【房企年报解析】⑧旭辉控股:销售规模增速放缓,合作占比高拖累营收规模

导读

旭辉凭借对财务精细化的管理,逐步构筑起规模、利润率、负债率财务“铁三角” 。在此支撑下,公司多年来得于均衡稳健的发展。2020年,公司销售规模小幅增长15%至2310亿元,销售金额超过百亿的城市达到6个,杭州、温州、北京等成为贡献大户,2021年公司销售目标2650亿元。受前期土地成本较高,及核心城市严格的限价政策影响,公司营业收入增加,但毛利率下降。报告期内,公司通过多元化手段拿地比重占51%,土地成本的降低有利于公司保持较高的盈利能力。稳健性方面,公司踩中一道“红线”,列为“黄档”房企。

01

销售

规模增速持续放缓,长三角持续发挥“粮仓”作用

2020年,旭辉实现合约销售金额2310亿元,同比增长15%,增速进一步放缓。2020年全年签约回款率92%,销售去化率达70%。

从历年情况来看,公司自2017年销售金额同比增幅达到高点至96%,在跨过千亿门槛后,增速持续下滑至报告期内的15%,该水平在同梯队房企而言增速并不高。公司2021年销售目标定为2650亿元,增速与2020年基本持平至14.7%。我们认为,自多年前公司提出“有质量的增长”时,销售规模和增速已不是公司发展的主要目标,从公司投资、营销、多元化的布局以及对财务指标的控制上可以看出,更多的是在执行“稳中取进”的发展策略。

数据来源:旭辉控股财报、同策研究院整理

从城市能级来看,报告期内,公司在一二线城市的合同销售金额贡献了总销金额的四分之三,其中二线城市是公司的主要战场。公司在一线、二线、三线城市合同销售金额分别为282.5亿元、1396.2亿元、513亿元占总销金额分别为15.4%、59%、25.6%。和去年同期相比,公司在二线城市和三线城市合同销售金额增加,一线城市合同销售金额小幅下降。

数据来源:旭辉控股财报、同策研究院整理

单城市看,2020年,旭辉销售金额前10城市中,杭州、温州、北京、合肥、重庆、苏州6个城市超过100亿元。另外,与去年同期相比,杭州、温州、合肥、长沙、天津、青岛等城市销售金额增幅均在24%以上。
数据来源:旭辉控股财报、同策研究院整理
从地域来看,长三角占比43%,环渤海、中西部和华南分别为24%、22%和11%。从区域公司的业绩完成情况来看,2020年,旭辉华东区域销售突破500亿,江苏、华北、山东区域销售超200亿,并在中国18个城市进入当地销售TOP10,充分反映旭辉区域深耕的能力。

数据来源:旭辉控股财报、同策研究院整理

2021年,旭辉预计新开盘项目超过69个,其中,单盘货值超10亿的纯新项目将超过46个,全年总可售货值超过4000亿,其中86%位于一二线及准二线城市,完成销售目标应无压力。

02

营收

净利润首过百亿,合作占比高拖累营收规模

截至2020年末,公司实现营业收入718亿元,同比增长27%。其中,物业销售收入为685.4亿元,物业管理及其他服务26.7亿元,物业投资5.9亿元,占比分别为95.5%、3.7%及0.8%。

数据来源:旭辉控股财报、同策研究院整理

在利润方面,报告期内,旭辉净利润首次突破百亿,达119亿,同比增长29%;归母核心净利润80亿,同比增长16%。过去三年,旭辉净利润、归母核心净利润复合增长率均为25%。此外,旭辉2020年调整后毛利率25.1%,归母核心净利润率11.2%,维持行业较高水平。但从2016-2019年情况来看,公司未调整毛利率均在25%以上,2017年达到27%高点,2020年降至21.4%,同期下降3.37个百分点。经调整后的毛利率也较去年同期下降4.6个百分点。这主要是公司在前期拿地成本与后期销售价格空间压缩所导致的,但随着2018年发力多元化拿地后,土地成本有所降低。在报告期内,公司51%的土地拓展是由多元化拿地过去的,其中销投比超过3倍,未来的利润空间和增长潜力可期。
此外,公司净资产收益率为24.25%,较去年同期增长1.17个百分点,主要是公司在2020年归母净利润增长所致。在毛利率下降的背景下,公司净资产收益率走高,体现出公司加大“经营杠杆”效果明显。但由于公司合作项目所占比例较高,虽然在销售规模上得到快速增长,但在营收和利润规模等指标方面受到拖累。

数据来源:旭辉控股财报、同策研究院整理

03

投资

多元化拿地占比至51%,土储货值过万亿

报告期内,旭辉总土地储备为5650万平方米,主要分布在长三角、环渤海、中西部及华南区域,分别占土储的30.3%、23.7%、36.5%、9.5%。从城市来看,土地储备最多的5个城市分别为长沙、重庆、武汉、太原及成都。

