一直以来，房价与政策的关系都颇为密切。随着2018年11月长三角区域一体化在进博会期间正式上升为国家战略，“长三角示范区获批将对楼市产生大利好”的消息就源源不断，为此我们特意找出了青浦、吴江以及嘉善三地的房地产市场数据一探究竟。
长三角生态绿色一体化示范区包括上海市青浦区、苏州市吴江区、嘉兴市嘉善县，近年来，上海市青浦区房地产市场可谓一波三折，供应、成交高低起伏。具体而言，2016年青浦区市场异常火热，多项目出现抢购潮，全年成交量高达150万平方米，创历史新高。然而这一好成绩却在2017年上海预售证审批异常严苛的环境下，整个区域供应近乎腰斩，成交量同比跌幅超-40%。2018年，青浦没有等来市场转暖，上海预售证的审批依旧持续了2017年的严苛态势，整个房地产市场转冷，远郊刚需盘去化普遍不畅。受此影响，青浦区市场持续低迷，成交量进一步回落。这一困境，直至2019年，青浦区预售证审批似开始出现了放松的迹象。从供应来看，2019年前10月累计供应101万平方米，同比增长77%。在供应明显放量的作用下，4月份青浦区市场出现短暂的“小阳春”行情，成交量有所回升。然而，到了6月份市场再陷低迷，“金九银十”更是集体爽约，成交量持续低位运行。在这其中，徐泾板块受大虹桥辐射的影响成为了青浦区最热门的板块，成交量、价皆稳居全区榜首。2019年10月，徐泾板块新开盘项目去化表现上佳，万科天空之城、招商虹桥公馆两盘加推，去化率都在80%左右。朱家角板块仅上实海上湾单盘加推，去化率也能达到60%以上。
2016年，苏州作为二线“四小龙”全面崛起，吴江市场显著升温，全年成交量多达378万平方米，创近年来新高。但进入2017年，在调控政策打压下，苏州市场逐渐回归理性。而受限价政策影响，高性价比楼盘持续热销，高价盘去化压力凸显。受此影响，吴江区同步回归理性，供求关系发生逆转，全年成交量同比下降26%。2018年，苏州市场依旧延续分化格局，低价盘迅速出清，高价盘销售仍不景气。作为全市的价格洼地，吴江区市场企稳回升，高性价比的限价盘迅速跑量，太湖新城、城南等板块成交异常活跃。随后，吴江区成为了苏州主力供销区域，也是全市价格洼地，可吸引全市客户，特别是投资客以及园区外溢客群。2019年3月份，苏州市场显著升温，吴江区市场也迅速转暖，成交量升至高位。不过，在苏州连番升级调控之后，吴江区市场明显降温，10月份成交量创年内第二低点。因购房门槛抬高，投资性需求被有效抑制，多数项目出现蓄客不足的情况，新开盘项目平均去化率由高峰期的94%降至现阶段的70%。值得一提的是，在“7.24”新政之后，吴江区核心片区以及乡镇板块市场出现了两极分化的格局。在这其中，核心片区依旧保持较高市场热度，城南、运东以及太湖新城板块成交活跃，新开盘项目都能在短期内去化完毕，2019年1-10月累计成交量皆超60万平方米，排名位居市场前列。其中，主城外溢客户置业首选运东、城南板块，售价1.7-2万/平方米刚需盘更受市场欢迎；太湖新城潜在供应量较大，朗诗、中旅、城投、交投等品牌房企项目扎堆待售，长期来看还是存在一定的去化压力。与此同时，乡镇板块主力置业群体还是本地地缘性客户，在调控政策不断加码的作用下，市场观望情绪再起，且有加剧的趋势。震泽、平望等乡镇板块成交明显放缓，新开盘项目平均去化率皆不足40%，震泽更是低至22%。其中，汾湖、盛泽板块在售项目明显偏多，库存积压相较严重。
