特色小镇，开发商你真的会玩吗？
特色小镇火了！很多人压根就没整明白什么是特色小镇，如果还是整齐划一的建楼房和新农村没什么两样。开发商恐怕大多还是地产逻辑，修几个形象工程，就得赶紧卖房变现。
任何一种买卖资产的形式用于特色小镇的开发都会陷入房地产如今走进的死胡同，越滚越重，越没法自我更新。特色小镇要想真正玩的转，就一定要轻资产而重内容，一定要去地产化。
■ 撰文 | 王毅敏 ☞ 知名地产评论人
特色小镇，兴起于浙江，壮大于长三角，如今，正以燎原之势在全国蔓延，逐渐成为我国产业转型升级的重要抓手。
目前，房地产行业的集中度越来越高，中小房企想学恒大那样快周转，做大规模，或者像其他大开发商那样去争夺地王，已经没有机会了！
但是，面对特色小镇这种新的业态，各路开发商基本还是站在比较接近的起跑线上。大的开发商未必就能做好，小一点的开发商未必不能做。
一二线城市优质的土地，已经越来越进入肉少狼多的局面。而特色小镇的项目较多，并非都在一二线城市，而且能够得到当地政府的大力支持。
想要打造好特色小镇，最好是要对本地文化、产业理解深刻，并且有一定资源整合能力的企业去打造。这就给一些本土开发商带来了机遇。
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刷爆朋友圈的
绿城100个小镇计划
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在国家推出1000个小镇计划的之前，其实在浙江省早就先人一步地推出了100个特色小镇计划，这项计划是浙江省在外贸受阻，经济增长乏力，实体经济出现严重下滑的情况下在2013年就开始在探索，并在2015年就出台了相关政策来积极扶持发发展特色小镇。
特色小镇在浙江的发展，也是由探索向着模式逐渐成熟方向发展的，而过去两次遇到发展危机的绿城在经历了一系列的阵痛与反思。
尤其是宋卫平，感觉到和融创合作老孙以速度牺牲品质之后，依然冒着被世人唾骂“不守信”的罪名，而选择“背信弃义”毅然决然地同融创“分手”，当时不少人并不理解宋卫平说他在孙宏斌帮他度过难关之后而过河拆桥。
从去年开始，尤其是在绿城推出第一个项目的产品发布会之后，大家对绿城、对宋卫平刮目相看。
16年8月19日下午，杭州黄龙饭店在金黄麦田点缀下，于清新田野气息中，绿城桃源小镇《耕读赋》暨2016新品发布会震撼揭幕。
“桃源住在你心里”的主题让来宾津津乐道，来自世外桃源的静谧美感，与来自喧嚣都市中内心的安定，在桃源小镇完美合璧。数百组客户及诸多媒体人共同见证了这场高格调发布会，共同感受了绿城的极致匠心。
“不仅仅是一个居住的大型社区，更应该是让人值得停留，驻扎自己家与梦想的地方。”一个以“耕读文化”“田园风情”为特色的小镇，正绽放在杭州这块美丽的土地上。发布会当天，“耕读节”启动仪式同步举行，正式开启小镇耕读之风。
“桃源小镇以'安放中产阶级’的田园梦”为出发点，打造适合中产阶层的桃花源为己任，开始在全国建设特色小镇。
探寻生命与土地之间的自然关系，以小镇为蓝图，开启中国人灵魂故乡的重建之路！
当年12月3日，浙江蓝城生活有限公司正式成立，与此同时，蓝城发布生活服务品牌— —镇长，现场以激动人心的小镇开发营建探索之旅，引起中国地产界的赞叹与深思！
与上次发布会不同的是本次发布会的装置更加场景化，杭州云栖小镇云栖厅，一场解密小镇开发代码的发布会默然就绪，正将盛启。
云栖厅门外，夜风习习，收割过的金色稻田在璀璨灯光中别具风韵。整齐的稻茬儿、大大小小的稻草垛、风车、劳动者、以及投影在金色稻田中的小镇建筑……原野的质璞、都市的繁美交汇融合，勾勒出一幅田园都市的梦境，置身其中，涤滤着人心，美好而纯净。
