某精装项目的涂料工程成本策划经验,全方位复盘
一、工程概况
本项目精装修交付,包括7栋高层,4栋洋房,3个配电房、26个沿街商铺、人防及非人防地下车库;规划户数1064户,占地面积49297㎡,建筑面积198786㎡,其中高层建筑面积136476㎡,洋房建筑面积22413㎡,底商建筑面积8068㎡,地下室建筑面积39896㎡,项目总建筑面积为279,938㎡,其中:居住用地总建筑面积为211,369㎡,地下室面积为52,200㎡,商业地块总建筑面积为68,569 ㎡,地下室面积为11,609㎡。
点击关注,查看更多干货▲
二、选型测算
1、确定涂料种类并调研各类别涂料的材料、施工单价。
面漆种类:弹性面漆、非弹性面漆、质感、真石漆、多彩漆等。
弹性涂料基面效果:
浮雕大点(直径大于8mm)、浮雕中点(直径4-8mm)、浮雕小点(直径小于4mm);
弹性拉花(大花)、弹性拉花(中花)、弹性拉花(小花);
腻子平滑基面。
质感涂料基面效果:
平搓(粗颗粒、通体)、(细颗粒、通体)、(中颗粒、通体)、(粗颗粒、非通体)、(细颗粒、非通体)、(中颗粒、非通体);
喷砂(中颗粒、通体)、喷砂(中颗粒、非通体);
刮砂性仿砖齐缝、刮砂性仿砖错缝;
精细仿砖错缝、颗粒仿砖错缝;
菊花纹刮砂(通体)、菊花纹细刮砂(通体)、菊花纹刮砂(非通体)、菊花纹细刮砂(非通体);
立体木纹漆。
真石漆基面效果:
质感麻砂石艺涂料;
岩片陶石涂料。
岩彩体系:
真石岩彩体系、质感岩彩体系、拉花岩彩效果、平涂岩彩效果、石灰石体系。
2、合约规划:
外立面:阳台、坡道、车道、雨篷、垃圾房、物业用房、风井、挡墙、环境构筑物、围墙等涂料;
连廊:连廊内外侧及顶棚涂料;
女儿墙:女儿墙内外侧涂料;
设备平台:设备平台内外侧及顶棚涂料;
天井、风井及采光井:天井、风井及采光井内墙涂料;
架空层:架空层板底腻子、涂料;
坡道:自行车坡道、地下车库门头和内侧墙体涂料;
新风、浴霸风帽:外墙涂料施工完毕后,安装新风、浴霸风帽;
雨棚:雨棚板底外墙腻子、涂料;
空调板:空调板板底外墙腻子、涂料;
百叶窗:百叶窗内侧墙面涂料;
凹廊:凹廊天棚乳胶漆、墙面涂料由精装单位施工;
地库人行出入口:地库人行出入口墙面涂料;
出屋面构架:出屋面构架涂料;
滴水线:滴水线无保温部位由外墙涂料单位施工;
设备房、配电房等:设备房、配电房等外立面。
3、方案比选:
范围:根据工程部、采购部确定施工界面;
单方:根据成本部、设计部确定各部位材质;
比选:根据涂料甲供材集采内各类材料单方,进行外墙材质、基面效果(含施工工艺)、颜色等方案的比选;
测算:跟踪选样,跟涂料甲供材集采材料单方及近期施工费单方,确定满足设计、成本、现场要求的最终方案;
定稿:施工范围、外墙材质、基面效果(含施工工艺)、颜色设计图纸定案、按照最终设计图纸测算汇报。
三、招标阶段
1、招标前确认事宜:
施工界面:现场施工界面根据上述具体划分,避免重复或漏项。涂料与幕墙界面划分明确,避免后期变更;
施工工艺:提前确认施工工艺,避免后期施工工艺变更产生合同外金额。其中仿陶板等的施工工艺,建议采用喷涂,节省人工费,且效果好,批刮人工费高,且效果不理想;
颜色、材质:颜色、材质的确认得充分考虑营销、外观效果等各种因素,尽可能避免后期描色、品质提升增加合同外金额;
分缝:提前确认分缝大小,避免后期分缝变更产生合同外金额;
确定接收面标准:若接收面平整度达不到要求,不要施工涂料,避免后期整改重新安装吊篮安排人工增加费用;
品质提升:提前确认交付标准,避免后期品质提升增加合同外费用;
2、招标清单注意事项:
各楼栋散水以上部分由涂料单位施工,交接处涂料单位负责处理收尾;
外窗等洞口应满足各分包单位的验收标准,涂料施工部分收口由涂料单位负责;
外立面落水管颜色需涂料单位处理,同外墙颜色,所有立管背侧与墙面阴角等交接处需仔细处理,保证观感及平整度符合要求,综合单价同大面价格,不单列;
外墙空调、新风、卫生间排气孔等应满足各分包单位的验收标准,空洞周边涂料施工部分收尾由涂料单位负责,保证面层平整,涂料涂布均匀、美观;
阳台栏杆端部及根部应满足国家的验收标准,涂料施工部分收尾由涂料单位负责;
燃气后期若需在外墙开孔,空洞大小应符合施工要求,开孔后孔洞周边墙面涂料施工部分收尾由涂料单位负责;
与防火门门框、大阳台推拉门框等交接处涂料施工部分收尾由涂料单位负责处理,保证涂料均匀美观;
施工过程中必须做好成品保护(如采用塑料薄膜覆盖等),不得对已完成的外窗、阳台门、栏杆、百叶等造成损坏和污染,否则承担维修、保洁责任,违约处罚按合同执行;
