川系地产开发商领地集团赴港上市，净资产负债率高达140%
净利率呈现逐年下降趋势，2019年仅8.9%。
在“房住不炒”、稳字当头的大背景下，各家房企都在探寻谨慎的“活下去”，融资渠道更广无疑具备更多筹码。继金辉控股、上坤地产递交招股书之后，又一家房企向港交所发起冲刺。
IPO早知道获悉，领地控股集团有限公司（简称“领地集团”）已于4月9日向港交所递交招股说明书，建银国际担任独家保荐人。
鉴于房企赴港IPO并不总是一帆风顺，如奥山控股、海伦堡已两次折戟，万创国际则四次申请均告失败。企业资质决定上市成败，那么领地集团是否具备冲击资本市场的实力？
全国化有待商榷
领地集团于1999年从四川起步，现已成为一家全国性综合房地产开发商，主要为改善居住环境的客户提供优质住宅物业，也发展办公楼、购物大楼、商业综合体及公寓等商业物业以及营运酒店。目前，领地集团开发出兰台系、天字系、颐居文旅系、凯旋系、观字系及中心系六大产品系列。
历经20年的发展，领地集团已形成着眼于成渝经济带及四川省、华中、京津冀地区及粤港澳大湾区的全国化布局，项目分布于全国20多个城市。截至2020年2月29日，领地集团有90个处于不同发展阶段的房地产项目，其中74个项目由附属公司负责，16个项目由合营企业及联营企业负责；涉及总土地储备为1331.45万平方米，包括未售可售建筑面积以及已售但未付建筑面积41.24万平方米、开发中物业总规划建筑面积734.43万平方米及持作未来开发总建筑面积555.78万平方米。
领地集团附属公司项目（资料来源：招股书）
根据中国房地产TOP10研究组资料，按综合实力计，领地集团自2017年连续四年获选为[中国房地产百强企业]，并于2020年排名第72位；按品牌价值计，其自2017年连续三年入选[中国西部房地产公司品牌价值TOP10]，于2017年、2018年及2019年分别排名第四、第二及第二。
尽管领地集团自2006年即开启全国化的征程，这一年其将业务拓展至广东省。现时来看，领地集团的全国化布局并不彻底，区域偏向依旧很明显。
从项目分布来看，领地集团位于成渝经济带及四川省的项目数为58个，占总项目数的64%，其中四川省独占57个项目，京津冀、华中、粤港澳等核心区域项目数均在个位数，分别为4个、9个及8个；从土储分布来看，成渝经济带及四川省开发中建筑面积549.6万平方米，日后开发的规划建筑面积为382.67万平方米，两项合计占总土储的比例逾70%。
项目主要位于四川省，意味着领地集团的业务及前景高度依赖该地房地产市场的表现，这将面临很高的集中风险。正如领地集团在招股书所披露，一旦当地经济严重下滑、政策更为苛刻，公司的业务、经营业绩及财务状况将受到重大不利影响。
财务指标多处预警
再来看领地集团的经营情况，貌似也不是那么稳健，多个指标向着不利方向发展。
过往三年领地集团收益从2017年的53.39亿元增加至2019年的75.68亿元，复合年化增长率达到19%，领先于全国商品房销售增长。但需看到，2018年有个小插曲，该年领地集团仅录得收入45.14亿元，较上年降低18%。营收的不稳定也反映在利润上，2017-2019年领地集团取得的利润金额分别为6.49亿元、5.18亿元及6.72亿元。
进一步观察可发现，2019年逾三分之二的收益增长却只带来0.23亿元的利润增长，中间的原因就在于领地集团的净利润率在逐年下降。据悉，领地集团的净利率已由2017年的12.2%下滑至2018年的11.5%，2019年再度下滑至8.9%。领地集团对此得解释是，由于开发中物业大幅增加，但大部分物业尚未完成故未向客户交付。
领地集团主要财务比率（资料来源：招股书）
而根据亿翰智库的研究，2019年房企平均净利润率为16.39%，较2018年的16.73%下滑0.44个百分点。以此比较，领地集团盈利能力一直跑输行业平均，2019年的净利润率甚至只有行业的54%。
规模和杠杆，历来是房地产不可调和的矛盾，领地地产选择了后者。因为不断地借贷拓展，2019年领地集团的净资产负债比率高达1.4倍，相较来两年前的0.6倍足足翻倍。而在2019年，全国百强房企资产负债率均值为78.7%，领地集团风险明显偏高。
领地集团现金流情况（资料来源：招股书）
更为不利的是，杠杆率还有进一步上升的趋势，从经营现金流量中可见一斑。通常，经营现金流量为正，企业能够通过自身运营回血，并不需要过多的借贷。但领地集团已连续三年录得经营现金流净额为负，其中2019年现金净流出31.12亿元。