在本次发布会上蓝城小镇一下子推出十个小镇：乌镇雅园、杭州桃李春风、莫干山观云小镇、杭州春风长乐、上海崇明岛小镇、春风江南、嵊州越剧小镇、成都多利桃花源、厦门桃李春风、北京桃李春风。与此同时，十个镇长同时登台。
注意：本次发布会宣布成立的不是蓝城置业公司，也不是蓝城房地产公司，而是蓝城生活服务公司。
蓝城小镇以“家人服务、小群大镇、小镇基金、生活设计委员会”作为小镇的特色。
屋舍俨然、良田美池、怡然自乐。这不但是宋卫平的梦想。也是每个在雾霾侵扰之下每个中国人的梦想，尤其是中产阶层的梦想。
在浙江提出特色小镇之后，才有国家的1000个小镇计划，而蓝城小镇是在没有向外界过多宣传之下而开始做前期准备工作的，所以才会在当年十二月一次向大众推出十个风格迥异的特色小镇。
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特色小镇特在哪里
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“暮春者，春服既成，冠者五六人，童子六七人，浴乎沂，风乎舞雩，咏而归。”这段话出自《论语·先进篇》。
我理解的是这样：春末夏初，已经脱去厚厚的冬装，穿着轻薄的春末夏初的便装，有一群大人，带着六七个孩童，到河里嬉戏（最好是大家都是躶着的)，清澈的河水中鱼儿在顶着水流极力往上游。
有大人带着孩子们在河里追逐着鱼儿，偶尔能够抓到几尾小鱼，有人在岸边的小洞穴里扣螃蟹，有人带着孩子们在有泥土的地方把泥土互相涂抹在对方的身上，还会有大人和孩子一起在沙滩上挖坑，随着坑越挖越深，坑中开始渗水，后来慢慢崩塌，而另外一个小孩躺在沙滩上让大人用沙子把他埋起，只剩下头和小鸡鸡。
就这样一群人在河里无忧无虑地玩耍到太阳落山，洗净身上的泥土、细沙，穿好衣服，迎着落日一边唱着歌、一边嬉闹着往家里走去，有时孩子们会奔跑一下，大人们因担心孩子磕碰着则在后面追赶。这是一幅美丽的乡村生活图景，无忧无虑而恬然自得。
这是一种生活状态，同时也是一种令人羡慕的生活场景。这样的场景只能在乡野里面呈现，而不可能在雾霾深厚的都市里有。
伴随着经济的发展，伴随着物质极度丰富之后，人们在内心充盈之后慢慢会不仅把目光盯在城市，尤其是大都市，市镇会在未来崛起。未来会有各种各样的市镇在不同的区域内兴起。
根据市镇功能的不同，可以有科技型小镇，比方说现在的杭州云栖小镇，还有惠州的松山湖片区的因华为的搬迁而形成集科研、生活与度假为一体的小镇；在这样的地方虽然是从事科研，不再像城市，尤其是大城市因为土地资源稀缺导致极高的容积率，这样的科技小镇和在农耕文明时代自然形成的小镇一样，具有浓厚的生活气息，不同的是在这样的小镇里居住者大部分是科研人员、家属及为他们服务的人员。
金融小镇。去年5月20-22日，浙江金融博览会在杭州举行，此次会议上，财富小镇、基金小镇、金汇小镇……浙江省9个金融特色小镇将在金博会上集体亮相。
金融特色小镇汇聚了众多知名金融机构，以成熟的运营方式成功打造了完善的金融产业生态链，对后续小镇的培育和浙江省的金融发展起到了示范引领作用。金融小镇在四川也已经有。金融小镇主要是以大金融为主的机构聚集在一起为经济发展提供全方位的金融服务的特色小镇。
旅游度假小镇。这样的小镇有历史遗留古镇，有现代新建小镇，比方说江南十大古镇皆是历史遗留小镇，而北京的司马台长城脚下的古北水镇则是新建的小镇，这样的小镇目的主要是提供旅游及度假服务的小镇。
养生养老小镇。这样的小镇主要集中在环大城市周边一个半小时左右，山清水秀之地，空气清新、同时还要交通便捷。这样的小镇适合在大城市退休后的养老生活。比方杭州由万科开发的良渚文化村就有这样的功能。
