勾庄破3万背后，杭州地铁的「天使瀑布线」| 叶建英
地铁时代，会拉平杭州市中心的房价
杭州重启土拍的最初两宗地，充满看点。
旭辉以封顶溢价和自持拿下新塘03省道东复线宅地，我们昨天分析了其背后的3个逻辑（点击参阅）：
最高楼面地价与新房限价之间的高价差，常住刚需人口留到绕城内的新洼地，杭州在大城区时代改变了土地经营模式。
而昨天勾庄宅地由深耕城北的万科竞得，也是一件有话题的土拍。
虽然新房限价突破3万，虽然勾庄在几个月内完成了三级跳，但依然会是一个快销盘。而决定其快销的10号线，正是杭州地铁的「天使瀑布线」。
地铁时代，到底是会拉平杭州市中心的房价呢，还是会把市中心的房价垒得更高呢？
昨天，万科以总价277329万元竞得勾庄宅地，楼面价20308元/㎡，溢价率23.08%。几个指标：出让面积59375㎡，容积率2.3，建筑面积136562.5㎡，公租房5%。
这场土拍有3个看点：
1，勾庄新房限价到底上涨了多少？与城北万象城幸福里相比涨了4000元，幸福里最近一次开盘时间是在2019年12月6日，高层精装售价2.65万元/㎡。与相距1.4公里的世茂璀璨澜庭相比涨了1500元，璀璨澜庭2019年12月27日开盘，高层精装售价2.9万元/㎡。
只涨了1500元？
其实是不止的。世茂璀璨澜庭就在地铁口，而勾庄地块正好位于两个地铁站的中间，离每个站都不少于500米，当然不远，但也不是地铁口，下雨天带一把伞还是一个累赘。重要的是，你去现场看一下就明白，世茂璀璨澜庭真的是一线临运河的景观房。
2，地价到底贵不贵？限价虽然上调了，但毕竟地价是这个地价，贵吗？不贵。
恒大号称75折的时候，我们说，只要万科不打折，就算不上楼市在打折。为什么，因为万科谨慎靠谱。而且这块地的地形条件和2.3的容积率，完全可以做出一部分成本更低卖得更快的小高层。
3，限价上调了，还会是低中签率的红盘吗？还是！你现在就可以开始积攒运气了。
其实，分析勾庄地块的限价，不应该跟世茂和华润的两个盘和德信大家的运河云庄比，要跟地铁10号线上的盘比。
我把10号线比作是杭州地铁的「天使瀑布线」。
天使瀑布是世界上落差最大、水流最急的瀑布，位于委内瑞拉境内的Bolivar，总落差979米，这也是最接近李白诗中的「三千尺」的瀑布了。
为什么，你看一下下面的局部地图：
从申花九龙仓天荟天萃所在的10号线和睦站（原规划图上为莫干山路站），到万科勾庄地块所在的杭行路站，仅仅只有4站路。而和睦站的高层新房限价是每平方米5.4万元/㎡，四站降到了3.05万元/㎡。
平均一站单价下降6000元！刺不刺激？年前只能跟幸福里比，价差更大。
1站1万元的差价倒不一定稀奇，10号线上正在挂牌的申花宅地限价4.5万元/㎡（含装修4000元），与1站之隔的九龙仓天荟价差就接近万元。
但是，如果连续有四个如此巨大的价格落差，那就是稀奇了。而10号线就是这么一条线，一条杭州地铁的天使瀑布线。
你比较一下九龙仓天荟、申花挂牌地块、万科中城汇（住宅已售磬，仅作参考）、金科和宁文华、城北万象城幸福里就知道了。
回答你原因，也是三个：
一是，祥园路站边上是余杭区与拱墅区的区界，有大落差。二是，留石高架路的隔离，有大落差。三是，城西文教区豪宅盘北上的势能，有大落差。
现在区界与高架当然都在，但是地铁疏通了这两堵无形的墙，或者至少把这两堵墙磨矮了。
其他线路还有没有这样的大落差了？
有。我们此前在分析原本计划在2020年要通车的8条地铁线路中说过，这些线路中就有5处外溢最急的地方（点击参阅），像瀑布一样的，可以建发电站这样的地方。比如：
地铁1号线下沙与空港新城之间的价差，西岸新房限价30000元，东岸新房限价20000元，虽然最近的两个站边上都没有新房，但这个瀑布的高落差可以明显感觉到。
杭绍城际从姑娘桥站到杨汛桥站，只隔了两站，有从每平方米25600元到每平方米16500元之间的高落差。
地铁5号线萧山端，有从每平方米34000元降到每平方米25600元的高落差。如果算上时代滨江悦，那么这个落差更大。
地铁16号线老余杭与中泰之间，也有一个从每平方米29000元到每平方米22000元左右的高落差。
而在地铁6号线枫桦西路站与杭富城际银湖区域站点之间，如果以后是同一条地铁，那么，这里存在一个高达2万元区间的价格落差。
造成这些落差的原因，主要是受行政区划和交通不便捷的影响。前者会关系到学区，可能一时很难拉平，但后者将会因为地铁通车而得到极大的改善，购房者很容易外溢。