律师能代替买家申请房贷? 英国房贷申请您足够了解吗?
经济持续发展之下，越来越多的国内投资者都奔向海外房产市场投资，而英国房产也深受投资者的喜爱。
在英国买房和中国买房方面，最大的不一样就是在英国一般要请律师，虽然这并不是硬性要求的。
因为英国政府希望可以更有效地管理房地产市场买卖的秩序，和控制相关的风险。
而且请律师处理房产交易的另一大好处，就是可以减少犯错，避免造成经济损失的同时也能保证效率。
丽莎在上周发布过一篇有关我们成功获得做为买房贷方（银行）代表律师（Lender Panel）资格的文章：《好消息！丽莎将正式代理英国主要银行的按揭贷款房产业务！》。
在这篇文章发出后，丽莎收到很多莎粉的咨询，主要是以为丽莎可以代替莎粉们申请房贷，但其实并不是这样的。
做为买房贷方（银行）代表律师的意思是指，在当事人已经成功获得房贷的前提下，房贷的一方就会配合我们，一起替当事人完成买房程序。
在英国申请房产贷款需要具备什么条件？流程和注意事项？
→ 所需文件
1. 有效护照
2. 最近3个月银行对账单
3. 最近3个月工资单和最新的完税证明
4. 最近3年的财务报告以及完税证明
5. 税收计算表格
6. 存款证明
→ 申请流程
1. 当事人直接和银行或房贷经纪联络；
2. 银行或房贷经纪会要求当事人提供收入和支出的有关资料；
3. 在审核完当事人提供的资料后，银行或房贷经纪会做出初步评估，并告知当事人大致能够获批的贷款总额；
4. 当事人在知道自己的大约贷款额后，就可以在自己的预算内寻找合适的房产；
5. 卖方接受当事人的出价后，当事人就可以向银行或房贷经纪提交房产价格、物业地址及律师的资料；
6. 银行或房贷经纪这时将会要求当事人进一步提供有关贷款的申请文件，包括收入证明，即6个月的工资单，首付资金的来源证明，例如是赠送证明和储蓄证明等；
7. 银行或房贷经纪批核了相关文件后，就会安排估价报告（Valuation Report）的委托程序；
8. 要注意的是：银行通常都只要求一份简单的估价报告。如果当事人想要购买的物业有老化迹象或结构状况不佳的话，当事人可以考虑进行全面的建筑评估，包括房屋结构调查；
9. 之后，银行就会发出正式的房贷合同，让当事人阅读、同意及签署。发出这个房贷合同的主要目的是为了担保贷款。如果当事人在这个阶段对于合同有任何疑问，也可以签署前先问问律师，让律师陪着当事人一同阅读相关条款，看看有没有问题；
10. 当事人的律师也会收到一份同样的合同副本；
11. 合同一经签署后，银行或房贷经纪的工作即告完成。而余下的工作将由当事人的律师处理，以保障当事人的权益；
12. 律师会将合同及贷款协议的内容解释给当事人知道。然后律师会针对房产所属的当区进行调查，例如了解地方当局、排水和环境等等的情况。如果搜索的结果和卖方所提供的信息有任何差异，律师就会和卖方的律师进行谈判，然后敲定最终合同；
13. 之后律师就会向当事人和银行提供一份有关之前的调查及一些问题的报告，并确认贷款的提款日期，也就是完成贷款的日期。
→ 在什么情况下房贷有可能会被拒？
1. 怀疑当事人的信用
在申请贷款买房时，当事人的个人信用是十分重要的。
贷款公司会特别留意当事人之前是否有过任何逾期还款、欠费、透支，甚至是欺诈等纪录，比如说是信用卡或其他贷款的还款纪录。
如果贷款公司发现当事人没有良好纪录的话，就可能会拒绝把房贷批给当事人。
在这方面，比如说当事人过去的账单（例如地税，网路费，电话账单和信用卡账单等等），当事人每迟交一笔账单，就有可能为他或她的信用添加一笔不好的纪录，即便当事人只是一时忘了而不是故意不交钱的。
2. 当事人花钱大手大脚，经常把钱花光光
同时，当事人的消费习惯，或多或少都有可能会影响到贷款申请。
一般来说，银行或贷款公司在评估当事人的申请时，也会考虑如果在扣除掉当事人每个月的开支后，当事人是否还有余额能够偿还贷款（这包括贷款利息）。
由于一般当事人在提出贷款申请后，银行会要求查看当事人所有银行账户的“最近3个月银行流水”，所以当事人每个月的花费甚至说是消费习惯，银行都有可能得知一二的。
如果银行或贷款公司发现当事人就是个“月光族”，甚至是会“钱不够花”到透支的话，那么自然他们会愿意放贷给当事人的可能性就降低了。
3. 当事人提供的资料不完整
如果当事人要想成功申请贷款，提供完整的资料是必不可少的。
并且，提供虚假资料更是万万不可，因为这可能会让当事人被列入黑名单，不仅申请房贷会被拒绝，还有可能面临其他更严重的后果。
如果当事人没有如实，甚至虚报他或她的收入或每个月会花多少钱，一旦被发现后，贷款公司一般都会拒绝该贷款申请的。
4. 当事人的身体状况不佳
如果贷款公司在看到当事人的身体报告后，发现当事人的健康状况并不乐观，例如当事人大概只剩下5年的寿命，但却申请了要分20年偿还的房贷。
这样的话，贷款公司很大机会就会拒绝当事人的申请。
另外对于年纪较大的当事人来说，类似的情况也可能会出现。
例如当事人在申请房贷时已经70岁，而他/她想申请长达20年的贷款。
这时虽然当事人申请当下可能仍在工作，还没退休，但银行或贷款公司一般会考虑到他/她也许再过几年就会退休，不会再有收入，而且身体机能也可能会逐渐衰退。
所以银行或贷款公司在考虑是否会批出房贷时，就会考虑到当事人能否可以在余下的预计寿命里把贷款还清，以及当事人还有没有赚钱的能力。
→ 房贷申请被拒可以怎么办？
基本上如果银行或贷款公司拒绝当事人的贷款申请的话，当事人是不能向银行/贷款公司上诉的。
当事人通常可以做的，就是看看申请被拒绝的原因，是否涉及到歧视的成份。
一般来说，如果当事人有证据证明他/她是有能力准时偿还房贷，并有良好信誉的话，银行/贷款公司通常就没有理由去拒绝其房贷的申请。
即便是对于身体有残疾或患有长期疾病的申请人来说，如果他/她是有能力还款的话，银行/贷款公司是不可以单单因为当事人的残疾或病历，甚至乎因为当事人的性别，就直接认定当事人没有偿还贷款的能力。
同时也不可以单纯因此就要求当事人要缴交比非残疾或另一个性别的申请人更多的首付或每个月还款更多，否则基本就是歧视。
如果当事人不幸遇到这种歧视，可以投诉给金融申诉服务机构（Financial Ombudsman Service，简称FOS）。
FOS是一个由英国议会创立，以公正和客观的态度，去解决金融公司和客户之间的纠纷的中立官方专业机构。
当事人可以向FOS在线咨询，致电或者写投诉邮件。但要注意的是，当事人必须在收到相关金融公司的最终回复后的6个月内联络FOS。
把问题报告给FOS后，FOS先了解当事人的描述，然后了解相关企业对事件的描述。在调查之后，FOS就会将他们的答复给到当事人。
如果当事人不满意FOS的决定的话，一般可以先在FOS内部提出上诉，要求FOS的申诉专员给出最终裁决。
若当事人仍然不满意最终裁决的结果，下一步就可以向法院提起正式的诉讼。