医疗小镇。集合了诸多的医疗资源，对于一些慢性病，需要长期住院的病人在郊区空气清新，交通便利的情况下，集合数家不同类型的医疗机构，格局特色，是传统疗养院的升级版，把城市医疗资源让位于急性扁病患者，而需要长期住院观察、疗养的人在手术之后或者是病情得到稳固之后从资源稀缺的城市搬出来到郊区甚至更远的地方，以优良空气、优美环境及少量的适合他们运动的农作来调养身心。
民俗小镇。是以地域民族特色为主，集合观光、休闲、民俗产品生产、民俗表演、购物等于一体的小镇，尤其是在鄂西、湘西、云贵、川西北等地少数民族聚居的地方尤为适合，这样的地方无论是自然风貌还是人文历史都具体地方特色，非常适合在整理与开发利用上可以下功夫做到别具一格即可达到经营的目的。
度假小镇。这样的小镇是区别于旅游小镇的，也许没有风景名胜，也许没有大型的娱乐项目，但是因为占据了很好的位置，适合修身养性，那么就可以以酒店集群的方式来建设，主要纯粹的居住与放松身心，比方说有张宝全开发的红树林度假区即使这样的项目，目前在三亚与青岛各有一个。
电影及艺术小镇。是集合电影拍摄场景、电影电视剧拍摄、后期制作为一体的集合了艺术、观光、住宿为一体的小镇。目前比较成熟有横店影视城，海口冯小刚电影公社，正在建设的有青岛东方影都丽江李亚鹏电影公社、郑州华谊兄弟电影公社等。
灵修小镇...... 工业小镇......
我们看到在上述列举的诸多小镇中，第一是需要建筑的、第二是需要酒店住宿的、第三同样是需要住宅的，但是特色小镇的特在于根据各地的自然风情、人文条件、交通优势等决定特特色之“特”，是带有强烈的地域特色的。
特之在于“别具一格”，否则极有可能建成现在的千城一面、万街同频的尴尬局面。而最终导致的是索然无味以失败告终。
特色小镇的特不仅在于内容上。特色小镇虽然离不开建筑、离不开房地产，但建仅仅是一方面。运营与管理才是关键所在。
特色小镇虽然提出了不久，但是其实是在总结现实经验的基础上总结而来的，有一些小镇是非常有特色的。下面我们就几个不同的特色小镇进行逐一解读。
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古北水镇
是如何火爆环渤海地区的
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古北水镇在北方火爆的原因是多方面的，其中与操盘者成熟的运营经营是分不开的。古北水镇是司马台长城脚下独具北方风情的度假式小镇。
北京古北水镇旅游有限公司成立于2010年7月，由IDG战略资本、中青旅控股股份有限公司、乌镇旅游股份有限公司和北京能源投资（集团）有限公司共同投资建设。公司旗下北京·密云古北水镇（司马台长城）国际旅游度假区总占地面积9平方公里，总投资逾45亿元人民币，是集观光游览、休闲度假、商务会展、创意文化等旅游业态为一体，服务与设施一流、参与性和体验性极高的综合性特色休闲国际旅游度假目的地。
古北水镇（司马台长城）国际旅游度假区内拥有43万平方米精美的明清及民国风格的山地合院建筑，包含2个五星标准大酒店、6个小型精品酒店、400余间民宿、餐厅及商铺，10多个文化展示体验区及完善的配套服务设施。到目前为止，公司拥有2500余名员工。
古北水镇刚投入运营就在2015年实现综合收入近五亿元，而去年的收入将会突破六一。之所以能够取得如此成就，除了其优越的地理位置，环渤海区域优质的客源之外，最为关键的还是其经验丰富的运营团队，主要运营团队依然是由操刀乌镇的团队承担，在把乌镇由历史古镇的观光游走向文创小镇的转化之后，操刀运营的第二个特色小镇。是天时地利人和的典型代表。
这是一个人造小镇的成功典范。
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云栖小镇
究竟是干什么的
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浙江敢为人先不仅是过去，而是一贯这样的。
