最全项目报批报建流程指引手册
1、目的
1.1为了加强公司项目报批报建工作管理、规范报批报建工作流程、提高工作效率，特制订本指引手册。
2、适用范围
2.1 适用于XX公司项目报批报建工作指导。
3、术语和定义
3.1报批报建主要指房地产开发前期过程中相关开发证件的报批获取、工程的报建验收等。
3.2 XX公司。
3.3 “六证”指房地产开发过程中最主要的证件，同时也是开发企业完成整个开发周期所必须获取的证件，具体包括：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《竣工验收备案证》。
3.4 其他证件：《项目选址意见书》、《房屋拆迁许可证》、《建设工程规划核实合格证》、《房屋所有权证》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等。
4、职责
4.1 公司规划建设部、合同预算部、土地外联部
4.1.1指导、协调、监督和协助项目公司报批报建工作；
4.1.2跟踪、落实项目公司报批报建工作计划；
4.1.3统筹、协调解决项目公司报批报建过程存在的问题与困难；
4.2公司规划建设部
4.2.1结合项目具体开发建设节点，编制报批报建工作计划；
4.2.2负责从项目立项至“六证”获取的全部手续；
4.2.4协助组织工程综合竣工验收、档案验收等工作，办理房屋初始产权登记；
4.2.5项目开发周期内其他报批报建手续以及证件的办理。
5、报批报建涉及的主要政府部门和业务
6、报批报建简易流程图
7、主要工作流程
7.1 签订土地出让合同
公司领导主导，土地外联部与国土部门签订《国有土地使用权出让合同》，公司合同预算部协助负责针对合同范本、条款、地块范围、技术指标进行核对，避免产生争议条款。
7.2《建设项目选址意见书》办理
项目选址是指建设工程的选址和布局符合城市规划要求，并获得城市规划行政主管部门核发的《建设项目选址意见书》。
7.2.1主管部门：建规局
7.2.2申报资料：
（1）《建设项目选址意见书》申请表
（2）《国有土地使用权出让合同》及附图
（3）规划部门提供的设计条件
（4）1:500或1:1000地形图
（5）批准的项目建议书或其他有关计划文件
7.3 项目立项办理
开发项目立项即取得政府主管部门（市发改委或管委会经发局项目办）对项目的批准文件，同时列入本年度固定资产投资计划。
7.3.1主管部门：发改委（管委会项目办）
7.3.2申报资料：
（1）项目立项申请书面报告
（2）资本金证明
（3）土地使用权证明（土地出让合同）
（4）房地产开发资质证明
（5）项目地形图
（6）项目投资预算
（7）可行性研究报告
7.4 项目暂定资质办理
依照法律规定，新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持有关文件向房地产开发主管部门备案，申请办理房地产开发暂定资质。
7.4.1主管部门：住建局
7.4.2申报资料：
（1）企业资质等级申报表
（2）企业营业执照
（3）企业章程
（4）法定代表人身份证明
（5）相关专业技术人员劳动合同及职称证书
（6）经营场地产权证明
（7）注册资本证明及投资额相关凭证
7.5《国有土地使用权证》办理
《国有土地使用权证》是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。
7.5.1主管部门：国土局
7.5.2分阶段工作程序
（1）土地登记申请
（2）地籍调查
（3）土地权属审核
7.5.3申报资料：
（1）土地登记申请审批表
（2）原《国有土地使用证》（原土地所有者提供）
（3）法人资格证明（营业执照或法人代码证）
（4）法定代表人证明
（5）法定代表人身份证明
（6）授权委托书
（7）受委托人身份证明（身份证复印件）
（8）授权指界委托书（项目部协助现场指界）
（9）建设用地批准书及附图（用地测绘图）
（10）《土地出让合同》
（11）土地出让金及契税发票
（12）相关税费缴纳证明（教育配套费等）
7.6《建设用地规划许可证》办理
《建设用地规划许可证》是建设单位经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。
