徐辉：面向未来的智能城市规划建设到底是什么样的？

精彩回顾

2018年10月20-21日，由博志成股份主办、中国建设报战略支持、全国智标委指导的2018“智慧+泛地产”产业生态峰会在北京隆重召开。与会的150余位房地产企业董事长、总经理以及企业高管团队莅临现场。本次峰会上，十八位演讲嘉宾围绕“智慧+泛地产”进行了精彩而专业的演讲，对最新政策解读及趋势展望、战略路径及典型案例、行业政策及产业发展等业界焦点进行了交流和探讨。

本次峰会上，中国城市规划设计研究院学术信息中心副主任徐辉围绕《面向未来的智能城市规划建设》的主题展开精彩演讲。

中国城市规划设计研究院学术信息中心副主任  徐 辉

以下是节选于峰会演讲内容：

首先感谢博志成和中国建设报邀请我来这里做一个分享发言。

今天我的主题是“面向未来城市的智能规划”，未来整个城市的发展，还有整个业态的发展都处于转型和调整的时期，做规划要展望未来，一个城市的发展对于我们的各个行业，，包括房地产行业都是有很多重要的路径影响，所以我们谈一谈未来城市，还有像雄安大致的发展设想。回过头来再看，通过规划如何调控城市，为我们更美好的生活，还有更好的发展提供一种业态的服务。

第一，未来是不断加速的过程

我简单总结三个因素，这三个因素是对现在和未来一段时间内整个城市的发展和产业业态的调整有很大的影响。

一、是当前的互联网经济推动了新商品经济体系的建立。中国过去更多的是通过制造业来推动和全球的产业网络整合，但是现在中国通过互联网经济体系，在引领或者重构和全球的经济体系关系，特别是和美国的关系，中美之间的平衡博弈也随着中国经济的崛起，发生了很重大的变化。2017年中国独角兽和全球独角兽的比例变化，中国已经占到全球30%独角兽的数量，同时市值超过40%，和美国是旗鼓相当的比重。我们认为，独角兽是代表未来一个国家经济体很核心发动机。我们把握住了独角兽发展的方向，他所引领的业态就意味着整个城市经济、社会的直接方向。

二、科技创新发明比任何时代更快，推动生产、生活变革。国内的包括人工智能很热门，包括共享单车、无现金支付、高铁，它都是改变生产、生活、消费的路径。再往前看一步，以美国为首的很多新的科技，在未来十年、二十年产生的影响，再反过头来也会对我们的城市产生很大的影响。

三、当前处于数据爆发式增长前夜。现在大数据很火，但是很多研究也表明一个趋势，现在只是处于大数据发展的前期，还没有真正程度一个推动经济核心的力量。有研究机构做的预测，包括麦肯锡还有一些企业研究所发现，从2020年开始，到2035年，才真正是我们所说的大数据和生产体系融合的阶段，在这个时期，它的数据量的增长曲线是一个很陡的曲线，人类发展永远是这样一个从水分到很陡的态势，就意味着一定是进入到了一个真正地转型节点。

第二，城市空间发展动力的变化

一、生产方式的变革对城市空间的直接影响。过去30年中国更多的是通过制造业、工厂车间、大规模的商品贸易、重资产的管理方式，还有公司模式，来推动生产组织。但是现在更加灵活的产业链配置体系，个性化的产品服务，轻资产管理的方案，平台式的就业模式，已经显而易见影响到我们的产业结构。对于一个城市的空间的调整，有几个关键的点，第一分布式的生产空间，全球资源配置的力量是我们每个城市的新的增长模式；所有企业为了注重科技的引领，一定注重创新研发部门和城市的区位选择。由此我们得到一个结论，未来城市的创新单元比以往更加重要，过去可能是以园区拉动城市的模式，未来一定是真正具有创新引领的各类新型创新单元来引领城市真正地经济发展。

二、对于生活方式的改革，过去是我们的生产时间占据了更多生活时间，原来是满足更多的人们的基本需求，提供更基本的购物、休闲的基本服务。未来，它逐步是一种更加灵活自主的生活时间，有更多的选择，尽可能满足多样化的服务需求，还有我们所说的虚拟的经济和实体经济之间相结合的生活方式。我和很多合作方打交道，发现他们很多工作的地点可以选择在全国各地，或者全球各地，但是他们提供的服务或享受的生活质量已经远远超出的我们现在传统行业所体现的价值。乡村，的确已经成为新的经济增长点。

