第一次买房，需要注意哪些问题？

一：目标一定要明确。

1、自己的核心诉求是什么

影响买房的维度很多：首付预算，还款能力，面积大小，交通区位，地铁，上班通勤，医院学校，环境规划，升值潜力，商业配套等等。

买房之前一定要有1到3个核心需求，例如首付预算只有60万，需求100平以上的房子，单价2万以下的楼盘是你的菜，价格过高的楼盘和板块直接可以pass。

例如核心需求是升值潜力的话，升值潜力是你买房的第一维度，其他维度只能算是加分项或者减分项。衡量房子是否具有性价比会是买房第一参考因素。

2、投资还是自住

投资和自住是买房的两个逻辑，投资更注重潜力，看的是房子的价格洼地，片区的升值潜力，更应该关注的是政策的中远景规划。自住更考虑交通，配套，学位这些。

所以买房前一定要搞清楚，是要自住还是要投资。

3、买一手还是二手

一手房在选，二手房在淘。买一手房比较简单，一手房价格几乎是确定的，二手房价格是买卖双方共同协商的结果，一般需要中介去搭桥。

除了中介费之外，还有增值税，个人所得税等问题。相对于一手，二手水更深。

个人建议是：初次买房尽量从新房下手。二手房比较适合着急入户或者着急孩子上学的强刚需客户。

3、框选那些板块

拿佛山为例，佛山在售一手楼盘有200多个。所有楼盘都看很显然不现实，楼盘看的过多还会影响自己的判断。

那就可以根据你的核心需求框选合适的2到3个板块，目标楼盘可以在板块内筛选。

例如你要是追求环境优美，可以选择绿岛湖板块，佛山新城板块，千灯湖板块，如果你追求通勤去广州上班方便可以框选北滘新城，陈村，三山新城，平洲，大沥等临广板块。

根据自己的核心需求选择目标板块将极大提高买房效率。

4、根据目标板块选择目标楼盘

踩盘前需要在网上先做调研，根据心仪板块选择目标楼盘。目标楼盘不用太多。8到10个为宜。

那么有的外地朋友可能会有这样的问题：对佛山根本不熟，虽然有核心诉求，但是抓不住重点，看了一堆房子，越看越迷糊。

这个问题很好解决，专业的事儿找专业的人，佛山可以找老游来帮忙，帮你进行区位分析，板块分析，楼盘价值分析，根据客户的资金情况，核心需求，还贷能力框选合适楼盘。

二：是否具备购房名额

买房之前先了解购房区域的限购政策。如果没有购房名额需要未雨绸缪。比如佛山的限购大概是：如果有本科学历只需要佛山的劳动合同，如果没有本科学历，只需要人才T卡，

三：如何和销售打交道

楼盘销售代表的话术是经过策划师精心打磨出来的。销售代表会把楼盘的区位优势放大，甚至会把不着边的远期和规划也都一一说明。

比如老游曾经踩过一个盘，销售代表给我煞有介事的讲附近有佛山地铁14号线，讲的我是一脸懵逼。14号线不仅不在佛山下一期地铁规划，甚至老游预测不在下下期地铁规划范畴，也就是这个14号线建成估计是30年后的事儿了。这么不靠谱的区位介绍一定要特别小心。

那怎么研究楼盘区位呢？

只看现成的东西，以及纳入政府近期规划或者已经提上日程的东西。

比如销售代表可能会讲未来周边的学校规划如何如何，你需要让他把周边学校规划的文件拿出来，来判断是否属于近期规划。

比如销售会讲未来周边会大规模旧改，同理也要让他拿出旧改的相关文件出来。

只要是讲未来规划的东西，都要看相关规划的文件，否则，就当不存在。

这样才会对整个楼盘做准确的区位判断。

买房需要和销售沟通的几个问题

1、容积率

容积率=建筑面积/占地面积。容积率越低舒适度越高。一般楼盘正常容积率在2.5到3.5之间。尽量选择容积率低的楼盘。

2、得房率

得房率=楼房实际面积/楼房建筑面积。得房率越高房子实际利用率越高。得房率唯一的参考数据就是售房合同标明的数据。

销售代表给你算的得房率一般会算上送的阳台，飘窗后的得房率。这个一定要搞清楚。

3、楼层楼高

很多房子楼高在33层以下，因为超过100米以上的楼盘需要建消防层。比如50层的楼盘至少要有两个消防层。所以33以上的楼盘得房率略低。主要是消防层公摊的原因。销售不会主动介绍这个需要特别咨询。

4、楼盘层高

一般3米，高于3米，舒适体验增加，低于3米会略感压抑。

5、楼盘拿地时间

房子的产权是从开发商拿地之日算起的，而非楼房购买或者交房之日算起的。这个问题销售一般不会主动给你介绍，但是一定要问。

有的楼盘非常夸张，20世纪初拿地，捂盘不开发，等到交楼可能只剩下50年产权了。虽然销售会给你讲50年产权和70年没啥区别，未来都是可以续产权。但是50年产权和70年产权还是有很大的差别。

