平安仍在给房企递“弹药”，风险多大？|| 焦点
中国平安投在房地产上的资金超过3600亿，与超20家房企有股权合作，华夏幸福暴雷之下，平安的地产投资收益会受到怎样的影响？
本文由无冕财经（wumiancaijing）原创首发
作者：陈欣苗
编辑：陈涧
设计：岚昇
实习生：武宜和
“买了中国平安不平安，平安贡献了今年最大的亏损”，有股民表示。自年初至今，中国平安（601318.SH）股价跌约30%，已跌破60元/股。
地产投资端的失利，被视为平安股价承压的因素之一。投资华夏幸福便是典型，仅以账面盈亏算，平安在2018年、2019年两次入股，转让对价为137.7亿元、42亿元。按7月12日华夏幸福收盘价算，平安的投资浮亏达138.59亿元，亏近77%。
投资踩雷，但平安仍在加仓房地产。不久前的6月28日，凯德集团官宣出售中国六个来福士资产组合的部分股权予平安旗下的平安人寿，总交易对价达330亿元，创下今年地产界最大额收购纪录。
平安重金投向地产，投资方式五花八门。在开发商愈发钱紧的当下，平安仍在继续递“弹药”。只是，去杠杆大势下，地产属性如此之重的平安，要如何独善其身？
巨资“输血”房地产
凯德来福士项目之前，平安人寿今年还投资了两个大额不动产项目，分别为北京丽泽商务区D-03、D-04不动产和平安香港总部大楼，耗资分别约69.41亿元、120.08亿元。
动辄百亿规模的投资，平安对房地产兴趣不减。
据披露，此番对来福士项目的投资完成后，投资非自用性不动产类的账面余额占平安人寿一季度末总资产（3.51万亿）的比例约为10.3%。也即，截至今年一季度末，平安投在房地产的资金达3615.3亿元。
按7月11日的市值算，3615.3亿元，可买下1.3个万科（2795.23亿元）、2.4个碧桂园（1511.21亿元）、3.45个恒大（1047.34亿元）
实际上，自2010年险资投资不动产正式开闸，平安便开始铺排其地产版图。
最直接的方式，便是放贷，主体包括旗下的平安信托、平安银行。财报显示，2020年，平安在房地产业发放的贷款及垫款为2719.63亿元，同比增加18.94%，占总发放贷款及垫款总额的10.24%。
而更多时候，在地产圈，平安是借助房企的力量掘金，业内常言“平安收割房企”。
拿平安董事长马明哲的话来说，“改革是摸着石头过河，但如果河上有桥，付点过桥费就可以跑过去，那何必冒着危险、花费时间摸着石头过河呢？”
无冕财经梳理发现，入股大型房企、与房企合作拿地及开发、入股房企项目等，是平安在地产领域扩张的主要路径，且其多以“金主”的角色出现，鲜少亲自操盘。
据不完全统计，平安与超20家房企有股权合作，目前仍是大型房企碧桂园、旭辉、华夏幸福、金茂的二股东。另据业内消息，平安投资的部分房企并未公诸于众。
仅以上述重点房企在2020年的权益销售额，按当前平安所持股权比例计算，平安应占的全年权益销售额为1029.49亿元，该数字在克而瑞发布的2020年房企权益金额榜单上，可排在第25位。
▲中国平安入股部分房企销售权益额及浮盈情况。
可见，仅通过入股房企，平安得到的地产版图已相当庞大。
此外，平安还与多家头部房企共同成立公司，进行房地产开发。比如，与华润置地联合成立广州璟仑房地产开发有限公司，持股达39.92%；与龙湖、保利等联合成立北京昭泰房地产开发有限公司，占股24.92%。
▲中国平安联营/合营公司销售情况。
特别是去年“三道红线”压力下，平安的生意又多了起来。
比如，去年12月，平安拿下雅居乐7个项目35%-51%不等的股权，总占地面积约176万平方米，项目仍由雅居乐操盘。因股权转让未完成，最终交易价格待定，但平安已支付初步诚意金70.51亿元。
这为急需融资的房企们提供了“先付钱后交易”的新思路。据经济观察报消息，2020年，恒大、富力等多家红色档房企也纷纷找上平安，希望凭借类似的方式获得资金上的支持。
不仅如此，借着“金主”的身份，平安与一些房企深入合作，将触角延伸至商业地产、产业园、长租公寓、康养等多元领域。
譬如，长租公寓领域，平安与朗诗集团、华润置地、招商蛇口、旭辉集团等均创建了合作协议，共同出资打造长租公寓。
2019年，平安便与旭辉联手，成立资产投资与管理平台，计划三年内投资100亿元，用于住房租赁项目的投资、开发及运营，并落地双方首个合作项目——上海浦江镇综合型租赁社区。
同年，平安管理层曾公开表示，平安持有的长租公寓已超1万套，且正和地方政府研究千亿级的保险资金进入长租公寓、人才保障房项目。
可以看到的是，往来多家知名房企、眼花缭乱的投资方式、多元领域渗透，平安俨然成为房地产市场中举足轻重的资本力量。
直至今日，平安仍是公认的“地产大亨”，但外界难以得知其具体的资产体量。
