希腊的农业用地,每公顷多少钱?
对土地的热爱,植根在华人的血液里。很多移民来到希腊定居的华人,都有过在希腊购买土地的想法(计划)。在希腊,房地产市场是比较活跃的,所以每一套房子都有其市场价,但希腊的土地市场并不活跃,所以很难搞清楚某一块土地的市场价。
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鉴于未来会有更多华人在希腊购买农田,我今天想试着分析一下如何对希腊的农业用地进行定价、估价,欢迎专业人士勘误、赐教:
一、2018年,希腊农业用地总面积为322.168万公顷,约占希腊国土的25%。
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二、希腊每年在使用中的农业用地约为287万公顷。在希腊322.168万公顷的农业用地中,耕种类农作物种植面积为171.956万公顷,占希腊农业用地的53.4%;蔬菜种植面积为6.189万公顷,占比是1.9%;果树种植面积为108.51万公顷,占比是33.7%;休耕面积为35.113万公顷,占比是11.0%。
1、希腊24.59%的农业用地被用来种植橄榄;
2、23.99%被用来种植小麦、玉米等谷类作物;
3、14.95%被用来种植牧草;
4、12.23%被用来种植烟草、棉花等经济作物;
5、11.00%处于休耕状态;
6、7.04%被用来种植葡萄、橙子、苹果等果树。
霍庆川,公众号:我们在希腊希腊的农田里,种植了什么?
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三、我们假设希腊农民的土地都是租来的,我们可以根据希腊种植业的总产值,乘以一个租金比例,来估算希腊每公顷土地的租金:
2018年,希腊农业总产值为109.42亿欧元,其中种植业总产值为75.68亿欧元、养殖业总产值为25.24亿欧元;2018年,希腊农业对希腊GDP的贡献值是53.86亿欧元,占希腊GDP的2.7%,比例很小。 霍庆川,公众号:我们在希腊希腊农业、农民、农村概述
1、按照20%的租金比例来计算,希腊土地的总租金等于75.68亿欧元*20%=15.136亿欧元,除以287万公顷的每年常用农业土地面积,每公顷农业用地的“租金”为527欧元,折合每亩35欧元,相当于280元人民币。
2、按照30%的租金比例来计算,希腊每公顷农业用地的“租金”为790欧元,折合每亩53欧元,相当于420元人民币。
3、按照40%的租金比例来计算,希腊每公顷农业用地的“租金”为1054欧元,折合每亩70欧元,相当于560元人民币。
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四、结合国内外土地租金价格和租金比例来看,我个人认为20%-30%的比例是比较合理的,所以我暂且用25%的租金比例来进行估算——希腊每公顷农业用地的平均租金为660欧元,折合每亩44欧元,相当于350元人民币。
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五、估算出希腊农业用地的租金价格,我们可以再按照不同的租金收益率来估算希腊农业用地的市场价格(不等于交易价格):
1、按照2.0%的租金收益率来计算,希腊每公顷农业用地的价格是33000欧元;
2、按照2.5%的租金收益率来计算,希腊每公顷农业用地的价格是26400欧元;
3、按照3.0%的租金收益率来计算,希腊每公顷农业用地的价格是22000欧元;
4、按照4.0%的租金收益率来计算,希腊每公顷农业用地的价格是16500欧元。
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六、基于收益性、流动性和安全性考虑,我认为农业用地的收益率应该介于国债和房产之间。结合希腊房产出租收益率和美国10年期国债收益率来看,我觉得希腊土地出租收益率按照2.50%来计算是比较合理的——希腊每公顷农业用地的平均价格为26400欧元。
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七、希腊是一个山地面积占国土面积超过80%的多山国家,平坦的农业用地并不多;希腊是一个典型的地中海气候国家,夏季炎热少雨,土地能否得到灌溉是非常关键的因素——2018年,希腊可以灌溉的农业用地面积为122.787万公顷,占希腊农业用地的38.11%。估算希腊农业用地的价格,应该特别考虑土地的平坦与否和可灌溉与否:
1、平坦+可灌溉,溢价100%,相当于每公顷52800欧元,折合每亩3520欧元;
2、平坦+不可灌溉,溢价50%,相当于每公顷39600欧元,折合每亩2640欧元;
3、不平坦+不可灌溉,折价40%,相当于每公顷15800欧元,折合每亩1053欧元。
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八、影响农业用地价格的另一个关键因素就是位置。同样的一公顷可以灌溉的平坦耕地,如果位于希腊和土耳其的边境地区,市场价可能会低于3万欧元;如果位于雅典所在的阿提卡大区,市场价有可能会达到七八万欧元。
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九、如果你打算在希腊购买某一块农业用地,你可以先问问租金是多少;也可以询问一下附近相似土地的租金情况,根据租金和收益率计算出一个合理的价格范围。
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