6、楼盘交房时间

尽量买一些交房早的楼盘，交房时间越长，您的资金成本就越高。

不利因素告知

所有楼盘都必须告知买房者楼盘的不利因素，但是有些销售为了促成，很多时候战略性的忽视这一点。如果销售没有提及不利因素告知，买房时候需要专门咨询。

7、楼盘楼面价，

楼面价通俗来讲就是你这套房子每平米需要交给政府的价格。最简单的计算公式就是销售价格-楼盘建设成本-配套均摊费用-开发商利润=房子销售价格。

了解楼盘楼面价以及周边楼盘楼面价有助于对楼盘做整体的价值判定。

佛山地价在2015年年底开始暴涨的。2015年之前拿地的楼盘整体楼面价较低，如果2015或者之前拿地的楼盘整体销售价格可能会偏低，因为整个楼盘利润是非常可观的。

一般来讲，2017年拿地价整体是最贵的。因为2016年是佛山楼市最疯狂的一年。2017也是地价比较疯狂的时候，后期开始调控，拿地价也开始收敛。

8、是否有预售证

买房之前一定要了解所买楼盘是否有预售证，如果没有直接可以放弃。

一些小开发商开发的楼盘，如果没有预售证，有烂尾风险。

尽量买国企央企有经济实力开发商楼盘，规避本地小型开发商楼盘，这样能很大程度规避烂尾风险。

四：尽量不要先交定金

买房先转一圈，转完一圈之后框定目标楼盘，再去对比分析。尽量不要先交定金，除非有特别心仪楼盘，需要框选目标楼层或者特价单元。

因为一旦交个定金，虽然销售承诺定金可以退。但是一定程度上丧失了议价主动权。个别楼盘火爆楼盘除外。

五：如何还价

买房和买菜一个逻辑，需要买卖双方讨价还价达到共识。

不同面积户型，朝向，楼层的定价逻辑。

一般情况

朝南向房子房价格更高。

同等条件大面积房子高于小面积。

中间层房子价格最高，依次向两边递减。

朝向园林房子价格更高

楼层越少房子价格越高

楼盘的价格在一定时期之内一般是稳定的。销售代表是没有定价权的。所有的折扣都是提前规划好的。

你需要做的只 是最快时间逼出他们所有的折扣即可。销售谈价的时候一般会保留2个99折做促成砝码。

六：什么时候买房最好

不考虑其他因素买房最好的时机在6月，9月，12月。分别是第二季度（上半年）时间节点，第三季度，第四季度时间节点。

因为开发商开发商都有上半年目标，全年目标和季度目标。越临近季度目标越便宜。

一般买房最贵的时候是每年的1、2月份，第一季度是开发商销售压力最小的时候，也是资金压力最小的时候，换而言之就是房价最高的时候。

当然房价和政策，市场走向，金融调控等有很大的关系。例如：今年3月份佛山一定程度的放开了限购。今年第二季度房价和去年相比还是有小幅攀升的。

七：看样板房需要注意什么问题

很多人不会看样板房，看完样板房之后只会有一个整体感觉。然后很快就忘了样板房的具体特点。

可以从以下几个维度去看样板房

1、户型

一般80方以上都做3房，110以上都做四房。

2、横厅还是竖厅

横厅客厅面积会比较大，实际利用率低，但是横厅私密性略差。竖厅走廊面积浪费较多。

3、送的面积大小（阳台飘窗）

一般阳台和飘窗各送一半面积。最小房间算阳台，一半面积是送的。

4、是否南北通透

南北通透户型通风通光会比较好，居住体验会比较高。

5、是否靠近马路

尽量不要买靠近马路的房子，即使玻璃隔音效果再好，也很难消灭马路噪音。

我一个朋友买过一个靠近马路的二手房。当时买的时候没有注意，事后痛苦不已。

八：精装修楼房需要注意哪些问题

精装修主要看装修质量，可以从很多细节去观察。

1、厨卫

厨卫是装修是最花钱的地方，厨房和卫生间的所用的装修材料非常关键。

好的装修标准马桶可能是TOTO、科勒的；油烟机和灶台可能是方太或者老板的；柜子可能是索菲亚的。但是如果厨卫的交楼标准是杂牌的，那就要慎重考虑。

2、地板和玻璃

好的装修地板一定不会差，开发商甚至会有专门的地板样板展示。

玻璃一定是要隔音的。需要实测隔音效果。客厅阳台之间的玻璃一般要双层真空，优秀的开发商会采用Low-E材质。

3、科技因素

要看是否有新风系统，中央空调，净水系统，一键断水断电，净水系统，安全报警系统等

有则属于加分项，无则属于减分项。

九：是否可以买公寓

有的买房者资金可能有些紧张，个别中介可能给初次买房者推荐公寓。

强烈建议初次买房者不要买公寓。

资金预算不够就是买老破小二手房也不要买公寓。

公寓有很多弊端

1、首先是首付比例比较高，公寓要五成首付，而且十年还贷周期。住宅则是三成，30年还贷周期。

2、公寓没有学位，不能落户。住宅可以。

买房一般要考虑落户和上学等因素。公寓不具备这个职能。

3、公寓水电费属于商业范畴较高，低于60平的公寓无法使用明火。这些都是公寓带来的不利因素。

4：公寓交易税费比例远高于住宅，公寓的二手流通性较差。

公寓只适合有一定的资金储备，想靠租金回报来获得收益的人群。

十：资金不够怎么办

如果首付资金不够，还贷能力OK的话，可以通过以下两个途径操作

1、首付分期，个别楼盘为了刺激销售有首付分期政策。

也就是开发商通过和金融机构合作，通过一定的形式给客户进行首付贷款。这样可以最低做到一成首付。前提是还贷能力要ok。

2、装修贷，买房之后可以向银行或者金融机构申请装修贷。最高可以有30万额度，装修贷相对利率不高。

3、普通个人金融贷，这个我不太建议，因为金融贷金额过高，可能会影响房贷审批。而且利率高于首付分期和装修贷。

如果首付不够，建议是退而求其次买价格低一点的楼盘，如果还贷能力很不错，可以通过金融贷款来操作