从“套型建筑面积”到“套内建筑面积”，难道买房就便宜了？
01
楔子
今天我的朋友圈里，广为流传了一些文章。主要是讲住建部发布了一些规范征求意见稿，而规范的修改涉及到广大人民群众的“幸福感”！修改的重点大体如下：
其中，最引人注目的一点是：“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”
很多专家出来解读，群众也是欢欣鼓舞。而我看了之后，觉得有些话不吐不快！
02
规范的”初衷“
作为一个建筑从业人员，我先解释下规范是用来干什么的。规范是用来指导、约束专业人员（建筑、结构、给水、排水、电气、暖通、幕墙等专业）进行专业设计的行为手册。
国家推行全装修交付之后，各地的反馈：质量存在许多问题，群众不幸福。我曾经写过一篇全装修时代的文章大家有兴趣可以看看。《我们终于迎来了“全装修交付”时代》
这次的规范本意可能是控制全装修交付的质量。
避免开发商卖的套型建筑面积看上去很大，但是用户觉得套内很小。也就是新闻里“告别买100平方得70平方”的说法。（其实70%的得房率已经不错了，我还见过60多的呢）
但是，用一个规范来指导市场行为，是不是有点膨胀了。
03
公摊面积变少了？
良子不喜欢卖关子，先上结论：公摊面积不会因为面积计算规则的改变变少！
公摊面积受现行规范的指导，反而会增加！
理由很简单，一是因为我们慢慢进入了老年社会，对电梯的要求越来越高，电梯占的建筑面积就变大了，还要放得下担架。
二是出于舒适和安全考虑，我们的通道宽度，楼梯都在每次修改规范后变大，导致建筑面积也在变大。
三是最主要的原因，装修交付比毛坯交付多了一层“皮”。这层皮可以是保温隔热层，也可以是饰面层，都是增加面积的。
从计算“套型建筑面积”到“套内建筑面积”，其实房子的本质根本没有改变，公摊怎么会变小呢？真有点自欺欺人的味道，实际公摊可能还大了，只是看上去小了而已！
套型建筑面积=套内使用面积÷标准层的使用面积系数+套型阳台面积
04
各家公摊面积就公平了？
我还看到一个说法：“原来两家的套型是一模一样的，但是因为不在一栋楼里，由于公摊面积不一样，导致两家的套型建筑面积不一样”！
这种情况确实存在，确实有不公平。但是换了用套内建筑面积的规则来买房，它就公平了吗？
结论显而易见：根本不可能公平。
因为公摊面积是客观存在的，不会凭空消失。它的成本总是要分摊到所有的买房人的头上，以套型建筑面积来计算实际是以“一栋楼”作为单位来分摊。而以套内建筑面积计算的话，则是以“整个小区”的公摊面积（的成本）作为单位来分摊。
只是住户A和住户B之间的分摊比例发生了变化而已。你多了、他就少，零和效应学习下。
原来的小面积户型是否会吃亏，劫贫济富了，还不得而知！要花点时间计算才知道。
再说了，世界上哪有绝对的公平啊！只是游戏规则的变化而已，看向哪方倾斜罢了。
05
房价会不会有影响？
房价的涨跌和很多因素相关。理论上说，如果房子只是计算面积的规则改变了，对房价的影响是微乎其微的。
举个例子，你去买二手房，会不会因为看中了某个房子，然后中介告诉你，他的公摊很高，你就不买了,或者反之。当然不会，你判断的依据就是总价和套内使用是不是成正向关系。
但是，我国的国情比较特殊。很多事情无法以常理来推测。
我以主观恶意来推测下以下几种可能。
第一种，由于统计口径的变化，在上海等一线城市的房价暴跌“10-30%”，引领全国普降。
原因很简单，这些城市是有政府指导价的（就是新房的出售，不能高于政府给出的某个价格），教条的执行就会使房子的总价下降那么多，这是因为公摊面积不要钱了，哈哈哈！
当然这种情况是不会发生的，因为开发商不答应！
这就让国家调控房价变得很尴尬啊。我让你卖指导价，你却捂盘不开。如果单价上涨，会不会又掀起腥风血雨，谁也说不清楚。又有谁愿意为此承担责任呢？
Ps: 怎么这么巧，良子最近正好买房！
第二种，由于统计口径的变化，房价必须上升，全国房价都会暴涨，我国的房价就会和香港和东京的国际大城市全面接轨。
原因也很简单：10-30%的公摊面积要折合到单价里，房价就会增长“11-42%”。而我们现在的房子普遍公摊面积在30%左右，所以我们的房价增加40%左右是板上钉钉的事情。群众是不理性的，涨的趋势会不会收不住啊？
暴涨之后必然暴跌，政府希望房价“软着陆”，就因为这小小的一条文，变成了“硬着陆”，编制规范的老师，我想他是做梦也没想到的吧！
以上两种纯属YY，大家看过，笑过，忘了就好！
06
后遗症
国家发布任何的法律法规都要严谨，慎重。我不知道编规范的专家们是否考虑过以下提出的这些问题。
第一，房地产交易是一个很大的系统。
里面包括了太多的不同利益主体。从“套型建筑面积到套内建筑面积”改变的不是一个指标，改变的是一个系统。只要做过财务或者算过住宅区总指标的同学都会有切身的体会，变一个数字，全局的指标都会有变化。而这些指标可都是关联的。谁去改造系统，谁来出钱改造？
第二，交易系统会传导到房地产开发系统。
我国的房地产开发对地块的控制主要是几个指标：用地面积、容积率、建筑高度。这三个指标又与土地出让金挂钩。
如果以后土地出让和可售面积（套内建筑面积）的总和挂钩，人为忽略公摊面积的总和。开发企业是否又有了腾挪的空间呢。“看上去小了”，是不是土地出让金也要少交点呢？
第三，增量与存量房产如何衔接？
任何一个国家的房地产市场都不是一张白纸。既有新增住宅，还有大量的存量住宅。单价的上升会使现有的很多政策无所是从。
有人说，规则改变后，我们原来的房产证该怎么办？这么大的人力支出，专家你来买单？
有人说，房产的计量变化之后，所交的房产税就可以减少了。你该不是活在火星吧。
还有人说，统计口径的改变，国家统计局会不会得出我们的城市化进程突然变慢了，影响到我们的十三五计划。人均居住面积和国际一比，又缩水了。房子又不够住了?
07
守住“初心”
我一直相信，建筑规范是用来指导专业设计人员的，并不是一些所谓的专家用来解读房价的。
不管你是经济学的，还是社会学的（房产中介），规范里加的这条
● 2.4.6 住宅建筑应以套内使用面积进行交易。
不是为你们准备的，请不要再过度解读了。
但是编规范的专家们，你们千不该万不该，不该在规范里加这条对市场“指手画脚”的条文。既然你们只对工程师有约束力，对市场没有，何必趟这个浑水呢？
买房的小业主抱怨开发商公摊大，你们为啥要义无反顾的为开发商挡子弹呢？
归根到底，要想约束开发商流“道德的血液”，只有通过质量和流程管控才能达到。而不是通过转化为“套内面积交易”这种市场化的方式来规范装修质量。
本末倒置啦！
本文纯属YY，如有某些人觉得被冒犯了，请联系作者！