五万字实操手册：资产评估流程、方法及使用详解（下篇）
续上
五、资产评估基本法——成本法
成本法是通过估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产已存在的各种贬值，并将其从重置成本中予以扣除而得到的被评估资产价值的各种评估技术方法的总称。成本法的基本思路是重建或重置被评估资产。在条件允许的情况下，任何潜在的投资者在决定投资某项资产时，所愿意支付的价格不会超过该项资产的现行购建成本。成本法是以被评估资产的重置成本为基础的评估方法，由于被评估资产的再取得成本的有关数据和信息来源比较广泛，并且资产的重置成本与资产的现行市价及收益现值也存在着内在联系和替代关系，因而评估法也被广泛的采用。其基本公式为：
评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
资产的价值是一个变量，影响资产价值量变化的因素，除了市场价格以外，还有因使用磨损和自然力作用而产生的实体性损耗，因技术进步而产生的功能性损耗，因资产外部环境因素变化而产生的经济性损耗等。因此，成本法除计算按照全新状态重新构建的全部支出及必要合理的利润外，对于损耗造成的价值损失也是一并计算的。资产评估中的损耗，是根据重置成本对资产实际价值损耗的计量，反映资产价值的现实损失额。
（一）成本法的应用前提
成本法从再取得资产的角度反映资产的价值，即通过资产的重置成本扣减各种贬值来反映资产价值。只有当被评估资产处于继续使用状态下，再取得被评估资产的全部费用才能构成其价值的内容。资产的继续使用不仅仅是一个物理上的概念，还包含着有效使用资产的经济意义，只有当资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所有者或控制者带来经济利益时，经济的重置成本才能为潜在投资者和市场所承认和接受。采用成本法评估资产的前提条件为：
一是被评估资产处于持续使用状态或被假定处于继续被使用状态。持续使用假设又被分成现状续用、转用续用和移地续用等。二是被评估资产必须是可再生、可复制的资产。不可再生和复制即无法计算重置成本。三是应当具备可利用的历史资料，并且现时资产与历史资产具有相同性或可比性。
运用成本法评估时应注意以下事项：一是形成资产价值的耗费是必需的。耗费是形成资产价值的基础，是必需的，包括有效耗费和无效耗费，耗费应体现社会或行业平均水平，而不应是某项资产的个别成本耗费；二是需注意最佳使用和快速变现情形。最佳使用是指市场参与者实现一项资产的价值最大化时该资产的用途，如果一项资产在法律允许、经济可行、技术可实现的条件下，有多种使用方式的选择，通常要求采用能使其价值最大化的用途。快速变现假设通常被用于由法院或债权人等强制要求的情形。在这种情形下，资产变现的时间有限，因此，与正常的市场状况相比，快速变现前提下的资产价值通常比较低，在实务中，对该前提下的资产进行评估通常会将正常市场条件下的资产价值乘以此折扣比重，得到被评估资产的价值。
（二）成本法的基本步骤和基本参数
成本法应用的基本步骤，主要包括如下几个步骤：一是确定被评估资产，并估算重置成本；二是确定被评估资产的使用年限；三是测算被评估资产的各项损耗或贬值额；四是测算被评估资产的价值。
在主要参数的设置上，成本法的运用涉及四个基本要素：资产的重置成本；资产的实体性贬值；资产的功能性贬值；资产的经济性贬值。但是在实践中，或者在具体运用成本法评估资产的项目中，不是所有的评估项目一定都存在三种贬值，则需要根据评估项目的具体情形来定。其中，资产的重置成本就是资产的现行再取得成本。重置成本是一个价格范畴，包含了取得资产所耗费的合理必要费用及合理必要的资金成本和利润。具体来说，重置成本又分为复原重置成本和更新重置成本两种。其中，复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新构建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。更新重置成本是指采用与评估对象并不完全相同的材料，建筑或制造标准，设计、规格和技术等，以现时价格水平构建与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。资产的实体性贬值亦称有形损耗，是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。资产的实体性贬值通常采用相对数计量，即实体性贬值率，表示资产实体贬值占资产重置成本的百分数，其计算公式为：资产实体性贬值/资产重置成本。资产的功能性贬值是由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。它包括由于新工艺、新材料和新技术的采用，而使原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额（复原重置成本和更新重置成本的差额，即超额投资成本）；以及原有资产超过体现技术进步的同类资产的运营成本的超支额。功能性贬值可以体现在运营成本和产出能力两个方面，从运营成本角度看，在产出量相等的情形下，被评估资产的运营成本要高于同类技术先进的资产；从产出能力角度看，在运营成本相类似的情形下，被评估资产的产出能力要低于同类技术先进的资产。估算功能性贬值时，主要根据资产的效用、生产加工能力、工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成本增加或效益降低，相应确定功能性贬值额，同时，还要重视技术进步因素，注意替代设备、替代技术、替代产品的影响以及行业技术装备水平现状和资产更新换代速度。资产的经济性贬值是由于外部条件的变化引起的资产闲置、收益下降等造成的资产价值损失。是由于企业外部的影响，导致企业资产本身价值的损失，与企业资产本身无关。经济性贬值主要体现为运营中的资产使用率下降，甚至闲置，并引起资产的运营收益下降。系由外部因素造成的使用率下降。
（三）成本法各个参数估值方法
通过成本法评估资产的价值不可避免的要涉及被评估资产的重置成本，实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值四大因素。成本法中的各种具体方法实际上都是成本法总的评估思路基础上，围绕着上述因素采用不同的方式方法测算形成，在评估实务中，可采用不同的具体方法估算成本法中的各个参数，以及根据采用不同具体方式估算的各个参数的，以及根据采用不同具体方式估算的各个参数的性质，特点来考虑与成本法中其他参数的相互关系：
1、重置成本的估算方法
