首开的时候，260套房源可是有549户登记。

努力了半年。根据透明售房网的数据，截至2020年2月18日，金宸玖和41套洋房196套高层综合起来签约四分之一都没有。

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原因「3+2」，一共5个。

从与竞品楼盘比较来讲，大概是因为：

1）晚开一个月，去年下半年楼市确实是在降温。

2）世宸名府的户型更小，总价更低。

3）世宸名府虽然是多家合作开发，但前缀开发商是德信，而金宸玖和是奥克斯独立拿地和操盘的。这几年，德信的口碑上升明显，与奥克斯站在一起，有些优势。

此外，奥克斯金宸玖和还要面对就在眼皮底下的两个不利因素。

4）地铁五号线和杭州南站迟迟没有开通，影响了杭州主城区和滨江的客户外溢。

5）最致命的，地铁车辆段上盖在万科的运作下竟然在2019年下半年成为网红产品，而万科和地铁集团分别拿下的5号线姑娘桥站盖下、上盖两宅地，最高限价都只有每平方米25600元。大家奇怪，2019年新房限价在多个板块不断突破，南站新城为什么成了杭州惟一一个限价下调的。

第5点其实是误读了。

误读的原因在于，在车辆段上盖成为网红之前，无论是出让部门，还是开发商，都是把车辆段当作有抗性的。当年的绿城杨柳郡，老宋为什么说要为年轻人建便宜的房子，一部分就是因为车辆段上盖的属性。杨柳郡已经交付了，可以去看看，参观后的感受两极分化，喜欢的喜欢的要命，讨厌的讨厌的要死。

就是这样一比较，奥克斯金宸玖和的高层就卖不快了，反而是几幢小面积的地铁口亲水排屋，走得还快一些。

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回想2013年奥克斯入杭的时候，高调得不得了。

差点把房地产业也做成空调行业，要和各路的董小姐怼。结果是，快七年下来，奥克斯才交付了一个缔逸城，就已经落得一地鸡毛。

奥克斯没有选准入杭的时机。

2013年进入杭州，太难了。市场还处在横盘期的中间。2014年海德公园的马年第一降，给全国楼市带来的冲击波，要远远盖过郁亮喊的「活下去」。2014年，绿城二「卖」，宋卫平自此慢慢退出绿城中国的管理层。

奥克斯靠跟董小姐竞争卖空调赚来的钱补贴房产，是根本补不过来的。

但是，我们对奥克斯的意见，很快会变成一种成见。因为，2013年之后，奥克斯总部几乎是把奥克斯地产封存了五年。当杭州人熟悉的俞国勤，在2018年7月出任奥克斯地产总裁一职的时候，这是一个全新的团队。

金宸玖和，是俞国勤执掌下的奥克斯地产拿的第一块地。如果去看过金宸玖和的现场，你会发现，那已经是一个完全不同的奥克斯，很多产品的细节有脱胎换骨般的提升。

现在的奥克斯把祥生的高周转和坤和对产品的精研结合了起来。举两个小细节，金宸玖和的阳台上预留了热水接口，而115方的四方户型硬是抠了一个独立开门的储藏间出来。

起步于2000年奥克斯地产，今年已经是第20个年头，迫切需要多几个金宸玖和，在杭州真正扎下根来。