置业天津必读!各个区域、价格板块定位
今天在群里聊到了一个新天津人的购房心态,当然这可能是没深入了解过天津房地产的想法,不过也是有一定代表性的,值得一说。
大概的逻辑是这样的,“我都弃帝都来天津了,砸个两百万还不够买个大三室的重点学区房么?”
小诸葛接触了不少新天津人,这种想法不在少数,说实话,天津不小,区域的差别很大,像天津的上三区,即便是本地人也不是轻易能够拎起来的,当然你可以说北京的收入高,这没错,不过架不住本地人有房啊,置换之后也是有资产可以追求美好生活的对不对?
这篇文章主要是给一些对天津新房市场不了解的朋友们,做一个简单介绍
文中涉及的项目及版块较多,可能会有差错,大家多多包涵,欢迎指正,看到后我会第一时间修改。
天津市分为三层环区
(1)市内六区:
和平区-6万起,河西区-4万起,南开区-4万起,河北区-3万起,红桥区-3万起,河东区-3万左右。
(2)环城四区: 0.8-3万
津南区,西青区,东丽区,北辰区。
(3)远郊五区: 0.7-3万
宁河区,蓟州区,宝坻区,静海区,武清区
特殊区域:
滨海新区( 不限购 )1-2.5万
海河教育园区(统考市内六区学校)2万起
天津郊区三大湖:天嘉湖(津南) 东丽湖(东丽) 团泊湖(静海)
现在天津政策是老城区改造,新城区外扩,市内六区无论是在医疗,教育,交通,商业等等,配套都是特别成熟的。天津以海河为界限分为上三区和下三区。上三区和平,南开,河西这些区域配套对比下三区更为成熟繁华,最好的新房单价在4万及以上。下三区, 河东,河北,红桥这边相对于稍微差一点,新房价格在3万及以上价格。
和平区:有翰林公馆6万,招商津湾天玺4万5
南开区有南开宸院3万9,南开1911 4万6,南开府4万6中交海河公馆280万起等。
河西有宾西路5号4万6 御江台4万,绿城诚园4万3,仁恒公园世纪4万 中海左岸澜庭4万等。
红桥有朝阳领域3万2,九和府2万5,公元大观2万8
河北有首创天悦海河4万3、中国铁建西派国印3万8,旺海CLASS1万8,天房天泰2万9。
河东有中海钻石湾、路劲太阳城2万8,凯旋门2万6、雍祥园3万1、中储正荣栋境2万8
市区的价格大家可以感受一下,当然目前新房都在以价换量,长远看不会一直如此,原则上价格还是要更高一些的。
说到环城四区,不得不先说西青,西青是除市内六区以外发展最好的区域,紧邻南开和河西,最早起势,号称“环城一哥”。GDP在环城四区名列第一。现在重点发展的版块,中北镇,大学城,南站。
中北镇板块 是西青发展最早的区域,是属于环城第一个外溢人口区域,前些年市区人口过于饱和,大量人口流入中北镇区域,这边的项目有万科翡翠嘉和23000左右,中骏宸景湾18000左右。
南站板块 双轨交通,高铁站四通八达,30分钟到达北京,地铁3号线作为通往天津站,营口道的主干线,是最繁忙的线路之一,十多分钟到达市区。科技商务区的规划更是为南站的未来增添一份筹码,未来承接北京大量科技型产业在此落地。现在的项目有正荣府19000左右,招商1972,19000左右,阳光城皓月17000左右,社会山西苑18500,中交樾公馆19000左右。融侨方圆19000左右。最后说一下
大学城板块(大学城和精武镇),这边两个最大卖点是临近大学城,师范大学,理工大学,工业大学,学生多,配套成熟,人群素质较高。再就是距离市区最近,这个区域距离外环线大概4公里的距离。金地艺术家18000左右,美的旭辉翰悦府22000,联发锦里24000,万科西庐两万,碧桂园天境17500,卓越云门21000左右。
北辰区:也大概分几个区域,北仓,淮河道,双街,小淀,大张庄等,