重置核算法，亦称细节分析法、核算法等，是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。成本核算按资产的成本构成项目为依据，重新取得是以现行市场料工费为标准。按其实际测算过程又具体划分为两种类型，即购买型和自建型。购买型是以购买资产的方式作为资产的重置过程，购买的结果一般是资产的购置价。自建型是把自建资产作为资产重置方式，根据重新建造资产所需的料、工、费及必要的资金成本和开发者的合理收益等分析和计算出资产的重置成本；按照是否需要安装分为需要运输安安装和不需要运输安装，运输安装包括现行购买价格、运杂费、安装调试费以及其他必要费用，不需要安装包括购置价即资产重置成本。资产的重置成本应包括开发者的合理收益，收益应以开发者或制造者所在行业平均资产收益水平为依据，此外，耗费是形成资产价值的基础，包括有效耗费和无效耗费，按照社会或行业平均水平来确定。评估时，应去掉无效耗费。
价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数，将资产历史成本（账面价值）调整为重置成本。当既无法取得处于全新状态的被评估资产的现行市价，也无法获得与被评估资产相类似的参照物的现行价格，可以利用与资产有关的价格变动指数计算被评估资产的重置价值。其计算公式为：
重置成本=资产的历史成本 * 价格指数
或
重置成本=资产的历史成本 *（1+价格变动指数）
公式中，价格指数可以是定基价格指数或环比价格指数。
定基价格指数是评估基准日的价格指数与资产构建时点的价格指数之比，即：
（评估基准日价格指数/资产构建时点的价格指数）*100%
环比价格变动指数可以考虑按照如下公式求得：
X=（1+a1）*（1+a2）*（1+a3）*（1+a4）*……（1+an）*100%
其中，X表示环比价格指数
an表示第N年环比价格变动指数，N=1、2、3……N
价格指数法使用时需要注意如下几个方面的问题：一是价格变动指数尽量使用个别价格变动指数（越分类具体越准确）；二是适用于数量多、价值低的大宗资产；三是仅考虑了价格变动因素，计算的成本是复原重置成本；四是历史成本要求真实、准确并符合社会平均的、合理成本的要求；五是科学技术进步较快的资产，采用价值指数法的重置成本往往会偏高。
价格指数法与重置核算法是重置成本估算较常用的方法，但二者具有明显的区别：一是价格指数法估算的重置成本仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以用来估算更新重置成本。二是价格指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法则建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。明确价格指数法和重置核算法的区别，有助于在重置成本估算中方法的判断和选择。一项科学技术进步较快的资产，采用价格指数法估算的重置成本往往会偏高。当然，价格指数法和重置核算法也有其相同点，即都是建立在利用历史资料的基础之上。因此，注意分析、判断资产评估时重置成本口径与委托方提供的历史资料（如财务资料）的口径差异，是上述两种方法应用时需注意的共同问题。
功能价值类比法是利用某些资产的功能（生产能力）的变动与其价格或重置成本的变化呈某种指数关系或线性关系，通过参照物的价格或重置成本以及功能价值关系估测评估对象价格或重置成本的技术方法。当资产的功能变化与其价格或重置成本的变化呈线性关系时，人们习惯把线性关系条件下的功能价值类比法称为生产能力比例法，而把非线性关系条件下的功能价值类比法称为规模经济效益指数法。其中，生产能力比例法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，根据参照资产的重置成本及参照物与被评估资产生产能力的比例，估算被评估资产的重置成本。其使用前提：一是资产的成本与其生产能力呈线性关系，生产能力越大，成本越高，而且是成正比例变化；二是应用时首先应分析是否呈线性关系，否则不可用。在满足如上前提条件的要求下，被评估资产重置成本计算公式为：被评估资产年产量/参照物年产量*参照物重置成本。具体到估算步骤上，一是要确定被评估资产的年产量；二是寻找参照物；三是确定参照物的重置成本及年产量；四是按公式计算被评估资产的重置成本。规模经济效益指数法则主要适用于资产生产能力与成本之间只成同向变化不存在线性关系（不是等比例变化）的情形。当资产A的生产能力比资产B的生产能力大1倍时，其成本却不一定大1倍。只呈同方向变化，而不是等比例变化，这是规模经济效益作用的结果。
公式中的X被称为规模经济效益指数，事实上它的取得是靠统计分析得到的，是一个经验数据。在美国，这个经验数据一般在0.4～1.2之间，这些数据也会随着社会经济的发展和行业发展等而发生变化。我国到目前为止尚未有统一的经验数据，评估过程要谨慎使用这种方法。
统计分析法是在用成本法对企业整体资产及某一相同类型资产进行评估时，为了简化评估业务，节省评估时间，还可以采用统计分析法确定某类资产的重置成本。在具体业务开展步骤上，首先要核实资产数量，其次要按适当标准，将全部资产划分为若干类别，如将如房屋建筑物按结构划分为钢结构、钢筋混凝土结构等；将机器设备按有关规定划分为专用设备、通用设备、运输设备、仪器、仪表等。再次要从中选取样本，该环节要保证在各类资产中抽样选择适量具有代表性的资产，并应用功能价值类比法、价格指数法或重置核算法等方法估算其重置成本，其计算公式为：K＝R'/R
式中：K一资产重置成本与历史成本的调整系数；R'—某类抽样资产的重置成本；R—某类抽样资产的历史成本。根据调整系数K估算被评估资产的重置成本。计算公式为：
被评估资产重置成本＝∑某类资产账面历史成本×K
其中，某类资产账面历史成本可从会计记录中取得。
2、实体性贬值的估算方法
资产的实体性贬值即有形损耗，是资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。资产的实体性贬值通常采用相对数计量，即实体性贬值率，用公式表示为：
实体性贬值率=资产实体性贬值/资产重置价值
资产的实体性贬值的计算一般可以选择如下几种方法：
观察法是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员，对被评估资产的实体各主要部位进行现场勘查，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、大修理、改造情形和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断被评估资产的成新率，从而估算资产的实体性贬值。其计算公式为：
资产实体性贬值＝重置成本×实体性贬值率
或：
资产实体性贬值＝重置成本×（1－实体性成新率）
使用年限法（或称年限法）是利用被评估资产的实际已使用年限与其总使用年限的比值来判断其实体贬值率（程度），进而估测资产的实体性贬值。其计算公式为：
资产实体性贬值率=实际已使用年限/总使用年限*100%
资产实体性贬值＝重置成本×资产实体性贬值率
资产实体性贬值=重置成本*（实际已使用年限/总使用年限）
