杭州楼市火爆买房将“摇号” 背后真相？

近日，杭州楼市再度传来重磅消息：杭州将采取商品住房销售公开摇号全程公证制度，细则很快公布。这意味着，杭州将成为上海、南京、成都、武汉等地之后，又一个实施购房公证摇号政策的城市。

实际上，早在去年7月26日，针对杭州余杭区部分楼盘在销售时存在捆绑车位现象，杭州就曾出台新规，明确要求对车位销售实行价格承诺制，并严厉打击房地产开发企业及其委托销售代理机构的捂盘惜售和分批销售现象。

面对，杭州推出的摇号购房新规，业内专家表示：这一方面，杭州商品住宅市场已出现炒卖房号、捆绑搭售等违规行为。对于购房者而言，摇号要比暗箱操作、凭关系和买号更加公平、公正，从而可遏制住“号子费”背后的利益输送等乱象。

另一方面，杭州的购房需求旺盛，房价有失控的风险。而通过排队摇号形式，可使首套刚需置业者优先选房。在供给端，至今年2月末，杭州商品住宅库存仅有298万平方米，这意味着杭州商品住宅的去化周期仅为约2.9个月。

不过，也有杭州的网友担心，摇号可能导致房价会进一步上涨。原因很简单，本来一些符合购房条件的人群并不愿意买房的，而现在一听说买房都要摇号凭运气了，大家都要来试一试，这样把本来就有较强上涨动力的楼市，变得更加失控。

而我们归纳了一下，多地实施摇号买房，主要有这几大好处：一是，在政府监督下，杜绝了不良开发商乱收“号子费”“绑车位”等现象；二是建立买卖房产市场的公平、透明化的的环境，所有购房者不必靠关系买房，都可以获得平等机会。三是，被摇号抽中的人可用公积金贷款买房。

之前曾有杭州的购房者透露，所谓的买车位、号子费等就是在变相涨价。而开发商则认为，土地成本不低，再加上建安成本、贷款利率和公司运营成本，开发商其实利润也不高。

在部分开发商看来，正是由于地价较高使一些项目在严格的预售证价格管理下（就是地方政府限价），有些项目肯定还会出现亏本！而作为房产开发商就只能开列一些车位费、号子费、茶水费等，以缓解成本的压力。

现在情况是，只要当地的购房者认为房价还会涨，旺盛的购房置业需求仍然存在，开发商就不怕再通过买车位费、号子费等变相涨价，因为这是一个卖方市场，即使你拿出全款买房，也未必能如愿以偿。

可能有人会问，既然杭州商品房库存不足三个月，那政府为何不在供给侧发力，让开发商多建房源呢？以解决商品房紧张问题呢？数据显示，2016年下半年至2017年上半年，杭州出让了689.6万平米住宅用地。不过政府向市场提供体量不小的土地，却并没有在商品房市场形成真正的供应。

实际上，在杭州出让的这689.6万平米的土地中，至今有高达565.9万平米的体量并未上市，未上市占比高达82.1%。即真正上市的土地比例，还不到18%。这也意味着，土地已经供给到位，只是开发商并没有在土地上建造相应的商品房，从而使当前的杭州房源出现了紧张，房价上攻的动力。

对于开发商为何现在拿了土地只囤积，不开发，我们认为有二个原因：首先，开发商认为政策会松绑，房价还会涨。2016年下半年至2017年上半年，多数开发商都是囤地不开发，就是想再拖几年，等政府放松预售证管理、房价上涨后，再去开发和销售。

还有就是，2016年出让的土地，有很多是高价地，其中不乏地王。但在当前对新房价格的管理下，这些高价地不但不愿意上市，更缺少开发项目的动力。因为在地方政府的限价令的背景下，当年地王开发项目越多，亏损的面积越大，还不如囤地不作为。

显然，杭州等地出现新房紧张，以致于需要市民通过排队摇号来分配，这主要是2016年以来土地市场价格越拍越高，而当年开发商不惜血本拿下的地块，现在又遇到了地方政府限价令。

针对此种情况，开发商就要么通过收取车位费、茶水费等支出变相涨价，要么干脆抛荒囤地不开发，打算等新房价格再次上涨，调控取消后再造房。这就导致了本来不该稀缺的杭州楼市库存只有不到三个月的供应量。

作为地方政府来说，采取摇号政策乃是权且之计，最终应敦促开发商尽快结束囤地局面，并且加大市场的房源供应，改变人们对新房价格上涨的预期。同时，地方政府应和银行联起手来，降低土地市场杠杆率，避免地王问题危及到金融体系的安全。如果土地市场的价格居高不下，再采取限价措施，那么市民购房也只能通过摇号来解决了。