学位，是老破小最后的春天！
你觉得，老破小没有春天吗？
先说一个神奇的例子：我司隔壁的一个老破小——深圳南山区粤海街道泰阳硅谷公寓。
虽以「公寓」为名，这房子却是住宅性质小户型，房龄刚过30岁。
这样的老破小今年居然房价翻倍涨：6、7月份，房价还在7万+元/m²徘徊；到了11、12月份，房价一路狂飙直到14万+元/m²。
半年翻倍！
这，简直是一个老破小的突围奇迹！
深圳南山区硅谷公寓6、7月份的房价（数据来源：链家）
深圳南山区硅谷公寓11、12月份的房价（数据来源：链家）
老破小的突围奇迹
带着痛失两百万的感伤，我默默感叹：人类总是一种后知后觉的动物。
我曾经怀疑，它的大涨价是因为「818政策大红包」，但是它的涨幅像极了一匹脱缰野马，把深圳的大势远远甩在了身后。
我也怀疑，它的大涨是业主坐地起价蓄意哄抬，但是被请喝茶的新闻在各大媒体曝了一圈，房价依然还在那里。
真相只有一个——学区房！
硅谷公寓带了南山外国语大冲学校的学位，而这个学校今年的中考成绩异常优秀：
2018年，南外大冲中考排名全深圳第64名；
2019年，南外大冲中考排名全深圳第16名。
（按照430分比例）
去年的南外大冲，还是深圳学校里的普通黄麻雀，今年竟然飞上枝头变凤凰，带着这所学校学位的老破小，也因此一飞冲天，追上了隔壁华润府、大冲花园的次新房。
泰阳硅谷公寓两年价格走势（数据来源：房天下）
这里的业主们，真是捡到了宝——在深圳，以两百万元的白菜价给子女弄到了名校学位。再加上，这里本身靠近就业中心，每月四千的租金可以抵上不少月供。
你看，这桩逆天好生意，怎能让人相信——老破小没有春天？！
学位房的暴起，并不是一线城市的专属。
在合肥，均价只有1.2万元/m²的老城区里，名校南门小学的学区房高达4万+元/m²。
在中山，百年名校中山一中旁边的某新楼盘坐地起价，双合同把单价怼到了全市最高的3万+元/m²。
在沈阳，下图这个无物业、破旧、无电梯、采光的老破小，二手房均价在5万元/m²以上，因为它是辽宁省实验学校的学区房！
沈阳的学区房
为什么总有人劝你「别买学区房」？
然而，如果你觉得学区房是嫩笋，可以随便收割回家再如上文所述翻炒几遍，那你就真掉坑里了。
还是以深圳为例子。
1. TOP2福田区深圳外国语学区房
该学区的最小户型——景尚雅苑1室1厅（数据来源：链家）
景尚雅苑近两年价格走势（数据来源：房天下）
2. TOP4福田区明德学校小户型学区房
该学区的最小户型——香荟雅苑2室1厅（数据来源：链家）
香荟雅苑近两年价格走势（数据来源：房天下）
3. TOP7福田区深圳高级中学南校区小户型学区房
该学区的最小户型——竹园小区1室0厅（数据来源：链家）
竹园小区近两年价格走势（数据来源：房天下）
结论大致有三：
第一，小户型单价贵。
出于性价比的考量，小户型学区房往往广受欢迎，因此单价也会很高。深圳单价平均才六七万，学区房单价动辄十五六万。
第二，学区房比市价贵。
学位的大泡沫，把学区房房价堆了上去，三个学区房均价基本高出区域房价两三万左右。
第三，学区房房价会跌。
买学区房保值吗？并不。这两年的深圳大行情在涨，但学区房却时涨时跌，深高学区房竹园小区甚至还出现了逐年下跌的颓势。
可见，南山区泰阳硅谷公寓的翻倍涨，只是一个稀有的「深圳奇迹」，只是南外大冲学校的异军突起。
除了价格不稳定的因素之外，也有可能潜藏着风险，让你买了老破小学区房，也买不了名校门票。
或许，政策突然变了风向，原来锁定的名校学位，眼睁睁地就变成了普通学校学位；
也或许，房子的学籍早就被用过，有些地方贯彻的是「小学六年一学位」「初中三年一学位」，学籍再用就要等几年。
说到底，学区房是钻了政策的空子。但是对政策摸不清道不明的你，也可能被政策问题玩一把。
政策的空响炮
确实，影响学区房最大的因素是政策无疑。
政策，无疑也是击溃学区房的最强武器。
这两年，枪声在北京响起：
海淀区：自2019年1月1日起，在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的，将不再对应一所学校，实施多校划片。
丰台区：今年也将在部分学校实行购置二手房房主子女多校划片方式派位入学。
东城区：也着手限制新购学区房的登记入学，入学登记的实际居住房屋不动产权证书为2018年6月30日后取得的家庭，自2018年起该家庭适龄儿童将通过电脑派位方式安排入学。
这一连串政策一出，就有人做了解释：
「多校划片」瓦解了老破小和学区的勾结，在「房住不炒」和「淡化学区房」大背景下，这个政策会推行至全北京，甚至更大范围。
不过，这个观点仅仅解释了政策的初衷，却没有解释政策的杀伤力。
北京的多片区政策，真的降低了房子和学位的绑定吗？真的削弱了老破小的价值吗？
答案是否定的。
要在北京混到学籍，要么是有京籍，要么是有房。京籍金贵，北京的房就算不绑定名校，也是入学门票没错。
北京所谓的「多校划片」，充其量只是要和吴彦祖约会，还是和约会的差别而已。
北京战局惨烈，在大陆最南端的一线城市深圳，也是半斤八两。
（数据来源：深圳贝壳研究院）
关于学区房的地方政策还有很多，最常见的比如：电脑派位、九年一学位、多校划片等等，各地有各地的方法。
不过，政策可以增加炒作学区房的难度，却无法撼动其根基——优质教育永远是稀缺资源！
学位，是老破小最后的春天
稀缺的教育资源，让学区房的火难以扑灭。
为什么教育资源会和房产捆绑在一起呢？这是一个历史遗留问题。
五十年代初，原本我国的法律是奔着教育公平的想法提出「就近入学」，才诞生了一个一个绑定某校的某房。
如今，房子变老了，政策还是那一套。优质资源在发展过程中逐渐集中，一个城市也才那么一两个好学校，老破小学区房也因此得以保价。
为了得到优质的教育，有的家长会屈从于滥用权力，有的家长会想着花大价钱把子女送进私立学校，也总有那么一撮家长，无奈地投入全副身家买学区房。
两年前，有一篇火爆全网的文章《对不起，爸爸妈妈给不了你 800W 的学区房》？
全文我已忘光，只记得一位看清事实真相的知友宅心仁厚地补全了标题：
文章的完整标题应该是《对不起，爸爸妈妈给不了你800w的学区房是因为这趟带你出去玩已经花了100w了，所以只能给你700w的学区房了，别担心，爸爸妈妈会和你一起勤俭地笑着活下去的》。
诙谐的长标题道出了社会真相——面对孩子的教育，家长的购买力强大到难以想象。谁不想让自家孩子成龙成凤？
两千三百多年前，孟母把家搬到了学校附近，成就了孟轲的流芳百世。
而这两千三百年来，「孟母三迁」的故事也经久未绝，成了一代又一代中国家长的范本。
又老又破又小的房子为什么会迎来最后的春天？因为学位还健在。
你看，主导房价的，永远是人性！
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