其中，总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限
实际已使用年限=名义已使用耐心年*资产利用率
由于资产在使用中负荷程度的影响，必须将资产的名义已使用年限调整为实际已使用年限。
尚可使用年限是根据资产的有型损耗因素，预计资产的继续使用年限。名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的年限。名义已使用年限可以通过会计记录、资产登记薄、登记卡片查询确定，实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限，实际已使用年限与名义已使用年限的差异，可以通过资产利用率来调整，资产利用率的计算公式为：
资产利用率=截至评估日资产累计实际利用时间/截至评估日资产累计法定利用时间*100%
当资产利用率＞1时，表示资产超负荷运转，资产实际已使用年限比名义已使用年限要长；
当资产利用率=1时，表示资产满负荷运转，资产实际已使用年限等于名义已使用年限；
当资产利用率＜1时，表示开工不足，资产实际已使用年限小于名义已使用年限。
评估实践中，资产利用率需要根据资产开工情形，修理间隔时间、工作班次等方面进行确定。
诸上式中逻辑关系如下图示：
在实际评估过程中，一些企业基础管理较差，再加上资产运转中的复杂性，资产利用率的指标往往很难确定，评估专业人员应综合分析资产的运转状态，注入资产开工情形、大修间隔期、原材料供应情形等，电力供应情形等、是否为季节性生产等各方面因素分析确定。
使用年限法所显示的评估技术思路是一种应用较为广泛的评估技术，在此案评估实际工作中，评估专业人员还可以利用使用年限法的原理，根据被评估资产设计的总的工作量和评估对象已完成的工作量，利用使用年限法的技术思路测算资产的实体性贬值。
评估中经常遇到被评估资产改造更新，对于更新改造过的资产而言，其实体性贬值的计量还应充分考虑更新改造投入的资金对资产寿命的影响，否则可能会过高的估计实体性贬值。对于更新改造的问题，一般采取加权法来确定资产的实体性贬值。也就是说，先计算加权更新成本，再计算加权平均已使用年限，其计算公式为：
加权更新成本=已使用年限*更新成本（或购建成本）
加权平均已使用年限=Σ加权更新成本（或购建成本）/Σ更新成本（或购建成本）
这里所涉及的成本可以是原始成本，也可以是复原重置成本。尽管各时期的投资或更新金额并不具有可比性，但从方便以及可获得数据而言，采用原始成本比重新确定成本更具有可行性。同时也反映了各特定时期的构建或更新所经历的时间顺序。
修复费用法是利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算资产实体性贬值的一种方法。
修复费用包括资产主要零部件的更换或者修复、改造、停工损失等费用支出。如果资产可以通过修复恢复到其全新状态，可以认为资产的实体性损耗等于其修复费用。
3、资产功能性贬值的估算方法
一是功能性贬值（超额投资成本）
超额投资成本＝复原重置成本－更新重置成本
如果评估某资产时所用的重置成本为更新重置成本，则不必考虑因超额投资成本造成的功能性贬值。
二是功能性贬值（运营性功能性贬值）。被评估资产与全新状态的资产相比，由于资产的效用、生产加工能力、工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成本增加和效益降低。（生产效率是否提高；维护保养费用是否降低；材料消耗是否降低；能源消耗是否降低；操作工人数量是否降低）。
计算超额运营成本引起的功能性贬值的步骤如下：
一是将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较确定超额运营成本；
二是计算二者的差异，确定净超额运营成本。公式为
超额运营成本＝估价对象运营成本－比较案例运营成本
净超额运营成本＝超额运营成本×（1－所得税税率）节约效应
三是估计被评估资产的剩余寿命；
四是以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的净超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产的功能性损耗（贬值）。其计算公式为：
被评估资产功能性贬值额＝∑（被评估资产年净超额运营成本x折现系数）。
4、资产经济性贬值的估算方法
一是间接计算法。该方法主要测算的是因资产利用率下降所导致的经济性贬值。生产能力相对过剩引起的经济性贬值。资产的经济贬值一般要求有明确证据，微乎其微的可忽略不计。具体经济性贬值率公式如下所示：
其中，经济性贬值额＝资产的重置成本x资产的经济性贬值率；X—功能价值指数，实践中多采用经验数据，数值一般在0.6～0.7之间。
二是直接计算法。该方法主要测算的是因收益额减少所导致的经济性贬值。
经济性贬值额＝资产年收益损失额×（1－所得税税率）×（P/A，r，n）
式中：（P/A，r，n）—年金现值系数。
（四）成本法适用范围和局限
成本法能够反映资产的价值，一是因为资产的成本反映了资产在购建过程中的必要花费，也体现了取得该项资产所需要付出的价格；二是因为评估人员在使用成本法评估单项资产时，既要考虑重置成本，也要将由使用和其他因素所造成的实体性损耗、功能性损耗以及经济性损耗考虑在内。由此可以框定成本法的适用范围和适用局限。
在适用范围上，一是被用在评估某些没有获利能力的无形资产，或者正处于使用初期的这类资产。由于成本法无法反映被评估资产所能带来的潜在收益，它通常可以被用在评估某些没有获利能力的无形资产，或者正处于使用初期的这类资产，比如新注册但还未运用于任何产品的注册商标。二是被用于企业价值评估。即可将各项可以确认的资产、负债的现实价值逐项评估出来，最终确定企业价值。又能将单项资产作为企业的一部分而存在，其发挥作用的价值与它作为一项单独的资产发挥作用，这两者的价值可能有所不同。比如，在一条生产线中，某单项设备对整个生产线产能的贡献程度很高，那么若将其放在该生产线中进行评估，则其价值有可能会高于单独对其进行评估时候的价值。因此，要特别明晰这两种假设条件下的价值差异。
在适用局限上，一是成本法所评估的企业价值很难直接为投资者提供价值参考。因为成本法的理论基础是成本价值论，因而测算出企业价值无法从未来收益的角度反映企业真实能为其投资者或所有者带来的收益，未来收益与成本之间并没有直接和必然的联系，因此该方法所评估的企业价值很难直接为投资者提供价值参考。二是轻资产企业成本法评估值与收益法或市场法得出的结果可能差异极大。这主要是因为轻资产的企业使用成本法进行评估，通常很难将账面没有记载的各类无形资产算入评估资产的价值之中。三是成本法在以企业并购为目的的评估中并非完全没有意义。收购方虽然重视被收购方未来的获利能力，但同时也关注收购行为真正所获得的实物资产价值。同时，成本法评估企业价值也为可能的破产清算、资产分割提供了一定的价值参考。