2016年，嘉善房地产市场迎来成交高峰期，全年累计成交183万方，刷新历史新高。2017年受调控政策影响，成交量有所回落，但市场热度不减，随着地王盘陆续入市销售，带动部分板块房价快速上涨。2018年上半年，嘉善启动渠道分销与本地自销相结合，环沪投资客相继入市，房地产市场明显升温。不过，下半年市场转冷，市场供求压力加剧，在售项目去化普遍困难，打折降价现象频现。主要原因在于本地需求逐渐被透支，外部导客难度加大，投资盘成交明显放缓。
2019年初，受制于环沪投资客退潮，嘉善市场跌入谷底。不过，受惠于长三角一体化规划落地预期，3月份嘉善市场又开始出现“小阳春”行情，本地刚需客大量进场，致使成交量企稳回升。6月份，嘉善市场遇冷，市场观望情绪浓重，成交量明显回落。因嘉善网签备案数据延迟1-2个月，4月份备案量开始步入上行通道，并于7月份创年内新高。8月份备案量大幅回落，环比下降43%。9月份备案量继续走低，环比再降11%，市场下行压力加剧。区别于其他三四线城市改善性需求大行其道，嘉善市场主打环沪投资以及本地刚需，产品定位扁平化，低总价的小户型产品更易去化，中高端改善性产品成交占比偏低。在这其中，华夏幸福、旭辉深耕优势显著，市场占有率稳居市场前列。然而随着成交明显放缓，嘉善在售项目营销动作也变得频繁了起来：其一，多盘不再强制性捆绑车位，部分项目更是全款送车位，以期调降置业门槛，加快项目成交去化。其二，渠道营销常态化，中介带客能力强，转化率颇高，热销项目渠道客户成交占比能达到40%，部分热销盘更是多达55%。
对于嘉善来说，罗星是当下最热门的板块，未来主要重点在承接上海转移人口之上，其成交量、价明显高于其他板块，9月新开盘项目去化率基本能达到80%左右。然而受产业结构、交通条件等多方面因素制约，嘉善的姚庄、陶庄、天凝等板块市场持续转冷。其中，天凝板块发展较为初级，人口导入困难，9月新开盘项目去化率不足30%。姚庄板块更是库存重灾区，2017、2018年密集出让的地块陆续入市销售，但由于总价偏高，成交去化并不理想，库存去化压力不容乐观。
从目前来看，我们认为短期内，吴江区房地产市场依旧供不应求，青浦区、嘉善县供应相较充足。尤其是青浦区，2019年明显加大供地力度，楼市供应量有望进一步提升。随着长三角示范区获批，释放巨大的改革制度红利，青浦、吴江和嘉善三地房地产市场犹存较大的向上动力。中期还要看产业引进、人口导入等实际落地情况，房地产市场将进入相当长时间的平稳期。过程中还要关注供应、需求、政策等多方面因素，包括示范区内的购房政策，这些对未来长三角示范区房地产市场都将起到非常重要、非常关键的影响。长期来看，类比于京津冀协同发展、粤港澳大湾区等，我们更为看好长三角一体化，长三角城市群房地产市场前景值得长期看好，究其原因不外乎以下三点：其一，长三角一体化政策的推进速度快。据悉，目前长三角一体化政策制定速度是非常快的，通过长三角示范区落地实验之后，将在整个长三角城市群进一步推进。相较于京津冀协同发展、粤港澳大湾区等，我相信长三角一体化政策实际落地进度将会更快一些。其二，长三角城市群人口规模优势显著，常住人口仅次于中原城市群，乃是常住人口第二大城市群，人口虹吸效应显著。并且，产业经济发展势头强劲，创造了全国近20%的GDP。27个中心区城市产业经济均衡化发展，城镇居民收入大幅领先，市场购买力着实强劲。其三，长三角城市群房地产市场呈单核（上海）与多核（杭州、南京、苏州、合肥、宁波）共同驱动的市场格局，核心城市与周边卫星城市共同构建相辅相成的都市圈，产业经济协同发展，人口双向流动，核心城市购房需求更是多向外溢。
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