云亭案例|存在两种以上解释,法院一定会采信对格式条款提供方不利的解释吗?
存在两种以上解释，法院一定会采信对格式条款提供方不利的解释吗？
文/张海龙（北京云亭律师事务所）
编者按
案例导读
当《房屋征收补偿协议》约定的置换面积是“使用面积”还是“建筑面积”不明确时，如何理解和认定？本律师在一起案件中担任征收实施单位的代理人，应用法律法规和实践经验，成功说服法庭，赢得了一审、二审胜诉，并经受住了最高法院再审审查的考验。
本案被列入山西省高级人民法院2017行政审判十大典型案例。
基本案情
2013年前后，某市政府对王某等180户的房屋实施征收。2013年10月，市政府和征收补偿实施单位某街道办事处先后印发《房屋征收与安置补偿暂行规定》、《关于###段城市房屋征收及安置补偿实施方案》（以下分别简称《暂行规定》和《实施方案》）。《实施方案》为选择房屋产权调换的被征收人提供了两种调换方式：
（1）按合法建筑面积折算的，庭院式房屋按合法建筑面积1：1.2的标准折算，院内空地面积按10：1的标准折算；
（2）按合法占地面积折算的，庭院式房屋按合法占地面积1：1.5的标准折算。
2013年10月27日，王某与街道办事处、社区居委会签订了《房屋征收与安置补偿协议书》，约定采用第（2）种调换方式，王某被征收房屋占地面积为197.1㎡，置换标准为1：1.5，应置换房屋面积为295.65㎡。2017年2月13日，王某在《选房结果确认书》上签名。因置换房屋面积是“使用面积”还是“建筑面积”（即：是否包括公摊），双方发生争议，王某诉至法院。
争议焦点
本案争议的焦点是：《房屋征收与安置补偿协议书》没有明确约定置换房屋面积是否包含公摊，应当如何认定？
王某认为：《房屋征收与安置补偿协议书》是市政府和街道办事处、居委会提供的格式合同，根据《合同法》第41条“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”，故应该认定置换房屋面积不包含公摊面积。
本律师代表征收补偿实施单位街道办事处和居委会认为：
（1）《合同法》第41条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”，本案合同虽然是街道办事处和居委会提供，首先应当按照通常理解来解释，而不能一概作出不利于合同提供方的解释。
（2）为本次征收制定的《暂行规定》与《实施方案》均已明确，被征收房屋建筑面积以房屋所有权证标注的建筑面积为准，按照对等原则，按1：1.5置换后的面积也应当是建筑面积。
（3）本案中公摊面积是指设备井、过道楼梯、电梯、管道等共有部分所占面积，是房屋所有权人正常使用房屋不可或缺的部分，王某无权选择仅置换房屋的专有部分，而放弃共有部分。
云亭代理
为充分阐明观点，本律师代表征收补偿实施单位就前述争议进行了详细论证，摘要如下：
一、《房屋征收与安置补偿协议书》约定不明，根据《合同法》第125条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”之规定，约定的补偿面积应理解为建筑面积，而非原告诉求的使用面积
No.1
从合同使用的词句来理
《房屋征收与安置补偿协议书》约定“乙方被征收房屋占地面积为195.75平方米，置换标准1：1.5，应置换293.63平方米”，被征收的为占地面积，补偿也应当是占地面积。
原告被征收的房屋为整栋的庭院式房屋，根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》之规定，其占地面积为建筑面积加院子面积。既然被征收的是“建筑面积+院子”，给予的补偿也应当是“建筑面积+院子”。而被告实际交付原告的，仅计算了房屋建筑面积，没有让原告分摊院子面积，对原告已经有利。
No.2
从征收补偿所依据的法规政策及合同整体来理解
从本案征收的法规政策依据《房屋征收及安置补偿暂行规定》、《关于###段城市房屋征收及安置补偿实施方案》，以及双方签订的《房屋征收与安置补偿协议书》文义来看，文件和合同所提到面积之处，没有特别说明是占地面积的，均是指建筑面积，这里补偿面积应当理解为建筑面积。
No.3
从签订《房屋征收与安置补偿协议书》合同目的来理解
庭审已查明，补偿房屋的公摊仅是原告使用房屋所必须的电梯井、垃圾通道、水电管井、楼梯、门厅。从一个与合同无利害关系的理性第三人角度来看，被告怎么可能签订一个原告使用房屋，被告为其电梯井、垃圾通道、水电管井、楼内公共通道买单的合同呢？
No.4
从当地征收与安置补偿通行的惯例来看
E村、F村征收庭院式房屋的补偿，均为建筑面积1平方米补偿建筑面积1.2平方米、占地面积1平方米补偿建筑面积1.5平方米。本案协议按此理解更符合当地交易惯例。且，征收补偿工作中，被告及第三人的工作人员均是以“按建筑面积补偿”向被征收人做的说明。
No.5
本案中，应分摊的公用建筑面积只有补偿房屋所在楼内的电梯井、楼梯、水电管道井、垃圾道、门厅、设备间、外墙的二分之一，是满足房屋使用功能必不可少的组成部分