六、不同类型资产的评估
（一）评估方法的选择
2016年7月出台的《资产评估法》第26条规定，评估专业人员应当恰当选择评估方法，除依据评估执业准则只能选择一种评估方法的外，应当选择两种以上评估方法，经过综合分析，形成评估结论。此外资产评估程序准则对资产评估方法的选择和运用也做出了原则性的规定，资产评估执业准则进一步细化和落实《资产评估法》相关规定的要求。
资产评估方法的选择，应充分考虑评估目的和价值类型、评估对象即预期用途，可行的评估方法的优势和劣势，评估方法应用所依据数据的质量和数量等。当满足采用不同评估方法的条件时，应选择两种以上的评估方法，通过综合分析形成评估结论。具体而言：
一是评估方法应当与评估目的和评估价值类型相适应。评估价值类型的确定首先取决于评估目的，评估目的是根本，资产评估方法作为获得特定资产价值的技术方法，需要与价值类型相适应。如对一项投资性房地产（以成本模式进行后续计量）进行评估，为减值测试提供价值参考，评估目的为财务报告目的，价值类型为市场价值（公允价值），评估方法首选市场法，在无法使用市场法的前提下，选用收益法，但是通常不适用成本法。
二是评估方法的选取应当与评估对象来的类型和现实状态相适应。不同的评估方法有不同的条件要求和程序要求，比如收益法主要适用于持续使用前提下的资产评估，并且评估对象具有预期获利能力，而市场法要求在公开市场上有可比的交易案例，并且评估对象与案例的价值影响差异可以合理比较和量化。这就要求资产评估过程中应充分分析评估对象的类型和现实状态，考虑各种评估方法的适用性和局限性，恰当选择评估方法，避免在评估对象不具备合理条件的情况下滥用评估方法。
三是评估方法的选取应当与评估对象的类型和现实状态相适应。评估方法的运用会涉及到特定的数据和参数，只有评估过程中所收集的自律和确定的依据可靠、合理、有效、充分，才能保证评估结果的合理性。在评估实践中，由于条件的制约往往会导致某种评估方法所需自律的数量和质量达不到要求，就需要采用其他替代方法进行评估。
资产评估方法是确定资产价值的途径和手段及各种技术方法，主要包括上述的市场法、收益法和成本法三类基本方法以及基本方法的衍生方法，需结合具体的资产的类型进行分别适用。考虑到市场上资产评估碰见到最多类型为债权资产、股权资产、实物类资产，为此，我们以三类资产评估基本方法为蓝本，结合不同资产的类型，进行分类分析。
（二）针对债权资产的评估
结合市场法、成本法和收益法的基础估值逻辑，考虑债权资产的性质、事实和背景，可以将其演化为如下具体的估值方法：
1、现金流偿债法
现金流偿债法是依据企业近几年经营和财务状况，考虑行业、产品、市场、企业管理等因素影响，对企业未来一定年限可偿债现金流和经营成本进行合理预测分析，以企业未来经营及资产变现所产生的现金流清偿债务，或根据处置待回收协议、转向意向书，合理确定债务企业及关联企业未来还款现金流量或抵质押资产的变现现金流量，以未来的还款现金流和还款期限考虑适当的折现率后估算资产价值的方法。其主要适用于持续经营能力并能产生稳定可偿债现金流量的企业；或通过分析相关合同、协议和经营计划等资料，能合理预测未来还款现金流量或抵（质）押资产的变现现金流量，估算债务企业及关联企业还款进度的项目。这一现金估算方式主要集中在如下六个步骤上：
第一步是明确现金流偿债法估值公式
其中第i年的自由现金流量=净利润+预测利息费用+折扣摊销—资本支出—运营成本的增加，在上述公式中n是未来偿债年限，i是年数。
第二步是收集企业财务资料和经营情况资料
第三步是分析企业历史资料，合理预测企业未来现金流量。具体包括预测未来的销售收入，各项成本、费用、税金以及投资收益、营业外收支等，确定净利润；预测利息费用和折旧，其中利息费用应考虑抵税因素；预测资本性支出和营运资本的增加，其中，资本支出是指企业在不动产、机器设备、重要研发等方面进行的支出；营运资本指企业的短期资本扣除营业性的短期负债后的余额，是债务企业日常经营所需的资本，未来运营资本增加额主要依据债务企业预期销售收入增长情况等来进行预测。
第四步是结合资产处置方式和企业实际情况，合理确定企业未来现金流量中可用于偿债的比例（偿债系数）和预期偿债年限。偿债系数指企业未来偿债年限内新增偿债收益中实际可以用于偿还债务的比例，可根据企业的性质和财务状况进行确定。未来偿债年限指企业能以稳定经营收入偿还被估债权的年限，可根据企业现状和发展趋势确定。
第五步是确定折现率。折现率应采用加权平均资本成本WACC模型。WACC模型可用下列公式表示：
WACC= ke×[E÷(D+E)]+kd×(1-t)×[D÷(D+E)]，ke=Rf+β（Rm-Rf）
其中ke是权益资本成本，E÷(D+E)是权益资本占全部资本的权重，D÷(D+E)是债务资本占全部资本的权重，kd是债务资本成本，t是所得税率，Rf是无风险收益率，Rm是市场收益率。
确定各种资本权数的方法一般有三种：以各种资本的账面价值计算的比重为权数；以各种资本的市场价值计算的比重为权数；以在企业的目标资本构成中应该保持的比重为权数。
第六步是将企业预期偿债年限内全部可用于偿债的现金流量折现，测算偿债能力，过程见下表。
估值基准日：yyyy-mm-dd 金额单位：元
2、交易案例比较法
交易案例比较法是指首先通过定性分析掌握债权资产的基本情况和相关信息，确定影响债权资产价格的各种因素，然后选取若干近期已发生的与被分析债权资产类似的处置案例，对影响债权资产处置价格的各种因素进行量化分析，必要时可通过适当的方法选举主要的影响因素作为比较因素，与被分析债权资产进行比较并确定比较因素修正系数，对交易案例的处置价格进行修正并综合修正结构得出被分析债权资产价值的一种分析方法。
交易案例比较法主要适用于得不到债务企业配合，无法取得财务报表，不具备相关资料，但可以取得可供比较的债权资产交易案例。其具体的估值程序为：
第一步是选择三个以上的债权形态，债务人性质和行业、交易条件相近的债权资产处置案例作为参照，估值人应当确定可比案例与待估值债权具有一定的可比性。
第二步是对待估值债权和可比案例之间进行比较因素调整，比较因素包括但不限于：债权情况（包括贷款时间、本息结构、剥离形态等），债务人情况（包括行业、性质、规模、地域等），不良资产的市场状况、交易状况（处置方式、交易批量、交易时间、交易动机等）。交易案例样本比较多时，可以通过统计分析方法确定主要比较因素，剔除影响较弱的因素。
第三步是在确定主要影响因素之后，根据各影响因素对债权回收价值影响的大小设立不同的标准分值，每个因素再根据实际情况进行分类，明确调整分值。
第四步是对可比案例及待估值债权各影响因素准确分类。对各影响因素进行定量分析，在假设待估值债权得分为100分的情况下，确定可比案例分支，根据可比案例与待估值债权的相似程度，确定可比案例权重。
第五步是计算待估值债权回收比例，计算公式为：
待估值债权回收比例＝Σ（交易案例i的回收比例÷交易案例分值×交易案例i的权重）×100
第六步是确定债权价值。交易案例比较法计算过程如下表：