回过头来看整个空间的变化，未来以交往、休闲、娱乐为主的空间比重将会得到很大的提升；对于多元化的服务业的发展，城市的数字化场景空间增值价值比以往更加突出。回到城市的空间，未来，对于我们这样的一个城市发展，创新社区是吸引人、业态、资本的核心所在。所以未来城市的发展不管从创新的单元还是创新的社区，都有一个很大的调整，意味着我们整个城市内部的产业结构，也包括房地产的投资、运营模式也应该做相应的调整。

在这样一个模式下，适应于未来科技和大数据真正发展的趋势，我们会重构全球的网络体系。现在可以看到，有些资本不一定向核心的城市北上广这样的区域聚集，通过海量的数据，已经发现了很多中国独特的城市在不断的连接全球的各种城市的网络。

第三，如何定义未来城市？

从三个维度来探索，第一谷歌对未来城市的定义，通过AI、人工智能对生产、生活方式的真正改变，用叠加了数据资产的空间和人的多元化需求的城市发展，实现真正地业态转变。包括以人为中心的设计和尖端技术的结合，更高效的交通技术，装备式的住宅模式，还有一系列和数据化相结合的产业体系。客户端供应链之间的无缝衔接，原来我们说中间有一个中间的供应商提供服务需求，但是未来数字经济是一站式的，把所有居民的需求一站关联到供应的空间。我们现在正在和阿里巴巴探索未来城市实验室，也是在杭州和雄安试验，这样一种新的转变发展。

一、科技展望

二、未来产业，万科已经在深圳率先提到AI智能的产业生态园区。

三、未来城市的空间分配及空间组织，2030年左右，人类和机器数量的比重将会达到1：1.5，有一个人会有1.5个智能机器人为人类提供相关的服务，由此划分了人类活动空间，纯机器活动的空间，还有人机交互的空间占机比的关系，这样一个比例关系意味着未来对于相关的物质实体空间、虚拟空间的服务、供应之间的比例调整。现在我们可以说提供一个办公场所是最主要的生产供给，未来不是这样，未来是通过一种创新网络的服务，平台式服务的供给模式，实现了更多元的价值增值。比如我是一个规划师，不一定服务一个设计机构，可以同时服务于全球的，只要对个人规划设计有所价值提升的机构。这就是相关的空间分配转变。

高度混合、自然与紧凑的社区邻里，这也是谷歌所提倡的，把现在传统上的功能分区向高维度、高强度的功能混合变成新兴的业态。这样的业态在深圳、杭州很多房地产企业、互联网企业做大量这样的常识，是未来真正的产业转型核心方向。

四、未来城市单元高强度的功能复合创新社区

五、无处不在的智慧化界面，推动公共空间的智慧界面。

六、未来城市空间要素的管理，除了空间、设施的供给，增加了数字维度这样一种新的管理模式。

对于未来的城市，可感知的部分皆可计算、可调控，城市、社区、建筑融为一体的智能化协调管理模式。

面向未来的城市管理，以数据基础设施为基础，以数据资产管理为核心，加强规划多维协同的发展管理模式。

关于现代城市和未来城市的区别。现代城市更多的是商品的，流程性的，空间生产的经济理论，就是现在所有的企业所追寻的法则。但是未来不是，在AI的应用界面下，商品的供给、城市空间的供给，包括经济理论的供给，还有整个人的交往空间的转变都是显而易见的，它是一种全新的生产生活的业态模式，只有适应于这种业态的调整，我们的企业才能找到核心的战略发展方向，我们的城市才会逐步走向未来城市的路径。

关于雄安，我们的数字经济已经占到城市地区生产总值很高的比重，说到底就是用更多的虚拟经济来推动实体经济的发展。

雄安是唯一一个不是以房地产为主导的城市，预示着未来中国整个经济实体的真正调整的方向。这是数字城市相关的工作，包括智能基础设施的建设，全域智能化环境，数字资产管理环境，是雄安新区新的经济增长重点。要建立一个数字化的智慧城市标杆，核心就是一个开放的平台系统，包括统一架构、统一标准、流程，智慧中枢管理等等这样一系列的转变，包括通过数字化的链接向个人包括全球网络的衔接，内生式的把物质空间、人、经济、土地等空间一体化的管理。

现在我们在做这样一个尝试，把所有的经济活动、人的活动，还有政府的管理都整合在这样一个业务系统里面，要建立起城市以功能区为核心，智慧单元细胞、社区两个层面的应用体系，实现全生命周期的统一管理，未来在雄安我们会实现60多项智慧化的管理应用，同时可以使人的生活质量提高10%到3%。

应对这样一些转变，从政府角度和规划角度，也有相关的应对。现在反思当前对于一个城市发展的不足，就是一个决策者或者一个企业的主体，它不可能对于全局的变化产生核心的判断。但是未来，随着我们这样一个智慧城市和一体化的数字城市的建设，我们的规划决策是全局性的。2017年，在上海召开的《世界城市规划人工智能宣言》里提到，如何把人工智能、智慧的智能技术运用到政府的决策、规划的决策里面。

