房子是租来的，但“生活”不是 | 长租公寓研究报告 / 开普饭

有人说，没找过房子的人生，是不完整的。虽然这句话可能有些绝对，但也从侧面凸显了“找房对于生活的意义”。前几日，教育部公布2018年全国普通高校毕业生人数，达到历史新高的820万人。随着青年群体迈出象牙塔，迈入社会，漂泊在外乡的学子们步入职场的同时，很期盼能有“家的感觉”。生活而不是生存，也成为很多在一线城市/新一线城市打拼者的温情期盼。

“天哪，我今天去看了个房，装修真的不怎么样。”

每隔一年，甚至一年不到，似乎就又到了“找房”的季节，这样的感叹大家一定也不陌生。甚至有人把找对象、找房子、找工作列为了人生三大“难题”。如何避免黑中介、虚假房源、与房东的信息不对称，这可能正是标准规范的B端长租市场能够带给他们的。

长租公寓为何而来？

一般来说，长租公寓指的是租期为一年，按月为单位支付房租，规范化标准化地对房源进行系统装修和家具家电配置的房屋租赁方式。其主要客群为20-35岁左右的单身青年，以满足该群体成家前住房需求。相较于短租民宿解决的是旅居需求，长租面临的是生活场景，市场容量更大，根据研究判断，长租公寓市场的总体市场规模大致在万亿元人民币。

目前长租公寓行业的经营模式从资本运作层面主要可划分为重资产和轻资产两类；从空间分布上可分为集中式和分散式。集中式大多以整栋楼为基本单位，分散式则以房间为基本单位，分散于城市不同区域。

长租公寓成为热点，背后存在多重驱动力。在政策利好和海量需求的双重驱动下，长租公寓成为房地产赛道的热点方向之一，创业公司、房地产中介、房地产开发商、酒店运营商等各类市场主体争相涌入。截至2018年3月22日，我国共有233家长租公寓相关企业成立。区域分布上，成立于上海的企业数量最多，共有49家；成立时间上，成立于2015年的最多，有64家；融资上，共有121家企业获得过融资，获投率达54.3%，一共获得126.8亿人民币的融资额。

数据来源：鲸准数据（原36氪创投助手）

截至2018年3月22日，按照历史融资额排序

长租公寓将往哪去？

作为多链条合作并进的重产业，租客、业主、长租公寓平台以及长租公寓服务商共同构成长租公寓行业的全生命周期。长租公寓的平台层包括针对多种垂直群体提供服务的泛人群长租公寓租赁平台，针对白领、蓝领、女性、海外公寓等不同特征群体或不同地域提供服务的垂直租赁平台，以及部分业务板块涉及长租公寓的综合租赁平台三类；服务层则包括金融、SaaS、装修、家居等细分领域服务提供商。

具有良好的融资能力、运营能力和优质的服务能力，是一家长租公寓企业的核心竞争要素。房源数量的多寡在某种程度上也是长租公寓企业的壁垒之一。同时，规模优势需结合有效的成本控制流程和精细化的运营管理，否则较高的空置率会削弱规模优势带来的竞争力。

未来品牌推广、运营效率和供应链管理将是长租公寓最核心竞争力；长租公寓将走向以资产托管为主的轻资产模式；租客社群将作为长租公寓未来的增值服务之一；长租公寓平台系统未来将更走向成熟；租约证券化将成为盘活存量资产的重要手段，未来需要从丰富除去股权投资之外的融资手段、加快政策制定和完善税收政策三个方面来让长租公寓产业更健康地发展。

总体来说，受制于诸多因素限制，各大企业普遍面临投入大、周期长、盈利途径单一等诸多问题，为有效降低开发运营风险，需从区位选址、产品打造、公共空间与服务、智能化管理等维度，建立企业长久的持续竞争力，才能在未来市场格局中立于不败之地。

同时，当一家企业基于自营的房源开始往平台级入口发展时，完善的产品线将带来更综合的规模效应；同理，平台级入口不断丰富产品线和增值服务，将有效增强自身壁垒。比如蘑菇租房从提供SaaS服务转向综合租赁平台，链家旗下的贝壳找房的上线等等，都佐证着这个行业在不断垂直细分的同时，各个玩家也在不断扩充玩法，以产生规模效应。同时这个新兴行业也需要更多的人才加入，来促使行业更健康稳健地发展。

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