估值基准日：yyyy-mm-dd 金额单位：元
3、假设清算法
假设清算法是指在假设对企业（债务人或债务责任关联方）进行清算清偿的情况下，基于企业的整体资产、从总资产中剔除不能用于偿债的无效资产，从总负债中剔除实际不必偿还的无效负债，按照企业清算过程中的偿债顺利，考虑债权的优先受偿，以分析债权资产在某一时点从债务人或债务责任关联方所能获得的受偿程度的一种方法。其主要适用于非持续经营条件下的企业以及仍在持续经营但不具有稳定净现金流或净现金流很小的企业。在具体估值步骤上，主要集中在如下几个步骤：
第一步是账项调整。对债权人的债权资料进行分析和账项调整，提出企业无效资产，确定有效资产，提出债务人无效负债，确定有效负债，无效资产可能包括福利性资产、待处理损失等。无效负债是指长期挂账无需支付的负债以及与福利性资产相对应的负债，在确定无效资产和负债时要考虑持续经营和非持续经营情况下的范围变化。
第二步是估值企业的有效资产价值。一是企业的现金及银行存款一般以核实后的账面价值确定估算价值；二是往来账款应根据实际回收的可能性逐笔认定价值，如果不能对每笔债权取得的详细资料，可根据企业历史上实际发生的坏账损失率来估算，如无法取得坏账损失率，可采取账龄分析法确定坏账损失，对于仅能取得账面余额的，估值人员可根据企业性质，经营现状等尽职调查信息合理估算价值；三是存货、固定资产等实物资产应按照固定资产的估值方法估算价值，应重点关注抵押资产的价值；四是长期投资应根据投资类型和性质采用适当的估值方法进行估值，对于有控股权的长期股权投资，应估算被投资企业的整体资产和负债，以投资比例乘以净资产确定长期投资价值；对于非控股的长期股权投资可以被投资企业估值基准日报表净资产（宜采用审计后的净资产）乘以投资比例确定长期投资价值，对于具有明确市价的股票、债券投资应以估值基准日的收盘价确定其价值。
第三步是确认企业负债。首先要对企业不需要承担的负债进行剔除，对未计提负债计入，对企业因担保所产生的或有负债进行分析，考虑连带保证责任和一般保证责任在清偿顺序上的差别，避免各种还款来源之间的冲突，如被担保企业为同意资产包债务企业且双方均不能偿还自身债务，可不考虑或有负债。
第四步是分析抵债资产价值和抵押债权价值。如抵押资产估算价值大于抵押债权价值，则抵押债权能100%优先受偿，剩余的抵押资产价值应纳入一般资产来偿还一般债权，如抵押资产估算价值小于抵押债权价值，则抵押债权优先受偿价值为抵押物资产估算价值，剩余债权应纳入一般债权。
第五步是分析其他优先扣除债务及费用。优先扣除债务一般包括所欠职工的工资、福利费、各种保险金、欠缴的各种税金、优先支付的工程款等，可参照国家关于企业破产的相关法规规定，优先扣除费用一般包括清算费用和职工安置费用，在考虑优先扣除费用时，应以国家相关文件为依据，并考虑计提的合理性。
第六步是计算债务企业一般债权偿债率。一般债权受偿比例 =（有效资产估算价值-资产项优先扣除项目）/（有效负债估算价值-负债项优先扣除项目）。
第七步是计算待估值债权价值。待估值债权价值=优先受偿价值+（债权总额-优先债权价值）×一般债权受偿比例。计算过程见下表：
估值基准日：yyyy-mm-dd 金额单位：元
4、综合因素分析法
综合因素分析法是根据已掌握的不良资产历史处置数据，运用数理统计方法，分析影响处置回收率的相关因素，建立回归方程，以此推到待评估债权价值的方法。其主要适用于债务人、债务责任关联方不配合或相关资料不齐全，也不能取得足够的交易案例进行比较，同时又具有比较齐全的债权历史处置资料的情况。具体估值步骤为：
第一步是调阅债权、债务关系形成及其维权情况的全部档案材料。
第二步是分析债权的历史形成、导致损失原因、企业经营情况，银行分类资料等。
第三步是走访当地政府相关部门（如工商、土地、房产等），核实债权价值分析设计相关方的现实运营状态，资产状况等，如可能，还应走访债务人、债务责任关联方上级主管部门以及债权形成时的银行经办人员，尽量取得被走访对象确认的相应书面证明材料。
第四步是结合现场走访情况和债权处置人员调查资料，分析当地经济环境和债权交易市场情况，确定影响债权价值的主要因素并进行分析。影响因素包括但不限于：借款时间、金额、用途、还款来源、还款情况、逾期时间，银行贷款形态认定报告、损失准备提取情况，债务人信誉情况、未来前景预测，当地市场环境等。
第五步是合理分析估值债权价值。
5、专家打分法
专家打分法是通过匿名方式征询有关专家的意见，对专家意见进行统计、处理、分析和归纳，客观上综合多数专家经验与主管判断，对大量难以采用技术方法进行定量分析的因素做出合理估算，经过多轮意见征询、反馈和调整后，对债权价值和驾驶可实现程度进行分析的方法。其主要适用于取得债务企业资料有限，存在诸多不确定因素，采用其他方法难以进行定量分析的债权。在具体操作步骤上：
第一步是是选择专家。
第二步是确定影响债权价值的因素，设计价值分析对象征询意见表。
第三步是向专家提供债权背景资料，以匿名方式征询专家意见。
第四步是对专家意见进行分析汇总，将统计结果反馈给专家。
第五步是专家根据反馈结果修正自己的意见。
第六步是经过多轮匿名征询和意见反馈，形成最终分析结论。
（三）针对股权资产的评估
股权资产的基础评估方法主要有三类，分别是收益法、市场法和成本法。其基本适用范围如下：
结合基础估值的类型，需要考虑该项股权资产的性质、事实和背景，为之选择恰当的估值方法，并结合市场参与者的假设，采用合理的市场数据和参数对目标公司进行估值，明确目标公司的公允价值。在三大基本估值法的基础上，结合股权资产的特点，目前主要衍生出适用于创业投资基金和并购基金，常见于天使投资和成本资本相对估值法（具体估值方法包括市盈率倍数法，市净率倍数法，市销率倍数法，企业价值/息税前利润倍数法，企业价值/息税折旧摊销前利润倍数法）；适用于目标公司现金流稳定、未来可预测性较高的情形折现现金流估值法（红利折现模型，股权自由现金流折现模型，企业自由现金流折现模型）；适用于创业早期企业的估值的创业投资估值法（基于目标收益率，倒推当前价值）主要；其他估值法（如成本法、清算价值法等，其中，清算价值法主要适用于杠杆收购和破产策略投资）。
1、相对估值法
相对估值法主要是依据可比公司的价格为基础，评估目标公司的相应价值，评估价值可以是企业价值或股权价值。计算公式是：
目标公司价值=目标公司某种指标*（可比公司价值/可比公司某种指标），公式中，“可比公司价值/可比公司某种指标”被称为倍数。
估值步骤：一是选取可比公司，可比公司是与目标公司所处的行业、公司主营业务或主导产业、公司规模、盈利能力、资本结构、市场环境以及风险度等方面相同或相近的公司；二是计算可比公司的估值倍数，若目标公司和可比公司属于某一特殊行业，可使用符合该行业特点的估值倍数；三是计算适用于目标公司的可比倍数。通常选取若干可比公司，用其可比倍数的平均值或中位数（剔除异常值）作为目标公司的倍数参考值，并适当调整；四是计算目标公司的企业价值或股权价值。