外墙涂料施工使用吊篮时,吊篮安装必须取得安监站验收合格方可使用,所有楼栋必须满挂吊篮,在交付前赶工施工时,吊篮布置需满足现场实际要求;
涂料单位需考虑在结构施工后的滴水槽内需进行细部收口施作费用,保证滴水线涂料平整、顺直、均匀、美观;
尽量考虑由外墙涂料单位安装新风风帽,外层涂料施工完毕后,就近安装外墙风帽,避免后期界面变更;
考虑验收标准是否需要阳角条;
水电费、垃圾清运等需综合考虑至措施费中。
四、过程管控阶段
1、现场施工管控:
工期安排:提前确认工期,综合考虑酷暑、下雨、下雪等自然因素,以及其他人为因素所停滞的时间,避免后期抢工增加合同外抢工费;
天气因素:特殊天气,过热或者过冷时,提前与甲供材单位交底,考虑正确的施工工艺,避免影响外立面效果,避免恶劣天气施工质量不达标,多次返工造成增加合同外金额;
正负零以下:严禁正负零以下部位的墙顶面采用非防霉防潮材料,涂料应采用外墙涂料或耐水性腻子;
与土方施工顺序:涂料首次施工范围为±0.00向上1.5米至屋面,剩余部分(±0.00向上1.5米)待回填土及楼周边配套完成后另行施工,以防止配套施工时破坏已完成的外墙涂料;
与燃气管施工顺序:燃气管道单位先行上色,避免后期喷涂时破坏外立面涂料颜色;
与其他分包界面:考虑喷涂的施工工艺,其他分包需做好相应的保护措施,避免颜色污染。
防护措施:
空调:安装调整完成后,室内壁挂机立即用原厂包装用的塑料薄膜完全覆盖,并用美纹纸将塑料薄膜与机身固定,确保每边都封闭密实,与乳胶漆交接位置,保护纸与成品边齐边,以免影响涂料修补;
风管机:出回风口均用薄膜裁剪成与风口同一尺寸,满铺,并用美纹纸将薄膜与风口翻边整条粘贴固定;
门窗:窗户玻璃在外立面涂料施工前施工,进行涂料施工前必须采用静电膜对外窗窗框和玻璃进行保护,外立面涂料施工完成进行保护膜撕除并清理干净,确保窗户外框和玻璃外立面涂料施工完成后无污染,且保护膜不得在窗框和玻璃上不得有胶痕残留;
阳角保护:墙体腻子施工完成,平整度及垂直度检测合格,并用底涂封闭后,采用塑料阳角护角条保护墙体阳角,高度从地面以上200mm,到2000mm,每间隔400mm高度,用美纹纸粘贴固定在墙体两侧;
进户门框、成品门套、踢脚线保护:门框安装中避免损伤保护膜,确保保护膜完整、无裸露,门框四周补粉及填缝时,不能用铁脚板清理粘在门框上的砂浆,应在砂浆未干时用湿抹布清除即可,门框四周补粉及填缝施工结束后,即时用多层板或密度板对门框封钉保护;
木作成品安装完成后,需用报纸将木作包裹或铺贴密缝,并用美纹纸完整封边与墙、地固定,报纸拼接处需重叠100mm,并用美纹纸粘贴,加强固定,避免涂料及墙纸清油污染成品木作;
园建绿化:施工外墙涂料时对建筑周边绿化进行塑料薄膜保护,如有污染、自行清理干净或恢复原样,施工时若园建单位铺装已完成,需对园建铺装进行无纺布保护,如有污染、自行清理干净或恢复原样。
2、 现场实测:
开裂、阳角破角、大面积色差、平整,完善在清单编制说明内,如不符合进行扣款防护措施;
污染非涂料部位,根据现场清理费责任分摊。
五、结算阶段
1、 甲供材领用结算:
A=集采协议内的理论涂布率
B=甲方、监理方、施工方及涂料供货方四方签字确认的现场实测涂布率
C=施工完成后统计的施工实际涂布率
1)当B>A即现场实测涂料用量大于理论涂料用量,超出部分材料费用(B-A)由涂料供货方承担,在涂料供货方结算中扣除;(此部分要求已写入集采协议);
2)当C>B即实际涂料用量大于现场实测用量,超出部分材料费用(C-B)由涂料施工方承担,在涂料施工方结算中扣除材料费用及材料超领罚款。(此部分要求应在涂料施工合同内加入相应条款)。
备注:
① 以上涂布率A、B、C计量单位为升/㎡或KG/㎡,涂布率越大代表材料消耗量越大;(注意:与集采协议中涂料涂布率计量单位相反);
② 集采协议中涂料底漆、面漆有理论涂布率A,腻子无理论涂布率A,腻子以现场实测涂布率作为结算依据;
③ 对于部分特殊工艺做法取消腻子施工,底漆及面漆理论涂布率A不可参照,应以现场实测涂布率作为结算依据。
2、结算注意事项:
女儿墙内侧是否按照图纸要求施工;
空调内侧是否按要求施工;
架空走廊、阳台、入户花园墙面、天棚腻子涂料施工范围是否与精装修重复;
地库侧墙与地下室总包范围内涂料的界面,水电井、电梯机房是否与总包重复;
排水立管面涂料需注意腻子、底漆扣减;
确认涂布率,含分缝做法的,需确认分缝处涂布率;
甲供材超领审核时,甲供材理论领用量需注意单位转换。