周三企业说丨选择做商业地产，哪些房企真能玩得转？
在过去三年中，虽然诸家房企仍在强调住宅开发，并以高周转、规模化的住宅运营为主。但与此同时，商业地产也已在不知不觉中成为了诸多房企的战略选择。其中除了一些商业老兵，如万达、华润、中粮等之外，像万科、龙湖、新城如今也将商业地产当成了重要的战略方向。
此外特别是一些互联网企业在近一两年在商业上的进入，也让房地产开发企业对于商业地产开始了重新的认识。如2017年11月，阿里巴巴就以224亿港币入股大润发母公司高鑫零售，2018年2月又分别以47亿入股万达电影7.66%股份、55亿战投居然之家15%股份。而腾讯则于2018年1月联合苏宁、京东、融创以340亿收购万达商业退市时14%股份；此后又联合永辉超市与家乐福达成股权投资意向，进一步开发其社交平台上的零售服务。有了这些“BAT”（中国互联网公司三巨头）的加入，商业地产的价值也发生了全新的改变。在新的挑战与机遇下，目前在商业地产方面重兵投入的房企可以大致分为以下四种类型。
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商住并重，商业老兵厚积薄发
华润、中粮、龙湖等企业作为商业老兵，原本商业地产就已占到了一个非常重要的比重。随着战略推进，其商业实力也在不断加强中。以大悦城为例，2017年大悦城加快了商业布局，于北京、重庆、西安、青岛共获取四个项目，截至年底已拥有14个大悦城项目。2017年大悦城的租金收入达到了人民币约23.36亿元，同比增长11%。2018年大悦城地产计划新增3到4个大悦城城市综合体项目，重点关注北京、上海、广州、深圳、南京、青岛等城市；以及1到2个大悦春风里项目，重点关注武汉、青岛等城市。2018年3月底，中粮地产还公布了重组预案，拟147.56亿入主大悦城地产，从而形成住宅、商业地产一体化的全业态地产业务布局。除大悦城外，华润、龙湖、中海也都提出了自己的商业发展目标，其中中海计划2020年的商业物业总收入将突破港币50亿元，并在2023年实现年收入港币100亿元的目标。除了传统商业，许多房企在长租公寓领域也有更多的探索。如华润于2017年11月就正式对外宣布全面拓展长租公寓业务。而龙湖在业绩会上则提出到2020年，长租公寓的业务收入将超30亿元，预计租金占比将达30%。
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从无至有，依靠收购实力大增
除华润、龙湖外，如万科、富力、融创这类企业则通过收并购及整合，几乎在一夜之间大幅提升了自己的商业实力。以万科为例，早在2016年8月万科就确认收购了印力集团96.55%股份，总代价128.7亿元，并将原有商业资源整合到印力中，从而将印力打造成为万科旗下统一的零售商业平台。2018年1月5日印力再次联合万科及Triwater，三方以83.65亿元联合收购凯德集团在中国国内的20家购物中心。收购后，印力于全国持有或管理的商业项目数量将达120家，管理面积约1000万平方米，管理资产规模约800多亿，成功布局中国58个城市。而万科印力不仅在短期内获得了大量的优质商业项目，更进一步拓展了其城市布局。事实上不仅是商业地产，万科在其他重要的业务中也采用了收购再整合这样的一个模式。如物流地产中，万科就于2017年7月出资约170亿元收购普洛斯21.4%的股权。通过将原有运营团队、原有资源与收购资源的全面对接，万科得以在短时间内提升各板块实力，从而早日实现万亿大万科的战略规划。
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白手起家，灵活运作快速扩张
还有一类企业如新城商业则是从白手起家，以原来做住宅的思维——“高周转”的方式迅速做大。截止2017年底，新城商业已拥有开业商业项目共23个，其中有一半的项目为17年开业。此外新城开业项目的商业建筑面积达到了227万平方米，同比大幅增长了105%；商业可出租面积为143万平方米，同比增长134%。早期新城为了解决商业地产的资金问题，通过以售养租及资产证券化的方式来促进其商业发展。例如在项目期初期先建造可销售住宅和商业，在销售额达到购物中心建造成本80%的标准之后，才开始动工建造自持购物中心部分。此外新城也积极尝试通过商业地产的资产证券化，从而缩短投资回报周期，提升资金使用效率，实现轻资产的经营模式。如上海青浦吾悦广场REITs的成功发行，就为新城盘活资产解决资金问题打开了一个很好的窗口。在全年业绩会上新城表示，2018年新城还将新开18个吾悦广场，至年底已开业数量将达到41个，并力争将租金收入翻番至20亿元。预计未来几年内新城的商业仍将处于加速扩张状态。
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代替住宅，商业成为主导业务
最后还有一类企业如SOHO、新世界、合生创展则是在住宅业务萎缩的情况下，对其商业地产方面提出更高的目标和要求。如新世界作为外资企业，在住宅领域并不占优势，但由于在商业方面原先占用的资源较为优势，运营得也较为不错，从而提高了其整体商业竞争能力。2018年财年中期，新世界国内租金收入已达5.22亿港元，上升13.2%。未来，新世界计划2020年将在租赁方面能与住宅开发方面达到平衡点，各自占比50%左右。在规模上则会开发23个K11项目，于2023年布局9个国内城市。
除新世界，SOHO与合生创展也同样如此。近几年SOHO已逐步退出了住宅开发销售，不再做新增投资。但在原有的商业项目上则不断提升，如推出了3Q联合办公模式。2017年SOHO中国在北京、上海、杭州、深圳等26个城市已拥有26个3Q中心，合约26000个工位。2018年SOHO计划将在去年的基础上实现翻番，预计达到4到5万个工位。此外合生创展在住宅业务上不进而退，但在商业地产上却出人意外地提出了全新的要求。其计划未来3到5年开业30个项目，其中包括城市综合体及购物中心12到15个，未来5年商业项目收入计划达到100亿元。从他的目标上来看，可以看出合生创展在商业储备上占有了太多的好资源。
总体来看，商业地产在经历了互联网的冲击后，从一开始的风雨飘摇、摇摇欲坠到涅槃重生、快速崛起，其自身的价值也已发生了天翻地覆的变化，但与此同时真正能够在商业竞争中脱颖而出的房企还仍只是极少数。
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