该估值方法运用简单，易于理解；主观因素相对较少，可以及时反映市场看法的变化，但是该估值方式受可比公司企业价值偏差影响；分析结构的可靠性受可比公司质量的影响，有时很难找到适合的可比公司。
市盈率倍数法
市盈率倍数法（P/E）反映一家公司的股权价值相对其净利润的倍数。计算公式为：
可比公司市盈率倍数=股权价值/净利润=每股价值/每股收益
目标公司股权价值=净利润*市盈率倍数
目标公司每股价值=每股收益*市盈率倍数
市盈率倍数法用利润指标来估值，净利润属于股东，没有反映债权人的求偿权，因此当目标公司与可比公司的资本结构差异较大时结果可能有误。
盈利数据的选择上，一是最近一个完整会计年度的历史数据；二是最近12个月的数据，使用历史数据计算市盈率时通常采用该数据；三是预测年度的盈利数据，股权投资基金投资实践中多使用该数据。
市净率倍数法
市净率倍数法（P/B）主要反映一家公司的股权价值相对其净资产的倍数。计算公式为：
可比公司的市净率倍数=股权价值/净资产=每股价值/每股净资产
目标公司的股权价值=净资产*市净率倍数
目标公司的每股价值=每股净资产*市净率倍数
因为资产流动性较高的金融机构净资产账面价值更加接近市场价值，所以市净率倍数法比较适用于此类企业，银行业的估值通常采用市净率倍数法。
市销率倍数法
市销率倍数法（P/S）反映了一家企业的股权价值相对其销售收入的倍数。计算公式为：
可比公司市销率倍数=股权价值/销售收入=每股价值/每股销售收入
目标公司股权机制=销售收入*市销率倍数
目标公司每股价值=每股销售收入*市销率倍数
市销率倍数法主要适用于净利润可能为负，经营性现金流也可能为负，账面价值低的创业企业；此外市销率倍数法主要适用于销售成本率较为稳定的收入驱动型企业，如公共交通、商业服务、互联网、制药及通讯设备制造公司等。
企业价值/息税前利润倍数法
企业价值/息税前利润倍数法（EV/EBIT），其中，息税前利润（EBIT）是在扣除债权人利息之前的利润，所有出资人（股东和债权人）对息税前利润都享有分配权，因此，息税前利润对应的价值是企业价值（EV）。息税前利润是向所有股东和债权人分配前的利润，所以EV/EBIT倍数法提出了资本结构的影响。计算公式如下：
可比公司企业价值/息税前利润倍数=企业价值/息税前利润
其中，息税前利润（EBIT）=净利润+所得税+利润
目标公司企业价值(EV)=EBIT*（EV/EBIT倍数）
目标公司股权价值=企业价值—净债务
企业价值/息税前折旧摊销前利润倍数法
企业价值/息税前折旧摊销前利润倍数法（EV/EBITDA），其中，息税前折旧摊销前利润（EBITDA）是扣除利息费用、税、折旧和摊销之前的利润。该方法同时考虑了资本结构和折旧摊销的影响，计算公式上：
可比公司企业价值/息税前折旧摊销前利润倍数=企业价值/息税前折旧摊销前利润
其中，息税前折旧摊销前利润=息税前利润+折旧+摊销
目标公司的企业价值（EV）=EBITDA*（EV/EBITDA倍数）
目标公司的股权价值=企业价值-净债务
2、折现现金流估值法
折现现金流估值法的基本原理是将估值时点之后，目标公司的未来现金流以合适的折现率进行折现，加总得到相应的价值。评估所得的价值，可以是股权价值，也可以是企业价值。
计算公式为：
其中，V表示价值，t表示时间，CFt为第t期的现金流，r为未来所有时期的平均折现率，n为详细预测期数，TV为终值。在估值步骤上，一是选择适用的现金流估值法；二是确定详细预测期数（n）。详细预测期的时间长短选取以适中为原则，通常，详细预测期的结束以目标公司进入稳定经营状态为基准。三是计算详细预测期内的每期现金流CFt，不同的折现现金流估值法对应的现金流也不同，如红利折现模型是红利，股权自由现金流模型是股权自由现金流，企业自由现金流模型是企业自由现金流；四是计算折现率r，折现率的选择取决于使用的现金流，如红利和股权自由现金流对应的折现率为股权资本成本，而企业自由现金流对应的折现率为加权平均成本（WACC）；五是计算终值TV，常用的计算方法包括终值倍数法（即相对估值法）和Gordon永续增长模型；六是对详细预测期现金流及终值进行估值并加总得到价值（如果是企业价值，还需要利用价值等式推导出股权价值）。
红利折现模型
股权投资基金投资于目标公司的股权，预期获得两种现金流。一是持有股权期间的现金红利，二是持有期末买出股权时的价格。计算公式为：
公式中，V为股权价值，DPSt为第t期的现金红利，r为股权要求收益率，n为详细预测期数，Pn为持有期末买出股权的预期价格。
红利折现模型主要适用于红利发放政策相对稳定的企业。
股权自由现金流折现模型
股权自由现金流（FCFE）是可以自由分配给股权拥有者的最大化现金流，其计算公式为：
股权自由现金流 = 净利润（E）+ 折旧 + 摊销 — 营运资金的增加 + 长期经营性负债的增加 — 长期经营性资产的增加 — 资本性支出 + 新增付息债务 — 债务本金的偿还。该模型计算公式为：
式中，V为股权价值，FCFEt为第t期的股权自由现金流，r为股权要求的收益率（和红利折现模型中的r相同），n为详细预测期数，TV为股权自由现金流的终值。
企业自由现金流折现模型
企业自由现金流（FCFF）是指公司在保持正常经营的情况下，可以向所有出资人（股东和债权人）进行自由分配的现金流。其计算公式为：
企业自由现金流=息税前利润（EBIT）— 调整的所得税 + 折旧 + 摊销 — 营运资金的增加 + 长期经营性负债的增加 — 长期经营性资产的增加 — 资本性支出。其中，调整的所得税有两种计算方法：一是直接用息税前利润乘以当期所得税税率；二是在其利润表中当期所得税的基础上进行调整，加回财务费用的税盾，再扣除非经常性损益对应的所得税。计算公式为：
公式中，EV表示企业价值，FCFFt代表第t期的企业自由现金流，WACC为加权平均资本成本，n为详细预测期数，TV为企业自由现金流的终值。在这其中，加权平均资本成本WACC是企业各种融资来源的资本成本的加权平均值，计算公式为：
公式中，D为复习债务的市场价值，E为股权的市场价值，Kd为税前债务成本，KE为股权资本成本，t为所得税税率。
3、创业投资估值法
创业投资估值法是通过评估目标公司退出时的股权价值，在目标回报倍数或收益率的基础上倒推出目标公司的当前价值。此类估值法主要是针对公司处于创业早期，利润和现金流均为负数，未来回报很高，但存在高度不确定性，此时大都采用创业投资估值法。其估值步骤主要包括如下几个方面：一是估计目标公司在股权投资基金退出时的股权价值；二是计算当前股权价值；当前的股权价值=退出时的股权价值/目标回报倍数=退出时的股权价值/（1+目标收益率）三是估算股权投资基金在退出时的要求持股比例。要求持股比例=投资额/当前股权价值。四是估计股权稀释情况。计算投资时的持股比例，如果目标公司没有后续轮次的股权融资，股权投资基金的股权不会稀释，投资时的持股比例就是上一步计算出的要求持股比例；如果目标公司有后续轮次的股权融资，需估计股权稀释情况，倒推出投资时的持股比例。