杭州在向休闲城市的进化中不仅把景区及住宿在向休闲化引导，即便科研也在向更具人性化的方向发展。
2016年10月13日，作为第18届杭州西湖国际博览会重点项目之一的“2016云栖大会”在杭州成功举办，在此次会议上，马云在演讲时提出，未来30年社会发展将出现5个新趋势——新零售、新制造、新金融、新技术、新资源。云栖大会是是国内最大的云计算、大数据领域的峰会，前身是阿里云开发者大会。
会议的举办地点叫云栖小镇。
云栖小镇，是西湖区计划依托阿里巴巴云公司和转塘科技经济园区两大平台打造的一个以云生态为主导的产业小镇。
云栖小镇,是一个云计算产业生态聚集地，运用大数据的计算将简单数据变成生产要素，小镇就是围绕云计算产业的特点，构建“共生、共荣、共享”的生态体系。
2015年阿里云开发者大会正式更名为“云栖大会”，并且永久落户西湖区云栖小镇。
2002年8月经杭州市政府批复之后，园区起初的定位是传统工业园区。
2005年，园区再次改变定位，主导发展生物医药、电子信息、机电一体化、新能源等为主的高科技产业和企业总部型产业。
2012年10月，园区再次调整发展思路，决定把“云产业”作为未来发展的主打方向。
“从传统工业转型升级成科技经济，再到智慧经济，每一次定位的变化，都可以看出政府腾笼换鸟、转型升级的决心以及对绿水青山的重视。”小镇负责人表示，从产业上看是一产到三产的转变，是生产、生活、生态的融合发展。
西湖区的目标是通过3-5年的发展，在那里集聚上千家涉云企业，涵盖云计算应用，如APP开发、游戏、互联网金融、移动互联网、数据挖掘等领域，形成完整的云计算产业链条，实现产值100亿元，税收5亿元以上。
另外，在“云栖小镇”里，西湖区还计划建一个面积约5000平方米的IT信息产业历史博物馆，展示以云计算为特色的互联网IT产业的发展历程；同时，跟阿里云公司合作，园区里还将成立一个阿里云技术学院（云栖学院），为园区企业提供云计算技术培训和学习交流等。
云栖小镇是地方政府与特色企业合作，以特色企业配套为切入点打造的一个科技小镇，上述提到的惠州松山湖片区的华为研发基地也是类似性质的科技小镇。国外美国的硅谷、日本的筑波、台湾的新竹都曾经是这样的科技小镇。
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无锡拈花湾
洗涤心灵之旅的禅意人生
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无锡是一个山清水秀，人杰地灵之地，尤其是在马山更是一片风景优美、环境优雅、风水极佳之地，整个马山就是以国家旅游度假区来定位的，前段时间失火的梵宫就在马山的核心区域中的灵山大佛景区。
而在离灵山大佛景区不远的拈花湾同样是由该景区的投资者运营开发的一个以灵修为主题的度假小镇。灵山小镇·拈花湾，中国心灵度假目的地。
灵山小镇·拈花湾，座落在无锡马山国家风景名胜区的山水之间，这里向来有“净空、净土、净水”之称，生态秀美，环境优越。而拈花湾靠山面湖，更与灵山大佛依山为邻，可以说是得尽天地人文灵气。
拈花湾的命名，一方面源于灵山会上佛祖拈花而迦叶微笑的经典故事，同时也缘于它所在的地块形似五叶莲花的神奇山水。
灵山小镇·拈花湾，是灵山集团历时5年，继梵宫之后又一精品力作。2015年11月14日，被誉为“中国心灵度假目的地”的拈花湾微笑绽放。
拈花湾的禅意是现实生活中的禅，无论你是在品茗、行走，抄经、打坐，还是依着雕栏发呆，懒散地晒着午后的太阳，嗅着阳光下花草中的甘香味，无不境由心生。“懒度庸人意，且拂明镜台。我自拈花笑，清风徐徐来。”恰好是最真实的写照。
