2021第一条，记住不碰老破小
关于老破小的文字写过很多了，2020年的楼市又出现一些迹象，值得我再写一篇（没想到我标题写出了个双押）
行业内关于老破小有很多的判断，支持的人认为这种产品总价低容易上车以及议价空间比较大，未来一些凤变冰的操作让你好像也可以卖出价格。不支持的人也有很多，比如我，已经写了一系列不看好老破小的文章了
今天和大家来不是去探讨到底是不是继续不要买老破小了，但是今年整个上海楼市的现象，其实已经用真实的数据说明了这个问题
和大家分享下这些数据，如果到了2021年，记得还是坚定不要碰老破小
老破小不能买，除了产品本身，在整个楼市里的定位就已经决定了他的被动
在2020年已经呈现的足够明显了
从目前上海楼市的一二手成交结构来看，虽然套数、面积、总量的成交结构相比较往年一直保持一个稳定趋势，但是从购买力结构来看，一二手的落差开始变得越来越大
我们把数据拿出来看一下就可以看出
这是上海1-11月二手房的总价结构
在二手房的世界里，有超过六成的套数的总价是在300万以下的
这个总价段的主力大概是什么样子的，其实大家去搜一下就可以看出大概都是这样的
这个数字什么概念，上海去年卖了23万套二手房，今年可能卖过26万套，60%也就意味着一年上海每年就会有二十多万套老破小在市场上流动
如果你买了老破小，你的对手盘就是这二十多万套，竞争性和可替代性就太强了
这也是为什么如果一定要买老破小，一定要带上学区这个元素，也只有这样才有可能从这个红海赛道中杀出重围
与此同时，这种产品因为是上海总价的最底层，所以量大的同时，也是别人购买力提升第一个想要抛弃的产物
但凡有钱了，就想买更好的
而一手房的总价段是这样的
我把一手房和二手房放在一起就可以看出，新房的主力在300-600万之间
所以很明显，购买新房的主力人群和购买二手房的主力人群，总价段的落差已经开始明显
这种现象不仅在大盘上，伴随着今年上海核心区供应开始增加，我们发现中环内的一手房的价格和周边2000年前后的商品房，单价一直保持在2万左右的落差
这种现象的背后说明一个蛮现实的现象，越来越多的客群愿意为产品力买单了
甚至行业内出现了为了好产品降低地段的要求
一个好的社区，好的物业，好的景观，让他们愿意接受更高的单价和更小的面积
而好产品背后的潜台词或许就是：我买一手房可能会是更好的邻居更好的圈层更好的邻里氛围
新房和老破小的购买客群呈现越来越不同的两类人，这种区域在城市更新节奏下被慢慢放大
而这种现象是怎么导致的呢
当然，这是一个很复杂的人群洗牌，但是看数据可能能够窥视出一点点的信号
稍微做了点示意，不知道大家能否感受到
我认为上海楼市正是因为新房和二手房巨大的产品落差，房产又作为资产又作为变现标的，正在让这个赛道里出现购买力转移
什么意思
就是越来越多的人选择卖掉自己的老破小，变成首付款去买新房。这种现象在我日常线下和购房者对接的时候发现的太多了，用一套300万的老破小，再贴一点点积蓄，换一套近郊600万的地铁房
然后每个月也只要几千的月供，一家三口开开心心的做了这个决定
不仅如此，我们窥视到今年很多上海中环附近的小三房成交踊跃，比如中海系产品，不管是中海汇德里，还是中海臻如府，甚至还没有面世的中海长宁第，都收到市场的强烈的认可
其背后的逻辑是购买力足够，而足够的逻辑就是周边客户卖掉爸妈两套老破小就可以换一套900万的小三房
这就是购买力转移
这种现象这几年越来越明显，未来甚至有可能会放大，本质原因就是所有人都肉眼可见的看着近郊在发展
上海地铁路网变得越来越密，现在都在说着二十几号线了，通勤越来越方便，各个郊区的商业配套也越来越完善，几天前我看到崇明都开了万达了
大家留在市中心的理由越来越少。现在老破小唯一一个倔强的理由就是可能有一些房源带有学区
确实，不少老破小能够卖出价格重要且唯一的理由可能就是学区了
但是今年大家不知道看到没，华师大像开麦当劳一样在各个郊区开分校，很多郊区也在用土地换资源的方式引入一些好学校
这个趋势不是没有道理，倒不是说市中心的教育资源会减弱，而是郊区的教育资源在这两年快速提升