北仓板块规划的是北仓示范镇,体量是西青中北镇一样的规模,紧挨着河北工业大学,离外环线3公里。路劲隽澜湾单价在1.5万。
小淀板块,主打北部新区核心板块(一带一路京津冀)以及外环线扩圆,属于新外环以里。北部新区占地105平方公里,未来将打造总部商务办公,公共服务中心,国家高新技术产业基地,生态,休闲。旅游基地以及居住区,建立低碳,生态的宜居宜业示范新区。区域内可开发利用土地面积较大,所以开发时间较长,需要一定时间才能见到成效。保守估计5—10年。京滨高铁,从滨海到通州,2021年左右开通运营。融创津辰壹号1.45万新城悦风华1.5万。
淮河道板块,双地铁上盖5号线与7号线延长线,永旺梦乐城。碧桂园中骏天环1,7万,融创景园1.7万,雍祥府1.9万。星河国际2万。绿地新里北苑2万,双街,小街区域配套成熟,发展较早,地铁4号线朗园站,融创运河宸园1.5万。
运河板块 龙洲道188,单价25000左右,大运河府23000左右,签约了公立的逸阳小学,规划也可能会有初中
大张庄板块地处北辰北部,距北京较近,目前在建高铁北辰站,位于北辰经济开发区,属于国家产城融合示范区,未来发展潜力大,价格也便宜。中粮锦门首府,新城悦隽风华,绿地西湖公馆,新天地盛景湾价格在1.1-1.2万。
宜兴阜板块外环内,紧邻河北区,未来城单价1.8万左右,170万起。金辉中环云筑2万左右,金地成宁府1.9万起。距离河北区一路之隔。人人乐,万福广场,北京十一学校即将进驻。地铁3~5号线地铁上盖。
津南区,这个区域项目主要分布为3个板块,海教园,咸水沽,八里台及天嘉湖版块。预算市区不够的,想要优质的教育资源可以看看海教园。
海教园是独立的户籍,独立的学籍,考市区高中不受名额限制。南开大学,天津大学搬迁与此人文气息比较浓厚。区域内以洋房小高为主,绿化环境很不错,由于板块性质,海教园板块内部并无工业区和商业区,但紧邻咸水沽,商业医疗配套给予补足,双通地铁1号线延长线和6号线。南开学校九年一贯制。区域内有路劲赞成,雅居乐御宾府,景瑞翰林,旭辉天悦风华,中海锦城,锦绣大家,阳光城文澜府。单价在1.9万-2.3万不等。
咸水沽板块属津南核心板块,区域内配套成熟,购物便利,新城吾悦广场现已经开业。富力又一城单价1.3万左右。此项目以高层为主,前期已交付。新城和兴府1.4万左右,新开盘,属咸水沽核心地带。沽上江南1.55万左右,但没有小户型,所以总价较高。海蓝城1.45万。
辛庄的首创喜悦翠庭,单价1.9万左右,总房款160万起。
津南八里台附近,天嘉湖板块,配套较差,发展受限,但价格合适,融创星耀五洲,大唐盛世,中海公园城,南园等,均价在9K左右。北闸口天地源叠锦院1万左右,和泓葛沽湾首府1.2万左右。小站蓝光芙蓉公馆1万左右。
东丽区,东丽位于市区和滨海新区的中间地带,津滨大道一贯而过,两地衔接,交通便利。9号线直达滨海新区。2号线直达滨海国际机场。10号线地铁自2019年7月份动工直达东丽。东丽区房产大致能够分为几个区域。
张贵庄及新立区域,周边配套齐全,医疗,教育,商业都有。新立站旁的融信金地澜悦2.5万左右。中建新丽壹号1.7万 张贵庄区域金隅悦城均价1.9万左右,融创城2.7万,融创融园2.6万,万科民和巷2.2万。程林庄的万科东郡2.2万左右,上东金茂府3万再就是东丽开发区站下的新业御园2.2万左右,现房,自持商业新业广场,新业公馆(未开盘,公寓项目)。周边宜家家居旁的万科天地1.1万起。(公寓项目)。
军粮城区域的实地蔷薇国际(这项目个人觉得确实不错)和新城悦隽公元,单价均在1.2万左右,距离市区相对较远,配套还未成熟。
