✍️ 撰文 | 李逍遥 ☞ 《地盘》特邀撰稿人
2021年1月1日起，郑州全面启用商品房网签备案，首付款全部存进资金监管账户。这意味着，首付分期政策从此退出江湖，1万、3万、5万即可上车的机会不再有了，以后买房只有30%、60%或者一次性全款付清，在郑州，购房的起步门槛又被拔高一大截。
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开年挑战
一开年，郑州楼市就将面临巨大挑战。
首当其冲的是开发商的销售压力、资金问题也许会更突出。过去，为了缓解现金流压力，房企们还能想方设法暗箱操作，打打政策的擦边球，用首付贷的小动作来鼓励买房人进场。但马上，这个缺口就要被补上。
©郑州或迎来最严商品房首付款资金监管
当然，首付分期取消并不会意味着郑州购买力的流失。但是，陡然抬高的上车门槛，蹭蹭上涨的购房成本，还是搅动着市场的焦虑情绪。也让2020年未下单的购房者，瞬间显得无力。《地盘》一贯以来都在发声：开发商要快跑、买房人要快上车。我们不知疲倦地呐喊，却时常被人误解，认为我们是楼市的鼓吹手。但如你所见，郑州楼市从来不缺购买力，真正能看懂的人也早就行动了。往往那些隔岸观火的人，因为有距离，单凭感觉无法把握住事物的真相。当机会来临时，那些犹豫不决的人，就会错过最佳窗口期。
©郑州楼市从来不缺购买力
实际上，你买或不买房，没有对错之分，只有好坏之别。最终要权衡你能承受的最坏结果是什么。时下，越是接近年底，楼市的气氛就越紧张，这似乎也在昭示着一种信号。一旦明年小阳春如期而至，郑州楼市的潜在能量大爆发，压抑的需求集中释放，不光市场的担忧烟消云散，对“价格突破”也充满信心。可惜，等这些观望着的购买力回过神来的时候，恐怕只能盲目追高，徒增购房成本，或者根本就追不上了。
©主城房价呈现缓慢上扬趋势
让人心情沉重的是，哪怕每平米上涨500元，100m²的房子硬生生多掏5万元。对于拿月薪的普通买房人来说，晚一步，就只剩下尴尬了。
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上车门槛抬高
今年以来，郑州遍地的特价房，似乎让唱空派看到胜利的苗头。甚至有人大声吆喝：郑州买房人，做好房价俯冲的准备了吗？
错过过去几年行情的小白，也深受感染，开始幻想房价重回2016年；越挫越勇的改善一族，巴望着红盘无人争抢；冷酷老道的投资客，准备伺机寻找带血的筹码。可是，那些所有希望在楼市捡拾战利品的人，都要失望了。
©特价房源都有各自的原因
你会发现，郑州市场上打折促销的房子，无非是采用常规的营销手段，或精装变毛坯，顶层或特殊楼层，离高铁、高架、高压线等硬伤比较明显的楼盘；或是远郊、开发商资金链有风险的项目。不止因为郑州每一次红盘供应，都几乎被瓜分殆尽，那些主流地段的优质产品，价格不降反而在一路飙升。时下，北三环一带的最低门槛是1.6万/m²。当然，这里的主流热销产品是1.85万/m²的美盛教育港湾、瀚宇天悦城、碧桂园天麓，以及2万/m²的万科民安江山府。照这样计算，你的首付预算从40万至少提高到50万。
©郑州主城各板块成交均价示意
经开老城区保利天汇和华润置地凯旋门，2万元/m²的单价直接阻挡了大部分刚需；中原老城区万科山河道和康桥玖玺园，好的房子依旧价格美丽；三环内的管城，房价也一直坚挺着上扬。不知不觉，三环外高新老城的正弘青云筑、龙湖景粼玖序也抵达1.6万/m²的港湾，让“捡漏者”们彻底死心的，还有永威西棠，1.8万/m²仍诱惑着无数买房人前赴后继，这就是赤裸裸的现实。真正的市场，倒逼着买房人去撕破伪装，结论也显而易见：郑州首付门槛抬升，房子越来越买不起。
©四环主城上车门槛升高
从实操层面考量，郑州多数楼盘也不具备“捡漏”的空间。过去几年，郑州楼市实行严格的限价制度，这意味着多数楼盘已经大幅“让利”过了，能买到的楼盘实际上已“捡漏”了。折上再折，捡到钱夹子再摇中彩票，世上有这样的好事吗?的确，市场的需求是一定的，谁价格更低，谁就可能出货更快。任何时候，市场上总有房企会利用打折促销等各种优惠变相出货，但这不代表郑州市场就不行了。
©郑州市场出货加速
这一轮少数让利，只是楼市里一波主力的自救式喘息。而真正的聪明人，应该拨开迷雾，看到未来的楼市趋势。眼下，这不同寻常的动荡行情，对某些人正意味着千载难逢的机会。
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趋势必完美
股市里有句话叫做，趋势必完美。
意思是说，当市场只有走完一个完整的调整周期后，才能真正见到反转底的到来。期间，任何形式的操作，只会打乱短线趋势的节奏，而不会从根本上逆转市场原有的趋势和方向。放在楼市亦合理，个别房企的个别降价动作，无论如何也逆转不了郑州楼市未来上涨的趋势。
©郑州主城房价同比上涨明显
从历史经验和目前信号看，地方政府还在积极供地，房企也依旧信心高昂，土地市场继续保持火热态势。最近，保利、鑫苑、正商、万科等拿地热情不减，在郑州豪掷千金，无论是出于补仓，还是战略布局，他们在土地市场上意气风发，用资本描绘未来楼市的美好蓝图。通常情况下，楼市趋势与情绪，是我们个人无法掌控的，但有资本的助力，一切都会不一样。眼下，郑州的楼市正处于回暖的行情中，购房需求也十分强劲，这种无与伦比的信心和乐观，足以迅速拽起“下滑”的楼市K线。
©郑州主城区土拍收官归属情况
一切都表明，郑州楼市仍是被持续看好的。无论购买者还是开发商，依然信心爆棚，完全没做好过“苦日子”的准备。此外，城镇化红利期还很长，郑州人口流入也不断加快。对广大普通老百姓而言，可能并不关心城镇化，也没注意城市人口变化，但却真真切切感受到货币贬值。每年M2的增长速度，就是你手中货币贬值的速度。当然你如果关注每月CPI指数也能看出苗头。
©韭菜最后的倔强就是晚点被收割
顺着这个逻辑一直走，你会得出结论：你买房炒房，可能并没有让你变得更有钱，而是让你不容易变穷。在这个印钞机时代，不管是买股票、黄金、美元还是大蒜，本质上，我们只是在对冲货币贬值，房产证才是最大的奢侈品。哪怕你非常善于“火中取栗”，也应该认清一个非常普遍的规律，眼下在调控宽松和利率下调时，是真正最佳的买房时机。买或者不买，房子不一定还在那里，但房价一定不会停留。