数据来源:旭辉控股财报、同策研究院整理

新增土储方面,2020年,旭辉新增土储总建筑面积1307万平方米,权益面积873.27万平方米。新增权益地价555亿,权益比60%。其中,90%新增可售货值位于上海、广州、厦门、苏州等一二线城市,预计高能级的土地储备将在2021年实现更高均价的销售。
分区域看,2020年,旭辉长三角区域新增权益土储254.7万平方米,权益地价224.4亿元;环渤海区域新增权益土储85.1万平方米,权益地价49.7亿元;中西部区域新增权益土储447.43万平方米,权益地价193亿元;华南区域新增权益土储85.79万平方米,权益地价87.46亿元。从新增土储的区域分布来看,公司继续稳健耕耘长三角“传统粮仓”,同时发力中西部区域,在贵阳、重庆、成都、乌鲁木齐等二线城市加大土地投资。并新进入宿迁、淮安、绍兴、哈尔滨、常德,进一步扩大版图。年内,新增土地成本为7001元/平方米,较去年增加1576元/平米,主要是本年度在二线城市所获土地增加,导致土地成本增加所致。

数据来源:旭辉控股财报、同策研究院整理

拿地方式来看,从2018年始,旭辉不断强化多元化拿地能力,多元化拿地占比从11%提升至2020年的51%,多元化拿地对降低拿地成本效果显著,2020年度多元化拿地心目平均销投比超过3倍。通过多元化手段获取的地块中,不乏成都、长沙、天津等优质城市。其中,旭辉通过一二级联动,在成都城南、城西连落两座TOD项目,总计容面积达106万平方米,总货值达148亿。同时,公司近年公司大力打造商业IP,通过商业勾地也成为公司目前多元化拿地的重要手段之一。
目前,旭辉总土储货值超过万亿,可满足未来三年持续增长需求。

04

负债

负债结构进一步优化,踩中一道“红线”

2020年末,旭辉总负债2956亿元,较去年同期增加15.7%,资产负债率为77.9%,较去年同期下降1.3个百分点。带息负债为1047亿元,同比增长1%。在报告期内,公司总负债增加,但带息负债微增,可反映出公司业绩增长更多的是依靠公司的内部经营杠杆,通过经营杠杆驱动业绩规模的增长。
报告期内,公司净负债率64%,较2019年末下降1.6个百分点;一年内到期的短债占比仅为18%,现金短债比2.7倍。同时,剔除预收款后资产负债率为72.5%,较2019年末下降2.3个百分点,属于“三道红线”中的“黄档”房企。

数据来源:旭辉控股财报、同策研究院整理

2020年,公司现金及现金等价物金额为510亿元,同比下降10.9%。加权平均融资成本5.4%,较2019年末下降0.6个百分点。新增融资成本仅为4.5%,境内境外均实现了融资的利率新低。2020年5月,旭辉发行2020年第一期公司债券31.2亿元,3+2年期的利率低至3.8%,创下了旭辉公司债发行历史利率新低。今年1月,旭辉成功发行4.19亿美元6.5年期优先票据,利率低至4.4%,创下旭辉境外融资最长年期和最低利率。此外,旭辉在绿色债券、境外银行贷款上也实现了突破。2020年7月,旭辉成功发行5亿美元5.25年期境外绿色债券,利率5.95%,这是旭辉首次发行境外绿色债。2020年旭辉获得境外银行贷款7亿美元,创下旭辉境外银行贷款历史最大规模。
债务结构方面,报告期内,公司短期债务为187亿元,同比下降24.4亿元。长期借贷为860亿元,同比增加35亿元,短债规模降低,长债规模增加,长短债比4.6倍,债务结构得到优化。同时,短期偿债能力进一步提升。从速动比率来看,从2016年至今,公司速动比率均保持着较优的表现,远超行业均值,短期偿债能力强,多年逐步构筑的财务“铁三角”,助力公司均衡稳健发展。

数据来源:旭辉控股财报、同策研究院整理

05

多元化

构建多元化与地产业务协同发展生态系统

从多元化的角度来看,公司目前多元化已覆盖物业管理、商业、长租公寓、健康、代建、EPC等业务。比较有代表性的物业管理业务,该业务应该说是旭辉前身的主要业务之一,在地产主业的支持下,永升物业在管面积不断增长,并于2018年12月在港成功上市,打开了旭辉对接资本市场的又一渠道。目前公司在管面积突破1亿平方米,收入、毛利、归母净利润等关键指标同比增幅均超过60%。

数据来源:旭辉控股财报、同策研究院整理

另外,旭辉商业也是旭辉多元化业务的重要组成部分,目前已储备商业综合体30余座,总建筑面积超过237万平方米,其中在一线城市布局超70万平方米,未来三年预计将实现每年50%的租金收入增长。而多元化IP的打造,可提升公司产业勾地的能力,助力公司投资拓展。
同策研究院认为,公司多元化业务除了与地产主业有战略协同性外,多为轻资产业务,对资金要求不高,但行业前景可期,且受资本市场青睐。从长期来看,公司多元化业务有利于平抑地产业务盈利能力降低的趋势。同时,当多元化业务发展至一定规模时可分拆上市,将公司价值在资本市场进行兑现,扩大融资渠道,整体形成地产主业和多元化业务相辅相成的生态系统。

本篇作者 肖云祥

同济大学工商管理硕士

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