离婚时，如何认定房产是否属于夫妻共同财产，又应当如何分配？

根据我国婚姻法的规定，夫妻可以约定婚内财产的归属，也可以不约定婚内财产的归属。如若未约定婚内财产归属的，则根据我国婚姻法及司法解释的规定认定夫妻共同财产。

离婚时，如果约定了房产的归属，则根据合法有效的约定认定房产的归属。目前，我国现行有效的法律规定，夫妻财产约定，应当采用书面形式。北京市高级人民法院关于审理婚姻纠纷案件若干疑难问题的参考意见指出夫妻间无书面财产约定，但双方均认可或有证据足以表明存在房产归属约定合意的，应认定房产归属约定成立。

如果未约定夫妻房产归属，离婚时，则应当根据我国现行有效的法律法规及司法解释等来认定.房产的归属。

一、在父母出资买房的情形下，如何确定房产的归属？

结婚前，父母为夫妻双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。

结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。

那么，赠与如何界定呢？

婚后由一方父母出资为子女购买的房产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，该房产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的房产，产权登记在一方子女名下的，该房产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但另有约定的除外。

二、贷款买方，如何认定产权归属？

夫妻一方婚前签订房屋买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，房屋登记于首付款支付方名下的，离婚时该房屋由双方协议处理。不能达成协议的，人民法院可以判决该房屋归产权登记一方，尚未归还的贷款为房屋登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由房屋登记一方对另一方进行补偿。

三、婚姻存续期间，房改房产权如何认定？

婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。

（1)如果房改房已经登记在夫妻双方名下，可视作一方父母放弃对房改房中因自己参加房改以职级、年龄、工龄等抵扣所享受的福利而对于夫妻双方的赠与，可作为夫妻共同财产进行分割。

（2）如果登记于夫或妻一方名下，应参照《婚姻法解释（三）》第六条的规定，视为对子女一方的赠与，该房改房应认定为夫妻一方的个人财产，而非夫妻共同财产。

四、夫妻共同出资购买，房屋登记在未成年子女名下的房产如何认定？

夫妻双方共同出资购买房屋后，可能基于各种因素的考虑而将房屋产权登记在未成年子女名下，但这并不意味着该房屋的真实产权人即为未成年子女，离婚时应将该房屋认定为未成年子女的财产，由直接抚养未成年子女的一方暂时管理；如果夫妻双方真实意思并不是将房屋赠与未成年子女，离婚时通常应当将该房屋作为夫妻共同财产处理。

五、离婚时，拆迁安置房归属如何认定？

拆迁安置房指的是政府因土地开发、城市规划等需要进行拆迁，安置给被拆迁人居住使用的房屋。安置对象既有集体土地上的农户，又有国有土地上的居民。被拆迁人基于拆迁补偿协议而获取安置房或者补偿款。

因拆迁安置房产权利人关系、房产构成情况复杂，各地法院在个案的认定上各有不同，具体涉及到以下几种情况:

（1）婚前一方的个人财产，夫妻双方婚后对房屋进行过扩建或添附的，要分具体情况处理，该拆迁房屋扩建之前面积转换安置的面积或价款，归房屋所有人个人所有；而扩建或添附的面积或价款属于夫妻共同财产，认定为夫妻双方共同所有。如果原房屋所有人能举证说明用于扩建的价款是其个人财产的例外。

（2）婚前一方的个人财产，婚后双方对房屋没有添附行为，拆迁时也没有补偿差价，登记在一方名下的就是一方婚前个人财产，此种情况下获得的拆迁安置房只是婚前个人财产形式的一种转化，仍属于一方的个人财产。

（3）婚前一方的个人财产，婚后双方对房屋没有添附行为，但取得的拆迁安置房有补差价的情况，此时要根据补差价的欠款来源分情况判断：如果差价是用一方个人婚前财产补足的，且能够提供相应证据证明的，那该房屋仍然属于一方的个人财产；如果差价是用夫妻共同财产补足的，此时房产仍然属于一方个人所有，但是所补差价的数额部分及相对应的财产增值部分，应由产权登记一方对另一方进行适当补偿。

离婚诉讼的案件当事人只能是夫妻双方，因拆迁安置补偿协议涉及到家庭成员的利益，所有安置对象都对拆迁安置房或补偿款享有利益，此时涉及的不单单是夫妻双方的财产，还涉及到共同安置的其他家庭成员的居住权利。通常情况下，离婚案件中涉及到拆迁房屋处理的，只要关系到案外第三人的民事权利，法院会最大限度的进行调解，或就权属范围明确的夫妻共同财产部分先行作出处理，而对涉及其他共有人权利的拆迁房屋的处理，可告知当事人另案提起分家析产之诉，而后在离婚后财产分割之诉中，再对夫妻共同财产部分进行分割。

六、继承的一方父母的房产，权属如何认定？

根据我国继承法的规定，继承分为法定继承和遗嘱继承两种继承方式，继承所得财产是否是夫妻共同财产，可能因继承方式的不同而有不同的结论。一般来说，继承所得的财产一般为夫妻共同财产，在离婚时应该作为夫妻共同财产进行分割，但是遗嘱确定了只归夫或妻一方的财产，只能作为夫或妻的个人财产。

七、房屋分割时，房屋价值如何确定？

双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院通常按以下情形分别处理：

（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；

（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；

（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。

八、一方婚前买的房屋产生的增值或租金收入是否属于夫妻共同财产？

房屋增值和房屋租金与存款利息相比，是由市场的供求规律决定的，且与房屋本身的管理状况紧密相连。出租房应当履行租赁物的维修义务，应当保障租赁物的居住安全，其获得的租金往往需要投入更多的管理或劳务，故租金收益应当属于夫妻共同所有，其原因在于《婚姻法解释（三）》第五条规定一方个人财产婚后产生的自然增值归个人所有，如果属于主动增值，则应当认定为夫妻共同财产。

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