金融岛与西派澜岸的尴尬
高新区项目集中取证，延续我之前说预售取证有节奏控盘，两个备受关注的豪宅项目一起取证，锁人期间没准还会放个啥出来，中德英伦世邦？中建？凯德？大家自己猜，我也说不准。昨天拿证项目两个是高新区一直非常关注的两个，复地金融岛与中铁建西派澜岸。
之前一些舅舅党还说金融岛今年不会开了？都开始路边社吹风了，开发商还出来逗哈你？特别是一些开发商找广告公司100一张的海报都挂出来发胖友圈了，专门喊置业顾问发出来逗你？有这么无聊？所以我一直建议各位不要纠结于多久开盘，成天疑神疑鬼的，东问西问。影响心情，经常私信一堆，这个好久开？有没有消息？其实觉得这些人挺烦的，明天开了，你能咋样？下个月开，你也能咋样？买不买，还不是看了价格后3分钟能出来的结果？我估计30s就能纠结完。之前东鑫苑还说置业顾问跑了，不打算卖了，结果呢。
而且注意一点，你在开发商那里是问不出消息的，要开的最多说哈——即将取证。我发现几个特点，重点关注盘确认取证时间。
重点关注盘——置业顾问估计都只有确认开盘后的一分钟给消息，比如仁恒，悦玺，东鑫苑。在确认开盘前前一分钟，ss都不会给你任何消息。
中等关注盘——一般销售会提前放风给你，会提前官方发预告，时间一般会提前1星期——2个月。比如中海天府里，北大资源紫镜府等，西派澜岸。
所以纠结好久开盘是没意义的，有些朋友买个房子，心态跟个度日如年一样，一切的恐惧都是幻觉，你东问西问，去看舅舅党的所谓内幕消息，无非是索取情绪价值而已。这个其实没卵用，反正一个盘开了你估计3分钟就做决定了，很多人关注伊泰，说自己等了1年，真开个2.8出来，我相信很多人又舍不得买了。
限价取消了？
最近确实出了太多存量盘价格难以琢磨，比如万科天荟，金融岛，西派澜岸。单纯说限价取消，对于部分盘又站不住脚，比如川发，滨河湾，悦玺，中铁奥威尔。这个还要今后观察几个盘才知道，现在就好奇光华一号，美泉悦府，凯德卓锦会开多少？那个华府金沙名城也说他要开27000-28000。还有北门几个盘很有意思，中南樾府地价10000左右，最近清水搞活动12000左右，你给我说限价取消了？我这种全局思维确实有点乱，毕竟我脑子里装了几乎成都一二圈层所有新盘数据，不是一些只专注高新与天府新区的。要么就是确实区别对待？开了个便宜的，开发商捂不住了？开了个贵的，限价取消了？用不用这么分裂？
扯淡完了，来分析这两个盘。
复地金融岛
只有几套2.4w，大部分2.9-3.3w，总价门槛还是高，525w。
关于金融岛的历史。
地价2586元，11年左右拿的地，气死人，首次开盘价格是13000左右，清水，17年5月开了一次，价格是20000-22000，也是清水。这个项目我觉得有点像龙湖紫宸，地价3200，紫宸开盘也是13000，最顶峰卖到了28000，现在都还没解套。金融岛这批次为啥这么贵，17年那一批最高价格22000，如果清水涨价，清水就现在的24000-29000，加上近6000的精装，这个涨价幅度如何？7k。之前华西528清水差不多也是6k。金融岛的清水现在和二手是基本没有剪刀差
但金融岛这期的卖点在于装修。
还有面积段的全面改善，还有更好的观景视野，可以说这批算金融岛最好的CEO位置。
选择视野上，西南区位更好，看锦城广场，属于成熟区，朝东是金融城三期的画饼区，即所谓希望的田野。现在土地都没咋卖，我估计呈现时间起码要6-10年，所以现在新房的油水着实少。
金融岛的产品还是可以，户型基本完美，225，东南朝向，岛宅，三面临水，这盘的户型，定位，园林，临河是高新区目前最舒适的新盘。图个安静也不错，不过金融岛的商业口岸，以目前的区位来说比较尴尬，毕竟属于不经停的岛区，要想商业繁荣很难，但作为住宅，是没有任何问题的，购买金融岛的投资客应该偏少，无论何时开盘价格都在当时顶端，没有剪刀差，今后配套商业一定呈现，复地在金融岛的规划还是可以，除了有复星国际写字楼，仁恒置地的辉盛阁国际公寓也将在复地金融岛重新亮相！当然，对于上面的商业我不一定看好，但住宅是觉得非常不错的，今后门口有个生鲜超市，红旗这类是基本满足你的生活配套需求的。不要害怕岛居的问题。
而且对于购买复地金融岛的，交通也不差，旁边红星路进城很方便，交通四通八达，位置相当好，地铁虽然远，但听闻复地已经做解决了，但买这个盘的还是开车为主要。买得起的土豪个人觉得可以无脑上，没有剪刀差但这个盘的居住体验与位置也是极好的，这批次位置视野户型也超越二手盘。今后投资的回报，相信下轮5-6w不是问题。如果我有高新资格我就报名了。
这个盘的学区是谢菲尔德小学，虽然还没开业，但现在成都的国际公学还没哪个办的不好的，即便不好，家长吹也会给你吹好的。个人觉得谢菲尔德小学今后至少会和大源热门的蒙彼利埃差不多，而且我个人还是觉得英国比法国牛逼的，算真学区房。
西派澜岸
总价门槛600w，位置还比较荒，虽然是锦城湖，学区是个还没建设的霍森斯小学，和金融岛一样，国际公学一定能吹出排名的，所以不用担心学区，有人为了时髦都会说这个学校一定好的，豪宅配学区是一定的。
回顾历史。数据来自公众号——锐理数据
地价将近8000，很多小朋友一直不知道南门的地价一直在成都就是很贵，天花板的存在，早期的地王基本都在高新区。所以高新为啥贵嘛。西派澜岸早期的别墅产品是相当吓人的
高层的精装当初在西派城开盘为标杆产品，所以初期买这个的高层成本也是很高的，从二手房有价无市零成交的状态下我们也看得出初期买这个项目房东的高成本。
这批次西派澜岸的装修很捉急，以前作为西派城的装修标杆榜样，现在沦落为县城招待所级别。
其实中铁建这种为涨价确实不耿直，还不如25000的清水。这个装修肯定不是豪宅人群满意的，所以西派澜岸实际清水价格是30000，因为你还有1000的拆迁费用。所以这个盘即使在二手有价无市的情况下也是没有一点欣慰的剪刀差。实在搞不懂中铁建怎么想的。比起人居东湖有自暴自弃恶心人的阴谋论我更觉得西派澜岸有阴谋论，这有点恶心人了。除了对地段的痴迷，中铁建的铁杆粉。这期产品让人失望。
所以个人觉得，这次预算够的应该毫不犹豫上金融岛。总价门槛低，产品真诚。即使最高价天花板金融岛也低。总觉得西派澜岸会顺销，金融岛清盘没问题。
喜欢锦城湖的不妨等哈中洲锦城湖岸，万科公园5号。应该贵也不会贵过西派澜湾30000的清水，但产品可能更能接受。万科公园5号已经动了，公园5号的地价2012年拿成6500。