最高法院：在建工程抵押物的范围应当如何认定？
最高法院：
在建工程抵押权作为一种单独的抵押权类型，除当事人在抵押合同中另有约定外，其抵押物范围不仅包括国有建设用地使用权，还包括规划许可范围内已经建造的和尚未建造的建筑物。在登记机关未设立房屋登记簿、亦未明确在抵押合同上记载在建工程抵押登记方法的情况下，因抵押合同及相关登记申请材料和登记机关出具的收件单等文件均已载明登记类型为在建工程抵押登记，这些资料是登记机关存档备查的登记资料，利害关系人可通过查询档案资料的内容来获悉抵押物上的权利负担，故应当认定登记机关在收件、审核时将此项业务作为在建工程抵押登记业务加以办理的行为，即完成了“记载”在建工程抵押登记的工作，在建工程抵押权即已依法设立。至于登记机关嗣后是否向抵押权人发放权利证明，以及发放权利证明的时间、方式等事实，均不能成为判断抵押权人的权利是否依法成立的依据。
本案的争议焦点在于，在建工程抵押权利证书与抵押合同、登记申请材料等文件不一致时，应当将如何认定在建工程抵押物的范围？本案历经杭州市中级人民法院一审、浙江省高级人民法院二审、最高人民法院再审，最终确立了登记机关颁发的《在建工程抵押登记证明》系权属证书，判断在建工程抵押物的范围，应当以登记机关的不动产登记为依据。除当事人在抵押合同中另有约定外，在建工程抵押物范围不仅包括国有建设用地使用权，还包括规划许可范围内已经建造的和尚未建造的建筑物。
2014年3月10日，为筹措工程建设的资金，三联集团与金汇信托签订《信托贷款合同》， 当天，三联集团与金汇信托签订《抵押合同一》，约定为1.95亿元信托贷款提供抵押担保，约定抵押物为目标项目土地使用权及其上在建工程。抵押物具体信息见附件“抵押物清单”，除法律另有明确规定外，抵押期间抵押物上新增建筑物应列入抵押物范围，若就抵押物换发新的权属文件或其他权利证书（明），导致“抵押物清单”或抵押权人收执的抵押权证书与新的权利证书（明）或登记机关的登记簿相关记载不一致的，抵押人不得以此为理由拒绝承担担保责任。除法律另有明确规定外，抵押期间抵押物上新增建筑物列入本合同项下抵押物范围，抵押人有义务配合抵押权人办理相应的追加抵押登记手续。“抵押物清单”载明，抵押物为抵押人开发的（二期）在建工程以及对应的土地使用权，包括房产51套，担保的债权总额为1.95亿元。
当天签订《抵押合同二》，约定担保物为金华市国用（2006）第4-86679号地块的土地使用权，为7，000万元信托贷款提供担保。同时约定，鉴于抵押登记的相关政策，借款人承诺在贷款存续期间无条件配合贷款人办理在建工程的追加抵押登记手续。2014年3月11日，金华市国土资源局向金汇信托颁发该宗土地的他项权证，证号为金市他项（2014）第00056号，他项权利人为金汇信托，他项权利种类为国有土地使用权抵押，未记载权利范围。
2014年3月12日，金汇信托与三联集团共同向金华市房地产交易办证中心申请办理在建工程抵押，提交了登记申请书、国有土地使用权证、土地未抵押未查封证明、抵押合同、信托贷款合同、建设工程规划许可证、项目备案通知书、规划审定意见书、总平面图、建设用地规划许可证、施工许可证、施工合同、现场查看记录、测绘报告等资料。2014年3月13日，金华市住房和城乡建设局为上述抵押物清单上记载的99套房产分别颁发《在建工程抵押登记证明》，其中“在建工程坐落”一栏均填写了具体的房号。
后金汇信托向三联集团发放1.95亿元贷款本金，三联集团分别于2014年3月17日、4月1日、4月24日、5月26日向金汇信托提交《解除抵押申请》，申请金汇信托对桂语山居二期项目中179套房屋出具解押证明，前述三联集团申请解除抵押的179套房屋中，有66套在上述《抵押合同》所附的抵押物清单中，其余113套房屋均不在抵押物清单中。