7.6.1主管部门：建规局
7.6.2申报资料：
（1）《建设用地规划许可证》申报表
（2）项目立项批复
（3）《国有土地使用权出让合同》
（4）《建设项目选址意见书》
（5）标明拟建项目用地范围的1/500、1/1000现势地形图
（6）法人资质证明
（7）开发公司资质证明
（8）已审核的规划方案文本
（9）关于办理《建设用地规划许可证》的法人授权委托书及经办人身份证
7.7《建设工程规划许可证》办理
《建设工程规划许可证》是城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证、是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。
《建设工程规划许可证》是建设工程办理《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、综合竣工验收、房屋产权登记等的法定要件。
7.7.1主管部门：建规局
7.7.2分阶段工作程序：
（1）消防审查
（2）人防审查
（3）定位放线、验线
（4）行政规费缴纳
7.7.3申报资料：
（1）《建设工程规划许可证》申请表
（2）《国有土地使用权证》
（3）地形图
（4）批准的总平面规划图及单体方案图
（5）《建设项目选址意见书》
（6）《建设用地规划许可证》
（7）设计条件通知书
（8）方案审查意见书
（9）建设用地批准书及附图
（10）建设工程预算书
（11）施工图
（12）相关消防、环保、人防等部门书面意见
（13）日照分析、由设计院承诺的面积表
（14）项目教育问题说明（缴纳教育设施配套资金或其他）
（15）沿城市主次干道的项目需提供建筑照明设计
（16）需要拆迁的应附拆迁文件
（17）分层面积表
（18）立项材料
7.8《建筑工程施工许可证》办理
《建筑工程施工许可证》是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。
7.8.1主管部门：建规局
7.8.2前提条件：
（1）施工场地已基本具备施工条件（三通一平）
（2）已经办理该建筑工程用地批准手续
（3）已经取得规划许可证
（4）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求
（5）已经确定建筑施工企业
（6）有满足相关设计规范要求的施工图纸
（7）已在质量监督主管部门及安全监督主管部门办理相应的质量、安全监督注册手续
（8）建设资金已经落实
7.8.3分阶段工作程序：
（1） 招投标
（2） 施工单位入市备案（如需）
（3） 总包合同、监理合同备案
（4） 质监、安监审批
（5） 项目资本金审查
（6） 申请现场踏勘
7.8.4申报资料：
（1）《国有土地使用证》
（2）《建设用地规划许可证》
（3）《建筑工程施工许可证》申请表
（4）中标通知书
（5）施工合同、监理合同
（6）建筑工程质量监督申请表
（7）建筑工程安全监督申请表
（8）《建设工程规划许可证》
（9）缴纳散装水泥基金及农民工工资保障金，并提供缴费凭证
（10）相关审图单位出具的审图意见
（11）《房屋拆迁许可证》（涉及到房屋拆迁的项目）
（12）项目资本金缴存证明
（13）现场踏勘意见
（14）意外伤害保险合同
7.9《商品房预售许可证》办理
商品房销售许可证是项目成果准入市场销售的法定文件，是商品房销售过程中办理相关手续的要件。
7.9.1主管部门：住建局
7.9.2前提条件：
（1）工程形象或投资额符合当地政府要求
（2）已落实前期物业管理方案
7.9.3分阶段工作程序：
（1）选定物业公司
（2）签订预售监管协议
（3）办理物价备案、预售方案备案
（4）形象进度证明、办理网上备案
7.9.4申报资料：
（1）商品房销售许可证申请书
（2）企业营业执照、企业资质证书、组织机构代码
（3）法人、经办人身份证复印件；委托书、证明书原件
（4）《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》
（5）公用基础设施配套证明
