承租人如何正确行使抗辩权以拒付租金？

本文是君之道思考的第350期文章

在房屋租赁合同中，承租人向出租人支付租金作为对租赁房屋使用和收益的对价。承租人的主合同义务即支付租金。与此对应，出租人应负担交付租赁物、瑕疵担保义务、维修义务等适租义务。当出租人不完全履行合同义务与承租人支付租金的义务构成对等给付时，承租人可行使抗辩权以对抗租金支付义务。本文将就承租人行使抗辩权的前提、举证责任等进行分析和介绍。

一、承租人行使抗辩权的前提

（一）出租人不履行或不完全履行主合同义务

根据《合同法》规定，租赁合同中出租人应负的主合同义务包括交付租赁物义务、瑕疵担保义务、维修义务、在合同终止时接受租赁物和返还押金或担保物，而承租人应负的主合同义务包括支付租金、按照约定的方式使用、妥善保管租赁物、不得随意转租和返还租赁物。由此可知，承租人行使履行抗辩权的对象需与承租方的支付租金义务构成对等给付关系的义务，如出租方的交付租赁物、瑕疵担保、维修租赁物等。当出租方不履行交付租赁物及瑕疵担保、维修租赁物等适租义务时，承租人可以通过拒付租金来行使抗辩权。

在（2018）最高法民申3975号案中，最高人民法院认为，永寰公司主张泰格林纸公司未交付适格租赁物而拒绝支付租金，主要理由为附楼不符合消防规范且无法进行消防改造必须拆除重建。最高院认为，根据原审查明事实，永寰公司对泰格林纸公司将案涉房屋本身已交付永寰公司使用并无异议，案涉房屋也确实交由永寰公司所设立的瑞豪华廷公司经营餐饮和住宿。关于附楼的消防验收问题。原判决根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，以附楼未取得建设工程规划许可证为由，认定附楼部分租约无效，且无需支付租金。在永寰公司没有提供证据证明其对附楼进行拆除重建系对主楼使用之前提的情形下，附楼的消防验收问题并不影响认定已交付的主楼为适格租赁物。

该案中，最高人民法院认可了因出租人所交付的附楼未取得建设工程规划许可证，从而认定附楼部分租约无效，承租人无需支付附楼部分的租金。但认为附楼的消防验收问题并不影响认定已交付的主楼为适格租赁物，因此仅认可了承租人拒付附楼部分租金的抗辩主张。

（二）出租人不履行合同约定的随附义务

有观点认为，出租人负担的随附义务对租赁合同目的的实现无密切关系，其履行与承租人支付房租并不能形成对待给付关系。因此，只有当出租人未提供符合约定的租赁物时，承租人才有权拒付租金。但若租赁合同中对出租人应负的协助、告知等随附义务，如开具发票、提供房屋产权证、协助办理工商登记等作出了明确约定，当出租人不履行该等随附义务时，承租人仍可主张抗辩权拒绝支付租金。

在（2018）最高法民申5103号案中，最高人民法院经审查查明，新联合公司与嘉联万策公司分别签订的《租赁合同》3.1.2约定，甲方（新联合公司）在签订本合同时应提供房屋相关所有权证明、建筑工程规划许可证等；6.5约定，甲方在收到租金后5个工作日内向乙方（嘉联万策公司）开具相应金额发票，若甲方未开具发票或提供的发票不符合本合同之要求，乙方有权暂停支付租金直至收到符合要求的发票；14.4约定，甲方应提供给乙方单独计算其所用水电天然气度数的计量表，费用由甲方自行向相关部门缴纳。经查，嘉联万策公司先后依约向新联合公司支付了2013年8月15日至2015年8月14日的两年租金共计16053108.61元，同时支付预付租金80万元，但新联合公司仅开具了5053108.61元发票，其余已付租金未按约开具发票，嘉联万策公司为此未再依约支付剩余租金。继而，新联合公司单方提出解除合同，双方亦就此终止履行合同。此外，新联合公司未依约提供房屋所有权证、建筑工程规划许可证等原件，未提供单独水电气计量表，用电容量未达合同约定的要求，燃气调压箱亦未安装到位。新联合公司上述行为已构成违约；而嘉联万策公司在对方未开具发票情况下，未再支付剩余租金属按合同约定行使先履行抗辩权，其行为不属于违约行为。故一、二审判决认定新联合公司属违约方，并驳回其主张嘉联万策公司支付违约金的诉讼请求，并无不当。

就该案而言，新联合公司作为出租人，其主合同义务为交付租赁房屋，随附义务为提供房屋相关所有权证明、建筑工程规划许可证和开具租金发票等。嘉联万策公司的主给付义务是支付租金。由于在租赁合同中双方就出租人义务的履行作出了明确规定，当出租人不履行或未完全履行相关义务时，嘉联万策公司对此仍可以主张先履行抗辩权而拒付租金。

二、承租人需就出租人的协助义务承担举证责任

在商业租赁合同中，为保证承租人租赁房屋的合法经营目的实现，一般而言，出租人应当协助提供承租人办理工商税务等所需资料，该项义务也是出租人的基本义务之一。在实践中，出租人由于各种原因无法履行协助义务，承租人无法正常合法经营，因而以拒绝支付租金作为对抗。在诉讼实务中，对于承租人因出租人未履行协助等义务而提出的先履行抗辩权，法院一般要求承租人就其向出租人提出协助和催告等要求完成举证责任，否则承租人对抗租金支付的履行抗辩权不能成立。

在（2016）吉民再3号案中，吉林省高级人民法院认为，虽然双方在《房屋出租协议》第一条第9款载明，王德林在初期办理营业执照、经营及年审过程中，政府或相关部门要求出示房屋使用证明时，先锋公司应及时给予提供。但依据现有证据无法查明王德林曾经向先锋公司要求出示房屋使用证明等相关文件，继而也无法认定王德林所主张的先锋公司违约的事实，故其应当依约履行交付租金的义务。

三、小结

在判断承租人能否行使抗辩权时，必须综合判断出租人履行合同义务的情况。如果出租人不完全履行的行为对承租人使用租赁房屋未造成实质影响，不影响承租人对租赁房屋的使用收益，那么，承租人对抗租金支付义务的合同履行抗辩权就不可能成立。

为了有效保障承租人租金支付义务抗辩权的成立，在订立租赁合同时，不仅应对出租人的交付适格房屋、瑕疵担保义务、维修义务等适租义务作出明确约定，同时对于出租人协助义务的内容、履行的条件和形式、程度等也应进行明确约定。对于承租人而言，务必做好要求和催告出租人履行相关义务的送达证据的收据和保留工作。

文/叶秀旻团队