周二市场说 | 2016豪宅销售出现井喷，十多城市正式迈入豪宅元年

豪宅风险没有想象中那么高，我认为当前顶级豪宅价格泡沫还是可控的。

2016年是房地产销售大年，而豪宅销售也出现了前所未有的井喷。前三季度18个重点城市千万豪宅成交套数达到2.25万套，较去年同期增长88%，单价5万元以上豪宅成交3.91万套，同比增长145%。而分布的格局也从原先以北、上、深成交为主，变成今年的“遍地开花”，很多城市成交套数同比均有几倍增长。因此，可以说2016年多数城市正式迈入了豪宅年。

（注：豪宅以总价1000万以上，单价5万元/平方米作为判断依据。）

通过前三季度重点城市的豪宅成交数据来看，有以下四个特征：

• 第一，上海、北京、深圳仍然是中国豪宅最主要的聚集地。北、上、深前三季度千万以上豪宅共成交17184套，占到18个城市总成交的76%；而单价5万元以上豪宅共计成交36473套，占比高达93%。其中上海千万豪宅总量遥遥领先，深圳则是成交中豪宅所占比例更大。整体来说，中国豪宅格局仍是集中在少数经济发达的城市，这基本和全球其他国家的情况相一致。

• 第二，部分二线城市异军突起，大有赶超广州、杭州、厦门等“老牌”豪宅城市的势头。在千万以上豪宅成交中，南京、天津、苏州成交均已超过厦门，且有追赶广州、杭州之势。而南京、苏州、厦门恰恰也是今年市场最火爆的城市之一。还有一部分城市豪宅市场也出现井喷式的增长，像济南、郑州、合肥虽然千万以上豪宅成交仅有100多套，但和2015年相比都有5-7倍的增长，豪宅市场颇有些“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”的景象。

• 第三，总价1千万以上豪宅比单价5万元以上成交更为活跃。除北、上、深以外，热点城市千万以上豪宅共成交4966套，几乎是单价5万元以上豪宅成交的2倍。尤其东莞，前三季度未有单价5万元以上豪宅成交，而千万以上豪宅则成交355套。而武汉、郑州、佛山千万豪宅与单价5万元差距均在10倍以上。总体来看，千万豪宅数量增长要快于单价5万元以上。当然，在我看来，二线城市中单价5万元以上的豪宅市场应当谨慎对待，虽然有千万以上的消费，但从目前情况来看，单价5万元豪宅的消费支撑仍有一定压力。

• 第四，虽然今年市场火爆、房价飙升，但真正来看单价10万以上的顶级豪宅仍主要集中在北京、上海、深圳。北、上、深前三季度顶级豪宅成交共计2836套，而剩下的城市顶级豪宅成交不到60套，相差了近47倍。部分城市顶级豪宅成交较去年同期增长较大，深圳较2015年同期增长7倍，上海也增长3.5倍。另外，很多顶级豪宅项目成交量均有明显放大，例如上海的绿地海珀黄浦，前三季度共成交179套。值得注意的是，前三季度顶级豪宅最高平均售价为19.86万元/平方米，项目的成交均价还没有突破20万元/平方米。

从目前的成交情况来看，中国豪宅市场仍是局部性的，主要集中在北京、上海、深圳。而价格上，豪宅价格虽然远超一般均价，但其中顶级豪宅价格上升幅度并不大，远不及大家想象中那么快，风险也没有想象中那么高，我认为当前顶级豪宅价格泡沫还是可控的！