✍️ 撰文 | 叶知秋 ☞ 《地盘》特邀撰稿人
楼市终于迎来“金九银十”，开局依然是“几家欢乐几家愁”。
对楼市而言，这曾经是一个多么美好的月份。天气渐渐从浮躁、酷热中抽离出来，人们开始走进售楼处、中介门店，为下半年的置业做准备。
很长一段时间内，楼市的9月，是迷人的。它甚至有了一个符号似的称呼：“金九”。可是今年，郑州楼市不一定会有“金九”了。
1
三道红线压顶
▽
熬过艰难的上半年，房企本以为要喘口气了。但从最近的政策氛围看，对楼市来说，算不上友好，调控重拳又劈头盖脸地落下来。为了控制房企有息债务规模，央行给开发商设置了“三道红线”：剔除预收款的资产负债率，不得大于70%；净负债率不得大于100%；现金短债比不得大于1倍。显然，高层先拿重点房企的融资开刀了。
©监管部门“三道红线”压顶
这一次的政策，于房企而言，不只是一盆冷水，而是一股波涛汹涌的洪水。从楼市最开始的供给处，釜底抽薪，被装上限制的阀门。以往收紧房企融资，都是模糊化的、有漏洞可钻的。有了这三道明确的红线标准，漏洞全方位地被彻底堵上了。不仅控制信用债，还对信托、资管产品和海外融资，进行全方位监管。梳理一圈，除万科外的全国一线房企，无一不越过红线。华夏幸福、恒大、富力、融创、金科、绿地、金辉等房企，更是连续触碰了三道红线，融资的手脚，被捆住扎牢。
©TOP30房企的“三道红线”
纵观行业TOP10，无一不是通过借债快速收割、实现规模飞跃，奠定目前的行业格局。而今后，楼市的玩法变了。房企想要通过负债的方式进入TOP50，TOP30，将会变得越来越难。绝大多数开发商的资金链，都崩得紧紧地，大家都被绑在快周转这辆列车上，一旦速度下来，就玩不转了。
©代表房企短期偿债能力
而缺钱就要多赚钱，开发商除融资之外，卖房回款是最主要的现金流。所以开发商也应该同步提高下半年的销售目标。结合目前房企的全年目标完成情况来看，今年接下来的日子，楼市恐怕会掀起一股腥风血雨。
2
真实的楼市
▽
郑州近五个月开盘平均去化率都未达到50%，且有不断下探的趋势。郑州新房市场持续供大于求，购房者的心态也开始改变。甚至已经有楼盘，开始主动降价了。“三道红线”横在面前，融资困难，还急着回款，房企该怎么办？8月初，郑州部分反应快的开发商，已经开始抢跑了。
©反应快的房企已经开始抢收
首先是老大哥万科，全线项目做特价；一向路子稳重的永威，也开始随大流搞起了分期政策，永威西郡、永威城6期、永威上和府，可以3年6次分期。金九的到来，也意味着开发商冲刺全年任务的时间不多了。郑州各大房企已经蓄势待发，都想在传统的楼市旺季里“杀”出一片天地。一边是楼盘抢着开盘，一边是在售楼盘，端出一揽子优惠活动，吸引买房人。可现阶段，早起的鸟儿不再一定有虫吃。那些口碑差、没有配套的郊区楼盘，量价齐跌。
©部分远郊楼盘以价换量
降得比较多的是12xxx元/m²起的名门橙邦，以及降到9字头的和昌水岸花城；华瑞紫韵城去年价格15000元/m²左右，如今特价12800元/m²起，还有分期、加5万送车位的优惠。主城区的融创蘭园，地铁+学区+二环内绝对优势，推出15000元/m²的特价房；旭瑞和昌优地，一楼顶楼价格16500元/m²起。南龙湖，上半年0首付、分期6年的政策都奉上了，市场依然没有起色；平原新区已经降无可降，惠济去年也遭受了一轮暴击。
©部分楼盘推出特价政策
四环外的盘更是使出浑身解数，尤其是动辄千亩的大盘，开发后期过长，压在手里的货源太多，更难受了。打折、促销、零首付、分期、送车位……越来越多的优惠手段，被开发商祭出；越来越多的政策限制，被市场突破；越来越多的特价房，在市场上活跃。到各个售楼部里转转，你会发现：大面积房源做特价的比较多；远郊及小开发商内购降价更为厉害；不好的楼层往往作为特价出售。
©面对均衡的价格购房者选择是关键
下半年买房，要认准那些能屈能伸的开发商，有国企背景的开发商，建业，永威等这些本土口碑房企，也更为可靠。即使选择这些开发商的楼盘时，也要尽量在核心区域，或者区域的核心。
3
冲刺金九
▽
过去几年，开发商做得最失误的一件事情是：过分相信房价可以一路飞涨，也相信政策层面需要房价涨。
结果，被利益蒙蔽了双眼，看不见后面蛰伏的巨大危机，一大批开发商也因此错判形势。
2016年之后，调控不仅没放松还持续加码，越来越严，哪怕后面因城施策，但限价基本没放松，直到现在依旧枪打出头鸟，强调房住不炒，放松楼市调控的苗头毫无踪影。
©这一轮楼市调控周期被拉长
可见，不只是购房者容易被割韭菜，开发商在市场面前，也有自己的局限性。
调控不放松，开发商也毫无他法。
现在的房企，无疑就像一个追逐风口然后被套的散户，实力雄厚的开发商可以捂盘不卖，哪怕不得已亏本上市也熬得住；但那些着急资金回笼的小房企只能忍痛割肉，降价抛售。
在整体房住不炒的氛围下，越临近年末，闪躲腾挪的余地越小，越需要保持当下的稳定，和全年战略上的稳定。
如今的开发商，也已经习惯了未雨绸缪，在上半年就开始抢跑。把每月都当做“金九银十”来对待，“全年优惠”成为楼市日趋常态化的推售手段。
©楼市调控政策不友好
“金九银十”今后不再是开发商全年的“救命稻草”，也不再是购房者着重考量的买房时间段。从这个角度看，不止今年，以后的每一年，恐怕都不会有成色纯正的“金九”了。
下半年，开发商的生存陷入困局，顶着回款压力、去化压力、降价压力，还要保证最起码的品质，不能搬起石头砸自己的脚，利润多少是次要的，能挺过去才是最重要的。
近些年，房地产行业的集中度一直在上升，市场分化仍在加剧。头部房企的销量是TOP20房企销量的约4.58倍，地产行业加速走向寡头时代，更多收购、兼并会不断涌现。
©房企竞争呈现出强者恒强现象
无论是外部环境还是内部环境，对于房企来说都非常不利，但是对于购房者来说，算是一个好消息，因为一大波促销正在路上。
以前你想都不敢想的首付分期、0首付、3万订房、特价房、公积金、组合贷，都会继续浮现，购房成本肉眼可见的降低，部分楼盘的特价，能瞬间带你回到2016年。
更欣慰的是，艰难的市场形势或许会倒逼房企做出更好的产品。这对于购房者来说，不是一件坏事。
©洗尽铅华始见金
那些丧失融资渠道，没有国央企背景，且前期拿了不少地的民营房企，下半年大概率会在大盘首开的项目上，给出客观的降价优惠。要买房的朋友，一定要紧盯着这类房企。
应了那句老话，出来混，迟早要还的。
下半年开发商该还了，购房者就能薅羊毛了。攥紧手里的资金，选择靠谱的开发商，选择有强势配套加持的项目，再下手不迟。