平安曾在2017年年报中披露，其旗下地产（含投资性房地产）价值（以历史成本计价）达2093.22亿元。此后，其虽未在年报中公布过该项数据，但资产价值仍不容小觑。
上海新世纪资信发布的《平安不动产有限公司及其发行的公开债券跟踪评级报告》显示，截至2020年底，平安旗下不动产资产管理和投资平台平安不动产，以及深圳安创、深圳联新、桐乡安豪、深圳盛钧等平安系不动产领域的投资性财务公司，总资产达5033.18亿元。
▲平安旗下不动产投资的资产情况。
另据平安的财报，截至2020年底，集团的投资性房地产中房屋及建筑物的公允价值为796.78亿元，抵得上一家TOP 15房企的市值。
风险几何？
平安青睐房地产，有其现实原因。
庞大的险资体量下，平安需要能带来稳定收益的投资渠道，而“不动产项目投资期限长，租金收益相对稳定，能够很好匹配寿险资金规模大、久期长的负债特性，因此合理配置一定比例不动产也是中国平安的长期投资策略之一。”平安首席投资执行官陈德贤在今年2月接受采访时说。
只是，当下地产环境已然生变，沉淀了巨额资金的平安，也难置身事外。
“当下险资入局地产面临着一定的风险性。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示，一方面，房地产调控政策整体趋严，且调控具有的复杂性，使地产板块面临着很大的不确定性，若选择不当，则会带来一定的资产折损；另一方面，保险机构对房地产领域本身的熟悉度不足也会导致投资风险的发生，因此险资入局房地产对于保险公司本身的能力要求也较高。
▲中国平安今年以来股价持续下行。
平安踩雷华夏幸福，可以管中窥豹。
在平安的逻辑中，华夏幸福的产业新城模式契合平安的投资秉性，且借由华夏幸福这个“操盘手”，平安可以深入开展养老产业、公租房、长租公寓等领域的开发建设，毕竟政策规定在前，“保险资金不得直接从事房地产开发建设，包括开发或者销售商业住宅”。
但事与愿违，华夏幸福暴雷，平安也官宣不再出钱了。
反观这次投资，原因既在于房地产环境的持续高压，致使华夏幸福的资金链再次出现问题，也在于平安对华夏幸福自身的失误判断，它没能预估到华夏幸福粗放的管理和前期的快速扩张，会使其陷入更大的困境，更别提在平安主导下重金投入的新业务，反而成了“累赘”。
地产行业向来有政策风险，而有地产野心的平安，除去资金优势，也难算是“内行”。此番留下的风险敞口也不小。
据平安官方披露，其对华夏幸福的风险敞口为股权投资180亿、表内投资360亿，共540亿。而据业内消息，平安内部做了全面统计，包括平安寿险、平安银行、陆金所等平安系公司，对华夏幸福的风险敞口可能更多。
今年一季度，平安对华夏幸福相关投资资产进行减值计提及估值调整额为182亿元，对税后归属于母公司股东的淨利润影响金额为100亿元，对税后归属于母公司股东的营运利润影响金额为29亿元。
仅从长期股权投资上看，除了华夏幸福，金茂的投资亦出现亏损，碧桂园、旭辉则录得浮盈。平安通过这种方式，获得分红收益以及一进一出的资本，比如此前便通过减持绿地、碧桂园获利颇丰。
但近年来，房地产行业从高增长步入稳定甚至收缩阶段，未来估值中枢可能进一步下行，非龙头房企的股价也将持续承压，险资想要实现资本利得将越发困难。去年9月平安叫停入股招商蛇口便是佐证，后者股价两月间跌了16%。
整体上看，平安早已与地产深度绑定，涉足的地产业务庞大且复杂，且通过平安不动产、平安人寿、平安信托、平安银行、平安资管等多主体参与，投资种类、项目繁多，同时持有多家上市房企股票。
而目前，平安在地产的资金配置空间仍旧很大，“输血”房地产的模式恐不会停。
按银保监会规定，保险资金投资不动产资产的账面余额，合计不得高于公司上季度末总资产的30%。而目前，平安的这一比例仅约10.3%。按3.51万亿的保险资金总规模算，其离投资资金上限，还有约6915亿元的差距。
1.05万亿的总投资上限金额，是2020年房地产开发企业到位资金19.31万亿元的5.44%。这样的资金体量不容小觑，且平安的保险资金每年都在增长。
只是，在地产行业调控趋严、金融风险上升的大背景下，连大型房企也没有“免死金牌”。作为深度参与者，平安对地产的风险敞口，不仅来自保险资金，还来自平安银行、平安信托、平安证券等多家子公司。
比如平安信托，截至去年末其房地产信托规模达1011.2亿元，投向雅居乐、融侨、祥生、龙光、正荣、时代中国等房企，为项目开发提供资金。
而一旦项目开发销售出现问题，收益便很难保证，譬如此前佳兆业危机事件中，“平安财富·翔园17号集合资金信托计划”就出现过兑付危机。
上述华夏幸福的暴雷，亦是牵一发而动全身。难以预料，下一个出现危机的房企，是否会是平安的合作伙伴，又会给平安带来怎样的影响？