心酸，苏州留给刚需的时间真的不多了
这几天看到中介这样一句朋友圈特别有意思，“买房无技巧，全凭买的早”！是呀，这句话放在刚需身上，再应景不过了。
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近十年来的苏州房价，呈现螺旋式上涨趋势，虽然2020年整体市场略有降温，但是真正价值高的楼盘，去化速度仍然很惊人。
而随着土拍接连不断，高价盘入市，各个板块的房价不断刷新之下，不少首次置业的买房人已经被逼得无路可退，刚需一族直呼压力倍增！
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我们后台的刚需购房者也一直在问，2021年刚需还有哪些机会可选？
今天这篇文章，我就来聊一聊2021年，刚需一族在苏州的生存之道。据统计，2021年苏州目前200万以内的楼盘约40个，多数分布在较偏远区域。
其中，也有5个纯新盘待上市。而类似于吴中太湖度假区、吴江运东的部分楼盘已经进入尾盘状态。
PART1
刚需，相对弹性需求而言，是指受房价因素影响较小，为满足城市基本居住需求而购房置业的群体。
刚需人群购房资金有限，买房时优先会考虑自我承受能力。
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综合来看，这类人群可以归纳为以下几个特征：
在贝壳研究院发表的《2020年城市刚需购房报告》一文中，苏州就和广州、南京、宁波、东莞等5城，组成了刚需第三梯队。
能明显看到，苏州靠着159万位于第十位，距离上一位的东莞差距小的可怜。
相比较北京、上海等城市，一点都不多，但是对于在苏州工作生活的年轻人的工资水平，还是非常吃力。
160万，按照商贷3成首付计算，想要在苏州购置一套房产，首先，你得凑足48万首付。
接下来，凑完首付，你需要面对的是每月至少5944元的月供。（注：月供5944元，是按照按揭30年、首套房基准利率上浮4.9%计算得出的数据。）
根据职友集数据显示，苏州目前的平均工资大概是7830元/月。可想而知，刚需买房真的一点也不容易。夫妻二人基本有一个人的工资要拿来还贷了。
当房价稳步上涨已成定局，这时候如何才能用有限的预算抢到性价比高的房子，就是一门学问了！
PART2
虽然现在苏州的刚需区域还有很多，吴中太湖度假区、胥口，相城黄埭等等，这些都是刚需最后的防线。
但是今年，随着上面部分楼盘已经尾盘在售、地价在节节攀升的情况之下。或许用不了多久，这些板块已经呈现“脱刚变改”的态势。
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吴中太湖度假区：8盘混战，最低145万/套
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目前板块内刚需楼盘较多，但有很多楼盘经过长时间去化之后，已经快要清盘。
而去年招商拍下的70号地块，成交楼面价9594元/㎡，陆续已经规划公示，接棒吴中太湖度假区。
吴中胥口：刚需盘扎堆，均价在2万/㎡左右
去年土拍的热门板块，胥口一定要提。加上旭辉两个老盘，板块在售楼盘瞬间来到6个之多。
但楼盘均价普遍在2万/㎡，单价并不低，对于部分刚需仍然是非常吃力。
吴江运东：凭借园区南，成为当下炙手可热的刚需阵地
从2019年运东的优异表现至今，早有无数开发商盯紧了这块宝地，其中不乏知名的大牌房企，例如旭辉、中建、中旅、绿地等。
后期的运东还有学校、商业等各类配套，未来的人气是不会缺的，但是板块不少楼盘离地铁站不近，公告交通出行不是特别便利。
运东现在新盘还是挺多的，下面我挑了几家，首付50万可以考虑的运东新盘。
PART3
很多人就问了：新房市场对刚需客如此残忍，那苏州二手房市场呢？
据中国房价行情网显示，苏州上个月二手房均价约为22052元/㎡，平均总价大约273万元，按照商贷最低3成首付计算，平均首付门槛约为81.9万元。
我们再来看看主城四区的二手房价情况，数据来源于中国房价行情网：
总结下来，苏州主城6区买100㎡房子的首付门槛分别是：
园区均价41762元/㎡，首付约125.2万；
高新区均价30139元/㎡，首付约90.4万；
姑苏区均价29354元/㎡，首付约88万；
吴中区均价23131元/㎡，首付约69.3万；
相城区均价21123元/㎡，首付约63.3万；
吴江区均价19129元/㎡，首付约57.3万；
注：由于上述是理想状态下的数据，所以跟主城区二手房平均首付其实是有差距的，仅供参考。
从这个数据上看，二手房对刚需客更要残忍许多。
同样以150万总价为一个临界点，刚需购房者若要购买一个稍大的舒适点的房产，只有吴江区域能略微满足要求，能够购买100㎡的房子。
不过，如果考虑到买其它区域的二手房，可以看看一些老小区，房龄在10年以上的，非学区的二手房价格会低不少！
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PART4
再回到最关键的问题：对于刚需客而言，现在是不是入手的最好时机？
我们可以关注两点：一是房价变化，二是土地市场！
房价方面，苏州的房价还在上涨。
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根据中国房价行情网数据，苏州上月新房均价15445元/㎡，虽然大环境依旧是以稳为主，但是苏州房价还是保持了小幅上涨。
地价方面：土地市场持续火爆！
2021年开年，苏州就已经迎来了多场土拍，花港会展中心、湖东恒力超高层等，更不用说2020年的土地市场。
还是那个很简单的道理：面粉都贵了，面包还会便宜吗？
但是，也有好消息。在土拍之后，房价上涨往往还有一个短暂的延缓期。
无论是自住还是投资，短暂的延缓期可堪称是购房最佳时期。苏州留给刚需的时间已经不多了…
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