没那么好，但总不至于那么差吧
上海诸如此类的新基建的发展越来越明显，也让很多年轻人放弃了房产绝对地段论，同时伴随着近郊大量一手盘在开发的过程中的声浪和宣传，人口和购买力一起慢慢的转移到外围
好，前面两点说的是现状，那么再和大家说说趋势，关于客群属性的购买力
2020和2021，都会是楼市非常重要的两个节点
2016年的上海，全面消灭的刚需
我们都知道，这一年应该是我从业以来第一次也是唯一一次见过行业内量价都急速飙升的一年，这一年楼市创造了天量成交，半年房价提升20%也是稀松平常的事情
正是这一年，推动很大部分纠结买不买房的人进入了楼市，也是这一年开始，持房票待购的人变少了，更多的是持房产待购了
换句话来说，有钱有房票但是不买房的人开始少了
所有人再买房都需要卖掉房子再买房子了
也就是大家都是要换房，卖掉自己不喜欢，去买一些喜欢的
但是正在置换驱动的楼市背景下，2018年前后的楼市正在经历一次严重的信任危机，一手房市场严重的倒挂导致市场出现批量的维权潮
如果2016年的上海消灭了刚需，那么2018年的上海没有改善，大家想换和换不到真正意义上的好房子
这也是2020年上海楼市成交可以提升的很重要的原因，这一年上海一手房成交的非常明显
因为2020年的上海楼市终于等到了产品力大年
也因为如此，改善才真正意义当道，大家饥渴到什么程度，我们知道，上海的二手房和一手房一直以来的成交比例是3.5:1，也就是买二手的是买一手的3.5倍
但是大家看900万以上的成交套数，一手房居然超过了二手房，而且1500万以上，一手房的成交量是远远超过
怎么来理解这个现象，简单的来说就是越有钱，越买新房子
所以大家可以感受下这股趋势，无产品属性的二手房硬伤会越发的明显，在这样的趋势下他被需要的理由也越来越少
不论是老破小还是老破大都是如此
很多朋友费劲力气呐喊老破小的性价比，背后只是这种产品的供应量实在太大，但是咱们但凡看到这样的趋势，就会明白什么样的产品容易被抛弃
还有一件事，也是在2021年
除了购买力改善之外，我认为还有一个趋势：房票改善
我认为2021年市场上的购买力会更加充沛
而这个充沛的理由就是池子里的房票数量绝对值开始增多，也就是拥有两张房票的家庭开始增多
我不知道大家发现没有，最近上海一些动作
之前关于四所学校本科可以落户之外，现在也出台了更多关于人才落户的方式
我们不去解读具体的政策，但是上海落户的大门一定会相比较几年前要更宽松，可以预计未来会有更多的新上海人
也就是有更多的两张房票的家庭
大家要注意到，现在拥有两张房票的人已经和过去拥有两张房票的人不一样了，以前两张是土著，现在两张的是新上海人
新上海人年轻时候就是从老破小里出来的，也是第一批抛弃老破小的这么一群人了。
而他们对于房票的规划其实非常简单，一张自住无限循环的换到一套合适的，一张就是流动性
毫无疑问，他们的首选也不会是老破小
所以我们来复盘老破小这种资产，我们会发现，它天然在水池里的结构就处于底层，也是社会进阶之后会被客群放弃的产品
而行业进入到2020年我们也发现，不论是一手房的热度还是高总价的二手房的萎缩，都在传递出市场对产品力的偏好比重变得越来越高
而未来新崛起的购买力，也不会去消化这一波库存，更多的依然会以拥抱新房为主力
这也是为什么一直以来说的不要碰老破小，这种产品在趋势面前不堪一击
最后和大家分享一个小细节
在一个深夜，我在D音里刷着看美女跳舞，看到一个新闻事件
关于老旧小区要不要加装电梯
这是一则挺好的新闻，也是社会共同的话题，但是我们可以感受下老破小社区内的业主
都是清一色的年迈老人
老破小背后的客群，就是这么一群老人
正是因为伴随着他们的年纪增长，老破小家装电梯的诉求变得越来越强烈，也是迫在眉睫
这是一个客观现象，但也说明了这一类房产的最大硬伤：老破小想要吸纳年轻人入住，可能已经越来越难了
正是因为如此，我才会一遍又一遍对我身边的朋友说着：不要碰老破小，不要碰老破小
2021年如此，以后大概率也会是如此
以上为正文，来自真叫卢俊