旧金山住房短缺，闲置办公空间竟破1580万平方呎

受到新冠疫情、许多员工返家工作的影响，旧金山有近五分之一办公大楼待租，因此，城市景观改变机会似乎已成熟。根据房产经纪公司“戴德梁行”(Cushman & Wakefield)数据，旧金山有超过1580万平方呎空间等待出租或转租。于此同时，旧金山面临房屋短缺，需要数千个新住房单位，才能达到2022年州定目标。

然而，为何不将空置办公室空间转为住房？根据旧金山市府计划部门，在疫情期间，没有任何一项旧金山办公室转为住房提案递件。建筑公司Gensler屋仑办公室董事沙恩(Manan Shah)表示，尽管开发商积极讨论，但存在主要障碍。

首先，改建的办公室大楼不能太大，否则住宅将无法获得足够光线与空气。若太小，则没有足够空间容纳新浴室与卧房、电梯和出口。老旧办公室大楼也需进行大型地震防护升级，以符合现代住宅法规需求，历史外观也需要保存。此外，住宅必须提供开放空间，这在拥挤的市中心是潜在障碍，除非居民接受在城市住房差异。

沙恩表示，办公室转为住房存在一些固有挑战。但并非不可能，且已有成功案例。他认为，必须单独评估每栋大楼的机会。开发商指出，在某些情况下，改建旧大楼比重新建造新大楼项目更昂贵，并且更复杂。旧金山建筑成本于2019年在全世界排名最高，疫情期间也没有太大变动。

旧金山最大改建计划是位于Van Ness街100号的418个单位新住宅大楼，于2015年完工。旧建筑物曾是加州汽车协会旧址，是1970年代混凝土楼层。这项改建计划批审仅用了9个月时间(大部分住房项目需要数年)，旧金山市并同意将新大楼的可负担住房要求自15%降低至12%。

旧建筑物的大量混凝土外层被去除，加大窗户，因为建筑物建造时具有严格的安全标准，因此无须地震升级。新住宅大楼顶楼拆除商用空气过滤设备，在屋顶平台设有新空间，有沙发和火炉，可俯瞰城市景色。项目吸引了附近公司如推特与Uber员工，有助于增加市中心的住宅需求。

不过，开发商“Emerald Fun”主席艾瑞克森(Oz Erickson)表示，这类型转型改件非常困难，失去办公价值，且耗费庞大。办公室空间仍利润可观，且比公寓租金更具弹性。公寓租金因大规模裁员及远离城市生活而遭到重击。

根据总计数据，与前一年相比，办公室租金每年下降8%至每平方呎76.29元。这个价格仍高于Van Ness街100号住宅大楼的每平方呎60元租金。“ApartmentList”数据显示，旧金山2月份每月公寓租金比前一年下跌26%，而2月份公寓空置率是7%，远低于办公室空置率19%。但是，办公室空置有一半是租户转租、而非房东直接外租，因此若原始租户找不到转租，仍有义务支付租金。

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