2014年12月15日，三联集团与金汇信托签订《信托贷款合同之补充协议二》，约定追加相关房产的抵押担保，具体抵押物情况见《抵押合同三》。2014年12月11日，三联集团与金汇信托签订《抵押合同三》，约定主债权为《信托贷款合同》项下享有的1.95亿元信托贷款债权，本次抵押的17套房产对应的债权金额为17，172，900元，抵押物为位于金华安地镇安地村地块的在建工程及其占用范围的土地使用权，具体信息见本合同附件之抵押物清单。抵押物清单上记载了土地使用证号、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证及坐落位置，包括17套房产。2014年12月11日，双方共同向金华市房地产交易办证中心申请办理在建工程抵押。2014年12月16日，金华市住房和城乡建设局为上述抵押物清单上记载的17套房产分别颁发《在建工程抵押登记证明》，其中“在建工程坐落”一栏均填写了具体的房号。
信托贷款发放后，因金汇信托在后续检查中发现，三联集团一直未能按《信托贷款合同》约定的项目进度进行建设，项目实际进度严重落后于约定的项目进度，三联集团已有其他贷款协议项下的利息逾期支付事项，且已发生其他第三方起诉三联集团的诉讼。故金汇信托宣布三联集团在信托贷款于2014年8月31日提前到期，并要求 三联集团归还信托贷款本金及利息。诉讼中双方对于在建工程抵押物的范围存在争议，由此产生一审、二审、再审。
《 中华人民共和国物权法》
第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《城市房地产抵押管理办法》
第三条第五款本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
第三十四条第二款以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。
【一审法院】
金汇信托主张的抵押物优先受偿权，应以已办理抵押登记手续的范围为限。
【二审法院】
本案中，《抵押合同一》虽然约定抵押物为（二期）土地使用权及其上在建工程，但至诉讼时，除已解除抵押的商品房外，办理抵押登记手续的仅有50套商品房，应当依法认定这些已办理抵押登记的房产设立了抵押权。金汇信托提出其申请办理的为案涉项目在建工程抵押，系登记机关原因导致未能办理其它土地使用权的抵押登记，故其享有优先受偿权的范围不以登记的抵押物为限，而应为土地使用权及其上在建工程。对此，根据 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十九条的规定，当事人办理抵押登记手续时，因登记部门的原因致使无法办理抵押物登记，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权。本案中，并无证据显示三联集团向金汇信托交付了土地使用权证，故金汇信托主张对土地使用权及其上在建工程享有优先受偿权，缺乏事实和法律依据。判决驳回上诉，维持原判。
【再审法院】
登记机关为案涉在建工程抵押权所办理的抵押登记手续，是仅限于其已经发放《在建工程抵押登记证明》的“抵押物清单”中所记载的部分，还是包括抵押合同所约定的土地使用权及其上已经建造和尚未建造的部分，成为本案中认定抵押物范围所必须解决的关键问题。
关于在建工程抵押权的登记方法，包括在抵押合同上作记载或者在房屋登记簿上作记载两种方式。关于权属证书与登记簿之间的关系，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，二者不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。根据这一法律规定，完成不动产物权公示的是不动产登记，登记机关为案涉116套房产分别颁发《在建工程抵押登记证明》的法律效果，是使得金汇信托取得了证明其权利状况的权属证书，判断本案中金汇信托在建工程抵押物的范围，应当以登记机关的不动产登记为依据。原审判决以登记机关向金汇信托颁发的《在建工程抵押登记证明》作为判断案涉在建工程抵押办理抵押登记手续的依据，混淆了不动产登记与权属证书之间的关系，本院予以纠正。