4、其他估值方法
成本法
成本法具体包括账面价值法和重置成本法。
账面价值法的计算公式为：
公司的的账面价值= 总资产 — 总负债
评估目标公司的真正价值，需调整资产负债表的各个项目。资产项目调减方面，应当注意公司应收账款的坏账损失、外贸业务的汇兑损失、有价证券市值是否低于账面价值、固定资产与无形资产的折旧方式是否合理等。负债项目调增方面，应注意是否有未入账的负债，如职工退休金、预提费用等；是否有担保事项等或有负债及尚未核定的税金等。
重置成本法是指在现时条件下重新购置意向全新状态的资产所需的全部成本，综合编制包括有形损耗（物质的）和无形损耗（技术的）等。其计算公式为：
待评估资产价值=重置全价—综合贬值=重置全价*综合成新率
重置成本法的主要因素较大，且历史成本与未来价值并无必然联系，因此重置成本法主要是作为一种辅助方法。
清算价值法
清算大致可分为破产清算和解散清算。
清算价值法的原理是，假设企业破产和公司解散时，将企业拆分为可出售的几个业务或资产包，并分别估算这些业务或资产包的变现价值，加总后作为企业估值的参考标准。在具体评估步骤上，一是进行市场调查，收集与被评估资产或类似资产清算拍卖相关的价格资料；二是分析验证价格资料的科学性和有效性；三是逐项对比分析评估与参照物的差异及其程度，包括实物差异、市场条件、时间差异和区域差异等；四是根据差异程度及其他影响因素，估算被评估资产的价值，得出评估结果；五是根据市场调查统计出来的结果，对清算价格进行评估。对股权投资基金而言，清算很难获得较好的投资回报，在企业正常可持续经营的情况下，不会采取清算价值法。
七、资产评估报告制作精要
根据《资产评估执业准则——资产评估报告》中规定，资产评估报告的内容主要包括：标题及文号，目录，声明，正文和附件。
（一）摘要环节应该明确的内容
在摘要环节，应当明确资产评估的主要信息和评估结论，评估报告摘要披露的内容至少应包括评估的目的，评估对象和评估范围，价值类型，评估基准日、评估方法、评估结论。此外还可以根据评估业务的性质，评估对象的复杂程度，具体项目要求等，合理的披露其他重要信息。
（二）正文中主要内容
一是明确评估目的。资产评估时为了特定目的和需要而进行的，资产评估特定目的贯穿资产评估的全过程，影响着对评估对象的界定、价值类型的选择等，是进行具体资产评估时必须要首先明确的基本事项。资产评估报告载明的评估目的应当为期，其结论服务于资产评估目的。
二是确定评估对象和评估范围。对于企业价值评估，评估对象可以分为两类，即企业的整体价值和股东权益价值（全部或部分），与此对应的评估范围是评估对象涉及的资产及负债，将股东全部权益价值作为评估对象，股东全部权益或股东部分权益对应的法人资产和负债属于评估范围，本身并不是评估对象。对于单项资产评估，各具体准则中均对评估对象进行了规范。《金融不良资产评估指导意见》第13条规定，金融不良资产评估业务中，根据项目具体情况，评估对象可能是债权资产，或用以实现债权清偿权利的实物类资产、股权资产或其他资产。《文化企业无形资产评估指导意见》第15条规定，文化企业无形资产评估对象是文化企业无形产的财产权益，或者特定无形资产组合的财产权益。文化企业无形资产通常包括著作权、专利权、专有技术、商标专用权，销售网络、客户关系，特许经营权、合同权益、域名或商誉等。《资产评估执业标准——机器设备》规定，及其设备的评估对象分为单台机器设备和机器设备组合对应的全部或部分权益。单台机器设备是独立形态存在、可以单独发挥作用或以单台的形式进行销售的机器设备。机器设备组合是为了实现特定功能，由若干及其设备组成的有机整体，《实物期权评估指导意见》中规定，执行涉及实物期权评估主要包括增长期权和退出期权等。
三是是界定价值类型。资产评估报告应当说明选择价值类型的理由，并明确其定义，一般情况下可供选择的价值类型主要包括市场价值、投资价值、在用价值、清算价值和残余价值等。对于价值类型的选择和定义，应当参照《资产评估价值类型指导意见》。
四是明确资产评估基准日。用以确定评估时点，该时点结合评估资产的特定属性，可以是过去、现在或未来的某一时点。
五是要严格遵守评估依据。目前资产评估的依据主要可以区分为法律依据、准则依据、权属依据和取价依据等多方面。其中，法律和准则依据应包括资产评估的有关法律、法规等，如《民法典》、《证券法》、《拍卖法》、《国有资产评估管理办法》、《资产评估行业财政监督管理办法》等，准则依据主要包括财政部发布的我国资产评估准则体系基础的《资产评估基本准则》，以及中国资产评估协会发布的《资产评估职业道德准则》、《资产评估执业准则——资产评估报告》、《资产评估执业准则——资产评估程序》、《资产评估执业准则——企业价值》、《资产评估职业准则——无形资产》等一系列实体性准则，指南和指导意见。权属依据方面，因为资产法律权属状况本身是个法律问题，对于资产的所有权及其他与所有权有关的财产权进行界定和发表意见需要履行必要的法律程序，应当由具有相应专业能力与专业资质的人士（如律师）或部门（如产权登记部门）来进行。由于资产的价值与其法律权属状况有着密切关系，资产评估准则要求在资产评估过程中需要关注评估对象的法律权属，并对核查验证情况进行披露。权属通常包括国有资产产权登记证书，投资人出资权益的证明文件，与不动产、知识产权资产、资源型资产、运输设备等动产相关的权属证书或其他证明文件，债券持有证明文件，从事特定业务所需的经营许可证书等。一些权属证明文件如房屋产权证明上注明的房屋面积、结构仍然是资产评估专业人员重要的取价依据，在这个阶段该产权证明材料可以作为取价依据对待。取价依据应包括资产评估中直接或间接使用的，企业提供的财务会计经营方面的资料，国家发布的统计资料和技术标准资料，以及评估机构收集的有关询价资料和参数资料等。企业提供的取价依据相关资料一般包括企业本身的财务会计和经营，资产构建、使用及管理等资料；国家有关部门发布的取价依据相关资料一般包括统计资料、技术标准和政策文件等资料；评估机构自行收集并依据的市场交易、专业资讯、研究分析等资料。由于统计口径不同等原因，不同部门发布同一指标的统计资料其结果可能也存在差异，国家有关部门发布的政策文件，也可能存在多次调整标准的情况，因此评估取价依据应当列示相关资料的名称，提供或发布的单位及时间等信息。
六是评估方法。根据《资产评估基本准则》，确定资产价值的评估方法主要包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法，在资产评估的过程中应根据评估目的、评估对象、价值类型和资料收集情况，分析各类方法的适用性，合理的选择评估方法，在选择过程中，要注意评估方法运用所涉及到的经济技术参数的选择，在选择时都必须要有充足的数据资料作为基础和依据，在评估时点以及一个相对较短的时间内，某种评估方法所需的数据资料收集可能会遇到困难，当然也就会限制该评估方法的选择和运用。资产评估报告应当说明所选用的评估方法和理由，首先需要简单说明总体思路和主要评估方法及适用原因，其次还要按照评估对象和所涉及的资产（负债）类型逐项说明所选用的具体评估方法。采用成本法的，应介绍估算公式，并对所涉及资产的重置价值及成履行的确定方法做出说明；采用市场法的，应当介绍参照物（交易案例）的选择原则，比较分析与调整因素等；采用收益法的，应介绍采用收益法的技术思路，主要测算方法、模型或计算公式，明确预测收益的类型，以及预测方法与过程，折现率的选择和确定等情况。采用多种评估方法时，不仅要确保满足各种方法使用的条件要求和程序要求，还应当对各种评估方法取得的价值结论进行比较，分析可能存在的问题并做相应的调整，确定最终评估结果。
