勾庄破3万背后,杭州地铁的「天使瀑布线」| 叶建英
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地铁时代,会拉平杭州市中心的房价
杭州重启土拍的最初两宗地,充满看点。
旭辉以封顶溢价和自持拿下新塘03省道东复线宅地,我们昨天分析了其背后的3个逻辑(点击参阅):
最高楼面地价与新房限价之间的高价差,常住刚需人口留到绕城内的新洼地,杭州在大城区时代改变了土地经营模式。
而昨天勾庄宅地由深耕城北的万科竞得,也是一件有话题的土拍。
虽然新房限价突破3万,虽然勾庄在几个月内完成了三级跳,但依然会是一个快销盘。而决定其快销的10号线,正是杭州地铁的「天使瀑布线」。
地铁时代,到底是会拉平杭州市中心的房价呢,还是会把市中心的房价垒得更高呢?
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昨天,万科以总价277329万元竞得勾庄宅地,楼面价20308元/㎡,溢价率23.08%。几个指标:出让面积59375㎡,容积率2.3,建筑面积136562.5㎡,公租房5%。
这场土拍有3个看点:
1,勾庄新房限价到底上涨了多少?与城北万象城幸福里相比涨了4000元,幸福里最近一次开盘时间是在2019年12月6日,高层精装售价2.65万元/㎡。与相距1.4公里的世茂璀璨澜庭相比涨了1500元,璀璨澜庭2019年12月27日开盘,高层精装售价2.9万元/㎡。
只涨了1500元?
其实是不止的。世茂璀璨澜庭就在地铁口,而勾庄地块正好位于两个地铁站的中间,离每个站都不少于500米,当然不远,但也不是地铁口,下雨天带一把伞还是一个累赘。重要的是,你去现场看一下就明白,世茂璀璨澜庭真的是一线临运河的景观房。
2,地价到底贵不贵?限价虽然上调了,但毕竟地价是这个地价,贵吗?不贵。
恒大号称75折的时候,我们说,只要万科不打折,就算不上楼市在打折。为什么,因为万科谨慎靠谱。而且这块地的地形条件和2.3的容积率,完全可以做出一部分成本更低卖得更快的小高层。
3,限价上调了,还会是低中签率的红盘吗?还是!你现在就可以开始积攒运气了。
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其实,分析勾庄地块的限价,不应该跟世茂和华润的两个盘和德信大家的运河云庄比,要跟地铁10号线上的盘比。
我把10号线比作是杭州地铁的「天使瀑布线」。
天使瀑布是世界上落差最大、水流最急的瀑布,位于委内瑞拉境内的Bolivar,总落差979米,这也是最接近李白诗中的「三千尺」的瀑布了。
为什么,你看一下下面的局部地图:
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从申花九龙仓天荟天萃所在的10号线和睦站(原规划图上为莫干山路站),到万科勾庄地块所在的杭行路站,仅仅只有4站路。而和睦站的高层新房限价是每平方米5.4万元/㎡,四站降到了3.05万元/㎡。
平均一站单价下降6000元!刺不刺激?年前只能跟幸福里比,价差更大。
1站1万元的差价倒不一定稀奇,10号线上正在挂牌的申花宅地限价4.5万元/㎡(含装修4000元),与1站之隔的九龙仓天荟价差就接近万元。
但是,如果连续有四个如此巨大的价格落差,那就是稀奇了。而10号线就是这么一条线,一条杭州地铁的天使瀑布线。
你比较一下九龙仓天荟、申花挂牌地块、万科中城汇(住宅已售磬,仅作参考)、金科和宁文华、城北万象城幸福里就知道了。
回答你原因,也是三个:
一是,祥园路站边上是余杭区与拱墅区的区界,有大落差。二是,留石高架路的隔离,有大落差。三是,城西文教区豪宅盘北上的势能,有大落差。
现在区界与高架当然都在,但是地铁疏通了这两堵无形的墙,或者至少把这两堵墙磨矮了。
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其他线路还有没有这样的大落差了?
有。我们此前在分析原本计划在2020年要通车的8条地铁线路中说过,这些线路中就有5处外溢最急的地方(点击参阅),像瀑布一样的,可以建发电站这样的地方。比如:
地铁1号线下沙与空港新城之间的价差,西岸新房限价30000元,东岸新房限价20000元,虽然最近的两个站边上都没有新房,但这个瀑布的高落差可以明显感觉到。
杭绍城际从姑娘桥站到杨汛桥站,只隔了两站,有从每平方米25600元到每平方米16500元之间的高落差。
地铁5号线萧山端,有从每平方米34000元降到每平方米25600元的高落差。如果算上时代滨江悦,那么这个落差更大。
地铁16号线老余杭与中泰之间,也有一个从每平方米29000元到每平方米22000元左右的高落差。
而在地铁6号线枫桦西路站与杭富城际银湖区域站点之间,如果以后是同一条地铁,那么,这里存在一个高达2万元区间的价格落差。
造成这些落差的原因,主要是受行政区划和交通不便捷的影响。前者会关系到学区,可能一时很难拉平,但后者将会因为地铁通车而得到极大的改善,购房者很容易外溢。