地下车位、人防工程不包含在公摊内，小区内的道路、公共管理用房、绿地等不在楼内的公用部分也不包括在公摊之内。普天之下哪有住楼房门内自己买、门外政府买单的道理？原告的诉讼请求不符合公平原则，也不符合诚实信用原则。
No.6
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条规定，应当对被征收人给予“公平补偿”，本条确立了征收补偿的公平、填平原则
据本律师市场调查，被征收前原告房屋为195平米的庭院房，与原告被征收前房屋类似地段、相近面积的庭院房市场均价不超过120万元。被告本次补偿给予293平米的楼房，按每平米5300元计，价值约为155.3万元，此外还补偿了234759元的现金，和20平米的成本价优惠（5300-2800=2500×20=50000元），补偿额大约为183.77元。被告给予的征收补偿已经十分优厚，补偿足以填平和超过了原告的损失。
二、原告诉称《房屋征收与安置补偿协议书》系格式合同，对格式合同有两种以上解释的，应以不利于格式合同提供方的理解为准。
本律师认为，《合同法》第41条规定的是“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”。发生争议应首先按照通常理解予以解释。
根据最高法院相关指导性案例，“通常理解”是指，以“案件所在地一个与案件没有利害关系的理性人”角度的理解。结合本案，任何一个理性人都会认为买房买的是专有部分加公摊，即套内建筑面积和应分摊的公用建筑面积之和。何况当地征收补偿不是该小区一例，补偿面积都含有公摊；该小区被征收人有180余户，要求按套内建筑面积补偿的也只有本案几位原告。足以说明通常的理解是“建筑面积”而非“使用面积”。
裁判结果
一审法院认为：从协议的整体内容看，置换的295.65㎡，应认定为包括公摊面积在内更为合理，判决驳回原告王某的诉讼请求。
山西省高级人民法院二审认为，王某的安置房面积应当为建筑面积，包括公摊面积。理由如下：
（1）《暂行规定》与《实施方案》明确，不管是以货币补偿，还是以产权调换补偿，不管是合法登记房屋的补偿，还是未登记合法房屋的补偿，其面积计算均是采用建筑面积的方式。征收房屋按建筑面积计算，安置房也按建筑面积计算，符合整体解释原则。
（2）依据《房产测量规范》的规定，房屋产权面积系指产权主体依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。本案中《房屋征收与安置补偿协议书》中约定的房屋产权面积意思表示明确，不存在两种以上解释。王某签字确认的《选房结果确认书》也明确其所选房屋面积为建筑面积。
（3）《物权法》第70条、第72条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务；业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
据此，公摊作为房屋的共有产权部分，是房屋所有权人正常使用房屋不可或缺的部分，依法不可分割，上诉人无权选择仅置换房屋的专有部分，而放弃共有部分。上诉人的上诉理由不能成立，判决驳回上诉，维持原判。
王某等人仍不服二审判决，向最高人民法院申请再审，最高人民法院审查认为：根据《中华人民共和国合同法》第125条第1款之规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。参照《建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第3条、第5条的规定，商品房销售以建筑面积为面积计算单位；商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。《协议书》中约定的安置房面积应为建筑面积。从对房屋的实际使用需要看，安置的房屋为高层单元式住宅，必然存在与他人共同使用的电梯井、管道井、楼梯间、设备间等。这些公用配套设施与整栋住宅构成不可分割的整体，是产权人正常使用房屋不可或缺的部分，且产权人对该共有部分享有共有和共同管理的权利。根据《协议书》的约定，再审申请人的安置房为高层单元式住宅，其安置房屋面积理应包括共有部分面积。再审申请人的申请再审理由，于法无据，本院不予支持。
律师手记
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。对格式条款的理解发生争议的，应当首先按照“通常理解”予以解释，“通常理解”仍无法确定的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。江必新编著的《最高法院指导性案例裁判规则理解与适用》合同卷中，对“通常理解”的解释是：以案件所在地一个与案件没有利害关系的理性人角度的理解。
本案之所以能够一审、二审胜诉，并且还经受住了最高人民法院的再审审查，是因为本律师应用充分法律法规、建筑规范、生活经验，成功告诉法庭“一个与案件没有利害关系的理性人”对争议格式条款的理解是什么。当然，群众利益无小事，本案的成功，最主要的还是征收实施单位给予了被征收人充分合理的补偿，做到了被征收人利益最大化。
本文作者
张海龙 律师
北京云亭律师事务所合伙人