（6）前期物业服务合同、物业管理企业《营业执照》及资质等级证书、物业配套建筑产权归属等书面材料
（7）形象进度或投资额说明
（8）标准地名确认书
（9）预售款监管协议
（10）商品房网上销售入网认证表
（11）总平面图及分层图
（12）商品房预售方案
（13）房屋面积预测报告
7.10综合竣工验收办理
竣工验收指建设工程项目竣工后开发建设单位会同设计、施工、设备供应单位及工程质量监督部门，对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验，取得竣工合格资料、数据和凭证。
7.10.1主管部门：建规局
7.10.2前提条件：
（1）单体施工完成
（2）门窗、幕墙、栏杆等施工完成
（3）现场管网（水、电、气、雨污、弱电、消防等）施工完成
（4）消防、人防、安防、环保、防雷、绿化施工完成
7.10.3分阶段工作程序：
（1）规划验收、规划实测
（2）质监验收
（3）消防、人防、安防、环保、防雷、档案、绿化等专项验收
（4）水、电、气验收
（5）综合验收
（6）申请现场核验
7.10.4申报资料：
（1）竣工验收备案申请表
（2）竣工验收备案证申请报告
（3）社居用房移交承诺
（4）物业管理项目备案表
（5）《建设工程规划许可证》
（6）《建筑工程施工许可证》
（7）《建设工程规划核实合格证》
（8）工程竣工验收报告
（9）消防、人防、安防、环保、卫生、绿化、水、电、气、文广、通信、民政等专项验收意见书
（10）住宅分户验收记录
（11）建设工程竣工验收备案表
7.11房屋产权初始登记办理
初始登记是指土地登记机关对土地所有权、使用权和他项权利进行的统一登记。初始登记的主要作用在于确定土地权属，完备地籍资料。在房屋竣工以后90日内，由开发商向登记机关申报，经过房屋土地管理部门的审核，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。通过确权以后，开发商取得《房屋所有权证》（大产权证）。没有办理房屋产权初始登记，不能办理个人（业主）《房屋所有权证》。
7.11.1主管部门：住建局
7.11.2分阶段工作程序
（1）三围面积实测
（2）楼栋编号
7.11.3申报资料：
（1）房屋所有权登记申请书
（2）营业执照、组织机构代码证
（3）《国有土地使用证》
（4）立项批复
（5）《建设工程规划许可证》
（6）《建筑工程施工许可证》
（7）《商品房预售许可证》
（8）竣工验收备案表
（9）建设工程档案验收合格意见书
（10）面积实测报告
（11）楼（门）牌号证明
（12）委托书、经办人身份证
8、相关基金、保证金返退办理
8.1墙改基金返退
新型墙体材料专项基金是国家为推广新型墙体材料发展而设立的具有专门用途的政府性基金，收入缴入国库，并纳入地方财政收入。
开发部应当在建筑工程主体工程竣工后，墙体作粉刷等隐蔽处理前，向墙体材料管理机构申请办理新型墙体材料专项基金结算手续，确定返退比例，继而申请墙改基金返还。
8.1.1主管部门：建规局节能墙改办
8.1.2申请资料：
（1）《新型墙体材料专项基金验收申请表》
（2）建筑工程招投标预算书或工程量核定单
（3）规划许可证、施工许可证
（4）缴纳专项基金的有效票据
（5）使用新型墙体材料的销售凭证
8.2 散装水泥基金缴纳与返还
散装水泥专项基金是国家为支持散装水泥事业发展而设立的具有专门用途的政府性基金，并纳入地方财政收入。开发部应在竣工验收备案后及时申请返退专项基金。
8.2.1主管部门：散装办
8.2.2申报资料:
（1）散装水泥专项资金结算申请表
（2）工程现场验收申请表
（3）散装水泥专项资金缴款票据
（4）经有关部门批准的工程决算书
（5）购买散装水泥（或预拌混凝土）原始发票
8.3 开竣工保证金、年度开发量保证金返退
开竣工及年度开发量保证金是政府部门为督促开发企业按合同约定如期开工、竣工，且确保年度开发进度而设立的保证金预缴制度。开发/前期部在工程节点能够满足政策规定的前提下，应及时办理相关保证金返还工作。
8.3.1主管部门：国土局
8.3.2申报资料：
（1）开竣工证明材料
（2）年度开发量证明材料
（3）保证金缴纳凭证
8.4 其他保证金、税费返退办理