在案涉在建工程抵押登记办理之时，作为登记机关的浙江省金华市房地产交易办证中心并未实行房屋登记簿制度，且对在建工程抵押应当采用何种方法在抵押合同上记载亦不明确。本案中，浙江省金华市房地产交易办证中心采用“抵押物清单”的方式，将在建工程抵押物的范围限定在已完工部分或可售部分，并为在建工程中已完工部分或可售部分的每套房屋单独办理《在建工程抵押登记证明》。但这种登记方法并不能得出登记机关认为在建工程抵押物的范围仅限于已完工部分或可售部分这一结论。从登记机关对案涉179套房屋销售的解押登记手续办理情况来看，无论三联集团销售的房屋是否已经列入抵押物清单中，登记机关均要求三联集团取得金汇信托的同意证明。由此可见，本案中登记机关对在建工程抵押权的标的物范围的认识在逻辑上并不能一以贯之，其所理解的抵押物限定为在建工程完工部分或者可售部分，更多地是出于登记手段或技术的考量，随着工程建设阶段的发展，在建工程抵押权的抵押物范围随着完工部分或可售部分的增加而得到扩张。
本院认为，在建工程抵押权作为《中华人民共和国物权法》所规定的民事权利，其民事权利的内容不因任何他人的不当限制或错误理解而减损。从立法沿革的角度，在《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第五项、第一百八十七条对“正在建造的建筑物”没有做出相反定义的情况下，应当遵从此前规范性文件中对“在建工程抵押”的理解。在《中华人民共和国物权法》颁行之前，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”。《城市房地产抵押管理办法》第三条第五款亦规定：“本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”。据此，在建工程抵押权作为一种单独的抵押权类型，除当事人在抵押合同中另有约定外，其抵押物范围不仅包括国有建设用地使用权，还包括规划许可范围内已经建造的和尚未建造的建筑物。在登记机关未设立房屋登记簿、亦未明确在抵押合同上记载在建工程抵押登记方法的情况下，因抵押合同及相关登记申请材料和登记机关出具的收件单等文件均已载明登记类型为在建工程抵押登记，这些资料是登记机关存档备查的登记资料，利害关系人可通过查询档案资料的内容来获悉抵押物上的权利负担，故应当认定登记机关在收件、审核时将此项业务作为在建工程抵押登记业务加以办理的行为，即完成了“记载”在建工程抵押登记的工作，在建工程抵押权即已依法设立。至于登记机关嗣后是否向抵押权人发放权利证明，以及发放权利证明的时间、方式等事实，均不能成为判断抵押权人的权利是否依法成立的依据。且在本案中，三联集团作为抵押人，本身并非不动产物权公示制度的保护对象。不动产登记制度的规范趣旨，是为了保护以该不动产为交易客体的第三人的信赖利益和交易安全。三联集团破产管理人在接管之后，试图利用登记实务中的不同理解否定三联集团此前在自身财产上所设定的权利负担，明显有违诚信原则。综上，本院认定，本案中金汇信托的在建工程抵押权已经依法设立，该抵押权所支配的抵押物范围，应当以抵押合同约定内容作为确定权利范围的依据。申请人金汇信托关于其在建工程抵押权的范围除在办理抵押登记前已经出售的房屋和办理抵押登记后经其同意出售的179套房屋及相应的土地使用权外，应当包括《国有土地使用权证》项下的其余国有土地使用权及其上在建工程，包括未完工的部分的。判决确认金汇信托在债务范围内对三联集团提供的《建设工程规划许可证》项下已经建造和将要建造的建筑物以及国有土地使用权享有优先受偿权。
案例来源
浙商金汇信托股份有限公司、浙江三联集团有限公司金融借款合同纠纷再审民事判决书
案号：（2018）最高法民再19号
裁判日期：2018年7月31日
本文作者：赵亚龙，建筑工程业务部专职律师，西南政法大学法学学士
执业领域：建筑工程法律事务、民商事法律事务。
在非诉讼领域，赵亚龙律师曾在中铁二十局集团有限公司任职法务，熟悉企业合规流程，具有丰富的企业法律风险防控经验。从事专职律师后，先后为河南省省立医院、中海地产集团有限公司（郑州）、河南五建建设集团、郑州高新碧桂园房地产开发有限公司等大型企事业单位提供法律服务。参与过大量房地产合作开发、建设工程、房地产投融资并购、土地一级开发业务，具有丰富的房地产建筑工程领域非诉实务经验。
在诉讼领域，赵亚龙律师参与办理大量房地产开发合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、商品房买卖合同纠纷、商业租赁合同纠纷、民间借贷纠纷、金融借款合同纠纷，熟悉建筑建筑工程非诉与诉讼纠纷类型及对策。