2019年成都主城单价很想跨进2万/平
勤快模范许鸡哥又来咯。
此文是鸡哥根据已售已开发高地价地块预售价进行的猜测，这只是一个想象空间，也算是回答了很多人问我关于对2019房价的看法。欢迎理智讨论，拒绝不动脑壳的杠精。
年初我就写过类似的文章，当时遭diss安逸了，主要有两个地方被diss。1，上半年限价很严，地价是不能决定房价的，所以这些高地价只有死。2，这些地价超过房价的地块被认为不可能开得出来，即使要开，开发商也要裤儿折舍来莫得底底的开。
实际上的价格：实今年下半年开始预售价格一路走高，限价松动已是必然；部分高楼面价地块开业，也有确实有部分项目略亏开盘，即使它亏，单价并不是想象中的便宜，即使它有想象中便宜你也不敢买。土地方面：因为限价限购过严，拿了也不敢开，开了也买不掉，导致开发商不敢轻易拿地。2018年跟2017年比土地成交量价都跌，但是价格跌幅并不是很高，楼面价的跌幅不是很大，主要跌幅为配件租赁住房减少。政策方面：因城施政，不但要稳房价，还要稳地价。
内容整理了2017-2018年近2年包含了住宅用地土地的成交数据，人肉整理可能有一些误差哈。
近3年土拍成交数量年份宗地数量（含人才公寓）净用地面积（亩）平均成交楼面价（元/平米）2016312043.3664002017332214.6410800201816802.2210370净用地面积含商业及配套设施用地/2018年还有一宗26号才拍楼面价：以楼面价1万/平为例，一套房子如果卖2万/平，那么其中有1万就是楼面成本。2016年很多地都开发在卖了所以不多说；2017年开始楼面价涨势喜人，考虑到2017年人才公寓较多/部分地块配套租赁住房比例也很大，实际成交楼面价远不止这个数；2018年量价都垮得凶，价格垮是因为开发商不敢再为地痴狂，量跌主要原因之一是政府放量比上一年少了约30%。
下头就从2017年开始讲故事了2017-2018五城区土地成交一览表
除去人才公寓用地，2017-2018 两年时间主城区一共就只卖了34块地。只有成华区三环内都供应比较多，基本上在建设路/东客站那一坨。其他区几乎都在三环外，金牛区是最烫的，国宾卖了个边边，疯狂推销天回镇，从价格来说天回镇应该是未来入住主城门槛最低的区域之一了；锦江区可能只剩三圣乡了，所以不是在卖三圣乡就是准备卖三圣乡的路上，想换个口味都不得行（部分地块不完全属于三圣乡我把合到一起了哈）。
楼面价去掉了人才公寓用地，最便宜的地有两个，一个是金牛区沙河源街道一块保利拿的地5000元/平，那块地面对到华侨城，背后是量力健康城，现在叫保利天汇。另外一块位于成华区龙潭寺，楼面价7503元/平，另外还要移交5%租赁住房。其他的不是一万出头就是正在到达一万的路上。
移交租赁住房表格中会有部分移交租赁住房的要求，意思就是修出来的住房，要按照当初买地的誓言把当时承诺的比例免费送给政府，政府再拿出来出租，而且几乎都是成品房交付，还要装修好；少量地块是要求自持租赁住房，就是这部分房子不能卖，只能开发商自己拿出来租。所以图上的楼面价还不是最终楼面价，如果涉及无偿移交，那么实际楼面价还要高很多，以青羊区绿城地块为例，传说实际楼面价超过了2万。
高新区来一发
高新区就不得了了，一共就8个地，基本上都在中和/新川板块，（西藏银行那块不算哈，看看才6900元/平的楼面价就应该有该有的觉悟。）这八个地中最便宜的就是宸光和悦了，预售价格一万七八，所以如果等高新区其他地价更高/无偿移交租赁租房的地块开业了，又要开始后悔没有稀罕曾经嫌弃过的融创和朗基。好在高新区还有很多低楼面价项目有房源，还能抢救一哈。
天府新区跟到学一个天府新区也不温柔，但是天府新区面积大供应很多，还有一堆一万二左右的大盘，所以相对来说天府新区选择面还比较宽。
价格不完全统计这批地块中有4个项目拿过预售，分别是：成华区龙潭寺中粮珑悦锦云预售价格1.8-1.9万一平；武侯区红牌楼东原印长江1.9-2.2万一平，这批次卖的还不是这次拿的地，是收购隔壁子远雄的地块拿来摊薄楼面价一起开发，如果仅仅是这次拿的地给他2万多块钱的预售价格开发商只有自己嚼来吃了；武侯新城的龙湖天辰原著，预售价格2.2-2.5万一平；高新区宸光和悦1.7-1.8万一平。
结论以上几个拿了预售的新开盘项目楼面价几乎都在8200-10000元/平左右，在主城和高新南是比较便宜的新地块了。通过以上几个项目的地块价格和预售价格可以简单得出一个结论：新地块项目1.7万/平就是主城和高新南的基础打底价格，再结合近两年的地块成交价来看，普遍预售价格会到1.9-2万/平，如果是清水房的话价格会便宜点。
为毛是基础价格喃？因为楼面价更高/包含配建租赁住房的项目都还不敢开，开了又是另外一种风采。短期内这些楼面价太高/含租赁住房的地块还是开不出来，鸡哥预计即使要开也是下半年少量开一开试水。含有租赁住房的项目相对来说没那么纯粹，所以在2019年要适当珍惜纯粹的商品房项目。
另外二圈层也有几个高地价地入市，分别是：华府四大金刚：西派国樾（1.8-2万）/中海云麓世家（1.7-2万）/绿城诚园（1.9-2.1万）/金地悦澜道（1.8-2.1万）；郫都区郫都区远洋朗基国宾御府（1.6-1.7万），领地金科蘭台府（1.6万）；龙泉驿新希望锦麟府（1.9-2万）但是二圈层跨度太大需要单独再算，预计你看得起的板块价格区间在9000-20000元/平米之间，位置好点的项目普遍在1.5-1.7万/平左右.
总结：1，这个只是单纯从预售价格入手，不考虑卖不脱做折扣价，按照现在的限购政策来说大部分都是很难很难卖的，但是限购的裤腰带稍微松松又会好一些。限购要不要松就要看财政到底有好恼火以及想卖地的心情急不急急迫，就成都夸张的规划程度来说，应该随时都很急迫。。。
2，政策因素很大的楼市说变就变，最怕的就是政策变化，限价已松二手正在回暖，万一限购再松二手的回暖速度更快，所以买不起大户型的刚需，空了就切看二手，早买早超生。3，如果是改善只想买新房的不用太过心急，配建租赁住房地块不入市，限购不放松，新房价格还是会保持平稳并且竞争小，毕竟还是要考虑有价无市，改善的主要任务就是选位置选产品。4，除了这些高楼面价项目，目前还有部分捂盘项目有房源，这些项目照理说不会开得太贵，所以明年跟今年一样应该时不时的会有一些性价比楼盘出来，鸡哥不完全统计了一下大概有这些：
5，因为数据太多，这次没有单独整理二圈层，如果你们还是想看的话留个言，人多就来一篇，人少就不伤身体了。
最后，给你们