再就是空港经济区了,但空港内部住宅用地稀缺,金地悦城大境2.4万。落得是滨海的户口。内有SM广场,奥特莱斯现已运营。天津总医院。
华明镇是国家示范镇,紧邻空港经济区,算是空港的配套生活区,配套比较成熟,地铁Z2规划。均价在14500以上,比较知名的项目有华润橡树湾,远洋琨栖府,大唐印象。鲲栖府房源还是比较多。华明镇旁,与空港一路之隔的天安象屿智慧城,均价1.3万。自建商业,政府部门已入驻,1期已交付。地铁z2规划上盖。有一定升值潜力。不远的天骥智谷1万左右。
东丽湖区域的金融街听湖小镇,1.15万左右。东丽湖板块确实在地理位置以及发展上稍逊,但环境属实不错。
北京的规划大家都懂,城市格局是一圈一圈的环线形式,过去的房价也是按照环线区分的,中心最贵,越远越便宜。当然由于政策红利,部分区域环线的价格也发生了改变。
但这个感觉并不适合天津,天津的规划号称是“双核”,市中心是一个核,这个核里,和平区是中心的中心;
在渤海边上,还有另外一个核,滨海新区,新区里的泰达开发区,则是足以和市内六区媲美的房价最高区域。除了塘沽汉沽大港等老城区 开发区的房子和市区核心区域已经相差无几,生态城、塘沽湾和渤龙湖板块都是新的规划,当然滨海这两年的房子因为不限购也是非常走量的
然后说说静海团泊,近些年来各大开发商云集于此,争相拿地。主分东西二区,
团泊东整体价格要低于团西。现周边最大卖点是翔宇力仁学校,去年已开学。距离市区较远,公共交通现只有公交车。富力新城7K左右,融信西海岸7K左右(去过一次,位置差点,但是真便宜),鸿坤理想城7K+,福晟公元悦府(个人不推荐,虽然便宜,但开发商和项目近况差点)金地长湖湾7K+。团泊东区别墅项目还是挺多的,可以简单了解一下,不过有些是商业产权。亚运会之后,
团泊西区迎来了蓬勃发展,整体配套相对成熟。天津中医药大学,天津医科大学,天津体育学院坐落于此。北师大附属学校已开学,12年一贯制。中骏云景台9K+,中昂安纳西小镇1.2万左右,绿地海域香颂1.3万左右,星河领域1.15左右,金科天湖1.3万左右,中骏愉景城1.4万,基业世界和奥体公元101,新湖美丽洲均价在1万左右,六和茗著1.25万左右,海熙府1.3万左右 。荣盛锦绣学府1.35万左右。
再说说宝坻,总体价格还是比较合适的,津滨高铁已在建,离北京近,有国家政策支持。但需要一定发展时间,宝坻本身发展相对来说还是差点。宝坻楼盘小户型居多,也算是海河英才匹配项目。落户成本较低。鸿坤原乡小镇,实地海棠雅筑,香江健康小镇,碧桂园渠阳府均价在7000-10000.金地新城大境12000,星河传奇11500,天宝福苑11500,远洋万和四季10500,新城悦隽首付13500,万科城市之光1.3万,融创御河宸院11500.等。
再就是武清了,现除去城际站周边以及杨村区域,其他区域建议慎重考虑,承诺的是否兑现,以及兑现的周期没法确定。老实说哪怕是去年市场价格浮动,我仍然认为武清房价是有溢价现象的。但确实武清有天然的地理优势,离北京确实近。城际20多分钟直达南站(这个我是坐过很多次的),杨村一中也确实好,但可惜是高中,得考。个别区域,尤其靠近开发区区域,出租还是比较方便的。也不是说武清这地不行,那就是胡扯了,地理位置在这呢。只是想说没必要死磕,环城四区好版块还是很多的,交通西青也不差,有南站。津南的海河教育园区,南开九年一贯制等等。
当然,房子又不是只有住宅项目,天津公寓项目还是很多的,整体价格要低于同区域的住宅项目,但产权是40年商业产权,商水商电或民水民电(分项目)。绝大部分可落户。总价低,易出租。但首付5成起,商贷10年。