七是评估程序实施过程和情况。也即在评估报告中应说明资产评估程序实施过程中现场调查、收集整理评估资料、评定估算等主要内容。其中，应当重点描述评估方法的运用和逻辑推理计算过程，在资产评估过程中采用的各种信息、数据、经演算而推导出评估结果，这种思路与演算过程应符合公认的评估方法和计算模式，以使评估结果具有合理性和科学性；还要就评估方法中折现率、资本化率、价值比率、重置全价，成新率等重要参数的获取来源和形成过程等作出说明；对于评估结论，还要进行综合分析，当采用不同评估方法导致不同评估价值时，应就不同的评估结果所具有的含义，调整的理由和方法以及最终评估值的合理性进行说明。
八是评估假设。评估假设本质是评估条件的某种抽象，在具体的评估项目中应当科学合理的设定和使用评估假设，需要与资产评估目的及其对评估市场条件的宏观限定情况、评估对象自身的功能和在评估时点的适用方式与状态，产权变动后评估对象的可能用途及利用方式和利用效果等相联系和匹配。在资产评估过程中，应当合理的使用评估假设，并在资产评估报告中披露所使用的资产评估假设，以使评估结论建立在合理的基础上，并使报告结论能够被正确的理解和利用。在国际评估惯例中，评估假设包括前提、基本假设和具体假设、特别假设和非真实性假设等，在评估过程中应披露影响评估分析、判断和结论的前提、基本假设和具体假设，并说明其对评估结果的影响。其中，前提包含：是否持续经营等（此为对企业而言）；是否原地续用或异地续用等（此对单项资产）。基本假设通常包括对以下事项的假设：相关政治、法律、财政、经济等宏观情况；与评估对象经营活动相关的税收及企业法规；利率、汇率变化等事项。具体假设是指在评估中所采用的的具体的评估假设，如市场状况或趋势，单项资产的情况等；对评估分析找那个运用数据的完整性的假设；评估对象未来管理和业务运作战略方向；关联交易是否以公平交易为基础等。如果假设会对评估结果有重大影响，该假设为特别假设，资产评估专业人员应当单独考虑，并在评估过程中予以特别标明。如果假设是为了特定的评估项目而做出的与真实情况相反的假设，则该假设为非真实性假设，应在评估过程中予以特别说明。
九是评估结论。根据《资产评估执业准则——资产评估报告》的规定，资产评估报告应当以文字和数字的形式表述评估结论，并明确评估结论的使用有效期，评估结论通常是确定的数值，当然评估结论也可以是区间值或其他形式的专业意见，其中，引入区间值或其他形式的表达形式是考虑到评估行业不断发展的业务多元化需求。
十是特别事项的说明。特别事项是在已经确定评估结果的前提下，在评估过程中已发现可能影响评估结果，但非执业水平和能力所能评定估算的有关事项。资产评估报告中应当对特别事项进行说明，并重点提示关注。在实操层面经常出现的特别事项主要包括权属等主要资料不完整或存在瑕疵的情形（即评估中所发现评估对象产权存在的问题）；未决事项、法律纠纷等不确定因素（包括所有对评估结果产生重大影响的未决事项、法律纠纷，影响生产经营活动和财务状况的重大合同，重大诉讼等事项）；重要的利用专家工作及相关报告情况；重大事后事项（具体包括资产评估基准日之后出具评估报告发生前的重大事项，特别提示评估基准日的气候试行对评估结论的影响，说明发生评估基准日事后事项时，不能直接适用评估结论的事项）。
（三）评估报告附件
1、评估对象所涉及的主要权属证明材料
评估对象所涉及的主要权属证明材料包括：房屋产权证、无形资产权利（权属）证明、交通运输设备的行驶证及相关权属证明、重大机器设备的购置发票等。另外，如果涉及国有企业等特定资产评估项目，还应参考相关准则要求披露主要权属证明材料。
2、相关当事人的承诺函
在资产评估中，相关当事人的承诺是评估报告附件中不可缺少的一环，具体承诺的内容应包含如下内容：一是资产评估对应的经济行为符合国家规定；二是评估所涉及的财务会计报告及其他资料真实、准确、完整、合规，有重大事项应充分披露；三是提供的企业生产经营管理资料客观、真实、完整、合理；四是纳入资产评估范围的资产与经济行为涉及的资产范围一致、不重复、不遗漏；五是纳入资产评估范围的资产权属明确，出具的资产权属证明文件合法有效；六是纳入资产评估范围的资产在评估基准日至评估报告提交日期间发生的影响评估行为及结果的事项，披露及时且完整；七是提供的基础材料真实、准确且完整。
（四）评估明细表的制作
评估明细表可以根据相关准则要求和企业会计核算所设置的会计科目，综合评估方法特点进行编制：一是单项资产或资产组合评估，采用资产基础法进行企业价值评估，评估明细表包括被评估资产负债会计科目的评估明细表和各级汇总表；二是采用收益法进行的企业评估，可以根据收益法评估参数和盈利预测项目的构成等具体情况设计评估明细表的格式和内容；三是采用市场法进行企业价值评估，可以根据评估技术说明的详略程度决定是否单独编制符合市场法特点的评估明细表。在格式和要求上，也有明确的规定：
1、资产负债表会计科目的评估明细表格式和内容基本要求
一是表头应含有资产或负债类型（会计科目）名称、被评估单位、评估基准日、表号、金额单位、页码；二是表中应当含有资产负债的名称（明细）、经营业务或事项内容、技术参数、发生（购、建、创）日期，账面价值，评估价值，评估增减幅度等基本内容，必要时，在备注栏对技术参数或经营业务、事项情况进行注释；三是评估明细表应按照会计明细科目、一级科目逐级汇总，并编制资产负债表（方式）的评估汇总表一级人民币万元为金额单位的评估结果汇总表；四是会计计提的兼职准备在响应会计科目（资产负债类型）合计项下和相关科目汇总表中予以列示；五是评估结果汇总应当按照以下顺序和项目进行列示：流动资产、非流动资产、资产总计、流动负债、非流动负债、负债总计、净资产等类别和项目。
2、采用收益法中现金流量折现法进行企业价值评估的评估明细表
评估明细表应当包括的内容主要为：资产负债、利润调整表（如果有调整时）；二是现金流量测算表；三是营业收入预测表；四是营业成本预测表；五是营业税金及附加预测表；六是销售费用预测表；七是管理费用预测表；八是财务费用预测表；九是营运资金预测表；十是折旧摊销预测表；十一是资本性支出预测表；十二是折现率计算表；十三是溢余资产和非经营性资产分析表。收益法评估明细表表头应含有评估参数或预测项目名称、被评估单位、评估基准日、表号、金额单位等，此外，被评估单位为两家以上的，评估明细表应当按照被评估单位分别归集，自成体系。
链接：负险不彬·尽职调查报告·卍解系列