规划方法论的变革，当前以土地为主的开发模式，仅仅以空间的土地价值增值为核心，就是我们所说的生产迭代模式，但是未来面向于AI为主导的城市，是提供及时的精细化的解决方案和空间的价值的增值，空间价值就意味着城市里面的每一寸土地，不管是现在的工业还是公共服务设施的空间，还是休闲空间，都是提供增值价值的核心所在。如何组织这样一个空间，如何把空间和人的创新的活动，和整个城市新的业态活动有序的组合在一起，这才是个未来真正的增值潜力空间。对于我们的规划人员来说，也在做逐步的调整，去推动一些相关的新的业态能够落户到城市中间来，所以我们也有相关规划理论的转变。

对于这样一个新的解决城市的治理架构，核心就是通过大数据平台，模型平台，规划决策的平台和知识仓库来推动平台式的解决方案。这是从一个规划人员的角度，来推动一个城市的发展转型，任何一个城市中间微观的企业主体，也应该按照这样一种路径来体现他的战略逻辑转变。

我再分享一两个我们对于精细化未来治理的模式的案例。对于城市层面，如何精细化的把握每一寸土地的利用绩效，利用的方向和功能的取向是我们的政府、开发商所关注的切入点。通过海量的数据，我们汇总全国3000多个县以上城市的所有数据，实现了地块化的动态评估。比如北、上、广、深，我们可以很直观的看到哪些土地集约利用效率更高，哪些土地还有相关的潜力，同时建设开发的情况、交通的情况、环境的情况，甚至我们所说的各种业态的情况，都有直接的关联，我们就知道整个城市的运营，城市和设施的关系，设施和人的关系，人和业态的关系如何真正匹配，才有一个确定的精确化的研究。

对于北京和上海多中心的体系，通过人工智能进行不断的迭代，明确和核心的中心点。这是传统数据所不具备的识别的核心增长点，北京现在真正地空间增长点和我们所说的传统意义上的总规确定的主中心、副中心还是较大的差别，这个是代表我们市场上敏感确定的真正选择的方向。

对企业每一个园区的重要指标和全球所有的园区做一个同级别的对比，我们就知道中国的园区有哪些差距，哪些方面可以提供相关的规划、设施的引导，实现真正园区的综合发展和高质量提质。通过发展，我们提供一个城市空间基因库，把每个空间根据它的属性和价值特点，推动它真正合理的利用和符合宜居环境品质再造的过程。

我们把整个厦门2000多公里范围内划分3000多个地块，通过相关的人口、土地、经济、服务设施指标对比，能够很直接的评价出，哪些地块宜居水平高、中、低，哪些地块街区活力强和弱，哪些地块开发效益更好。我们综合一起，就能给地方决策提供直接调控控规和其他指标的依据。对于一个微观的企业主体，可以根据企业的偏好和产业方向，选择哪些适合他的地块的区位作为他潜在的发展空间。当时开玩笑，如果我们把这个东西公开向社会，对于很多创业者、很多创业公司就能够很直接的知道厦门哪个地方最具他自己增值的潜力空间。基于这样一种模型和数据，我们也建立起精细化的评估平台，其目的就是推动城市更高质量、更加精细化的有序发展。

用智慧的理念和智能的规划方法去实现城市的活力、繁荣、宜居与包容发展。

谢谢各位！

房地产行业真正的白银时代已经到来！2019，是房地产企业最关键的一年！

“颠覆”、“重构”、“共生”成为地产新时代的主题词——行业环境在被颠覆，政策严控、融资收紧、供需不平衡、乃至新的客群早已不是我们所熟悉的那一代人……行业颠覆的浪潮下，新的企业生存榜单正在被重构，在新的竞争环境下，有的企业快速发展、升级，冲到百强之列，也有的企业确已经慢慢泯然不见……地产新时代，企业与企业合作“共生”、员工与企业携手“共生”，是房地产企业“活下去”的关键！

万科，新一轮的组织变革，给地产行业带来重磅的地震！也让众多还在望梅止渴的房企们带来更强一度的刺激！

未来已来，“赋能个体、激活组织”赋能于企业的每个细胞单元，激发每一位奋斗者，激发人和成就人，组织与员工携手“共生”才能助力企业的生存与发展。

博志成力邀行业专家，广邀优秀房企人力资源负责人，分享理念，共享经验，思考重新定义HR价值，重构人才战略、打好人才经营战，提升组织效能、推动企业变革，助力房地产企业迎战2019！贡献我们共同的智慧与力量！

*****************************