根据项目土地现状以及规划要求，项目公司可能涉及到预缴纳的保证金还有拆迁保证金、代建工程（道路、学校等）保证金等；同时因政府招商需要或城中村改造等因素,项目公司可能会享受到相关税收优惠或税务返还政策，如土地出让金、营业税及附加、土地增值税、所得税等相关税种的返还。上述业务因地方政府各部门不同而存在一定时事政策差异，具体办理流程，依各市各部门具体政策规定执行。
报批报建的相关节点：6大项，29小项
我讲一下我的理解，里面有一些特别的问题，可能会有大家不知道的地方；
一、土地获取阶段；
1、先通过招拍挂，签订《土地使用权出让合同》。
2、大家要明白一点《土地使用权出让合同》和我们理解的《国有土地使用证》是完全不一样的。
3、《土地使用权出让》是土地买卖甲乙双方的行为，是一种经济行为，只不过这个出让方是国家而已。这个是一切行为的基础。
4、《出让合同》办完后，你可以拿着这块土地的信息去相关部门办理手续了。这个时候，才是行政审批行为了；
5、行政审批行为的第一件事就是在国家行政机关那登记，这是我的土地了。我有使用权了。
6、第二件事就是报批，这个地范围在哪（红线、地界）等；
7、第三件事，就是这个地谁来开发，不是你有钱拿地就能开发的，你的有开发资质。
8、后面就正常了，你准备投资多少钱搞这个事，因为涉及国计民生，所以我也要审，你不能瞎搞，属于社会固定资产，那这个固定资产投资需要审批；
9、以上都搞完了，去办理《用地规划许可证》（这块地计划怎么搞），和《国有土地使用证》。
二、方案设计阶段；
1、面粉有了，是做成蛋糕、面包、馒头还是面条；
2、那蛋糕准备做成什么样子——圆的、方的、上面放果酱还是果肉、还是果干，这就是另外的设计了。
3、回到房地产，设计阶段就有12项具体的设计，包括水电气暖、交通、日照、环境等等工作。这些都是概念构思设计。
4、设计扩初很多可能知道，因为设计阶段，最终是要出施工图的，而设计扩初就是介于设计概念和施工图直接，比概念设计要细，但是还不能指导整个工程施工；
5、当然，在施工前还要确认施工规划，施工规划和施工许可的区别是，施工规划是建设方，准备怎么施工，施工许可，是施工规划都批完后，符合要求后，然后看着施工图指导可以施工了。
6、而施工图是拿施工证的基础。
三、施工前准备阶段；
1，按理来说，拿到施工图就可以施工了。但是，施工需要有地方存放施工的机具、设备等，也需要水电网交通等，这些属于零时用地，也需要审批；
2、同样，和土地一样，要规划审批和用地审批；（你可以简单的理解为工地用地以及工程人员零时板房）
四、施工阶段；
1、施工感觉没啥说的，就是办理施工许可证呗，除此之外，还需要一个《市政工程施工许可》以及《绿化规划许可》。知道这两个就行了。
2、然后开工前，告诉相关部门，我要开搞了，你们再看看，准备搞的是不是符合要求，这个就是开工验线了。
五、预售阶段：
1，准备卖哪，卖哪些房子、卖多大的面积、卖多少钱。需要让相关部门知道吧。其实预售就是搞这个事。
2、当然，涉及国计民生的大事，你不能烂尾吧。你卷钱走人了咋办，所以，预售的时候，还要有验资报告和预收款监管。（比如，某栋楼，预计卖总货值多少，企业需要打XX比例的钱到房管局）。
3、（空一行的目的，是要大家知道，属于预售阶段，但是不同于卖房前）卖完房，签完合同，政府为了防止开发商一房两卖，企业卖完房一月内要去房管局预售备案。具体就是拿着签完的《商品房买卖合同》（预售）去房管局备案，备案完成后，房管局会给开发商回执单。这个就是最终的结束。
六、竣工验收阶段：
1，竣工验收就简单了，无非就是找多个部门单位，一起来查查产品是否合格，能不能出厂了（交房）。
2、这个合格，包括是否符合设计要求和施工要求，以及施工质量。不能本来你说要建个面包的，结果搞个馒头出来了。那就不行了。
以上，仅仅是粗略的理解，细枝末节，并没有说透，而且可能有些审批在有些地方是不需要的，也可能有些审批里面没有涉猎，但是你所在区域要求的。
但是，基本流程都是这些。
从拿地到施工证，基本不会超过六个月。
政府搞事，都是报批——审批——通过。
批准的内容，有两项：
1，这个事你准备怎么搞？（这是规划）
2、这个事你准备搞成什么样的？（这是设计）
3、这事你能不能搞？（许可证）
4、这事你搞的符不符合要求？有没有按你报的来。