灵山小镇拈花湾打造的是一个自然、人文、生活方式相融合的旅游度假目的地，追求一种身、心、灵独特体验的人文关怀，让人们体验无处不在的禅意生活，从而开创“心灵度假”的休闲旅游新模式。
灵山大佛景区其功能主要是观光与佛事活动，而拈花湾恰好是灵山大佛的错位与补充，因为在灵山大佛景区2016年收入将会接近4亿元，而在整个马山，尤其是核心区域的灵山圣境区域根本没有住宿及购物，所以拈花湾作为灵山大佛景区的补充及延伸就产生了。
在2015年11月份拈花湾开业之前，马山的旅游逗留时间不超过5个小时，线路是从无锡市内出发，先到太湖鼋头渚景区，在那里一般待两个到三个小时，然后梅园（原荣毅仁家族私家花园）一个多小时，再驱车一个小时左右到达马山，原来的马山虽然风景优美，但是配套设施单一，就是在灵山大佛景区看下马上就回到市内了。
虽然灵山圣境被列为华东十大景区之一，但因功能单一仅仅只是一个点。在如今，因为有拈花湾的存在，该区域的旅客逗留时间已经在36小时左右，拈花湾定位于灵修小镇为客人在此居住提供了便利的同时也带动了其它相关产业的发展。
拈花湾，这是一个以心灵为话题的灵修小镇。做这个小镇是基于马山的风景及灵山圣境原有的佛教资源。
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新田城
郊区居住也很美
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在郑州，在洞林湖，有一个项目叫新田城。这个项目经过十几年的开发，尤其是项目方在引进恒大与碧桂园之后，对于区域形象的提升起到了关键性的作用。
新田城项目以英国现代城市规划大师霍华德的“田园城市”为规划理念，规划有居住、商业、度假、教育、农业、医疗等六大业态，从而构建成功能齐全、多元复合的现代田园城市，使居住者既能享受乡村生活的田园风光，又能体验都市生活的便利。
小区有60万平方滨湖商业配套，引进四星级法国皮埃尔温泉会所和五星级法国皮埃尔酒店发展旅游和度假，2700亩的湿地运动公园和700亩生态农业园提供绿色健康生活品质，名校加盟为3-22岁的孩子真正实现全学龄优质国际化教育。
如今，由新田置业开发的住宅部分基本上销售一空，剩余部分主要是做商业配套、文体、娱乐等，而在此区域购房的客户大部分都是改善型客户，不少客户是为父母在那里购置的养老房。
随着城市规模的扩大，尤其是地铁未来的修建，该区域将会由郊区盘向刚需区域过度，而早期购买者因为当时各种条件不成熟而以低廉的价格购入，有不错的升值空间。
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小镇看起来很美
住起来不错的生活方式
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小镇是区别于城市化，尤其是大城市的一种生活方式，不论这个小镇是什么样的特色，生活都是其中必不可少的组成部分。
不论是马云的云栖小镇，还是王健林的东方影都；无论是古北水城，还是拈花湾，不论是长期生活于此，还是偶尔度假那里，一个重要的特征就是必须是一个富有生活情趣的生活之所在。
小镇，无论其功能如何，都离不开人，都是以人为本的，是区别于拥挤不堪的城市生活的一种全新的生活方式。
特色小镇，不是农村及乡土中国的简单再造，而是注入了现代生活气息与时代特质和现代设施的生活之所在，特色小镇就是一种更加尊重人，尊重人性的生活方式。
小镇规划与建设非常重要，而比这个更重要的是管理，产品、内容、场景、运营等是小镇的必不可少的四个因素，缺一不可，而后者场景及运营尤为重要。
目前，全国一窝蜂的扎堆搞特色小镇的运动，有些已经偏离了主题，受到各方的质疑与批评。平心而论，没有运营的特色小镇，最后如果仅仅沦为房地产开发项目，既浪费了资源，又葬送了前途，是非常悲催的。